القانون المدني

عن هذا المصدر

بعون الله تعالـى

م/191

مرسوم ملكي رقم (م/191) وتاريخ 29 /11 /1444هـ

بعون الله تعالـى

نحن سلمان بن عبدالعزيز آل سعود

ملك المملكة العربية السعودية

بناءً على المادة (السبعين) من النظام الأساسي للحكم، الصادر بالأمر الملكي رقم (أ / 90) وتاريخ 27 / 8 / 1412هـ.

وبناءً على المادة (العشرين) من نظام مجلس الوزراء، الصادر بالأمر الملكي رقم (أ / 13) وتاريخ 3 / 3 / 1414هـ.

وبناءً على المادة (الثامنة عشرة) من نظام مجلس الشورى، الصادر بالأمر الملكي رقم (أ / 91) وتاريخ 27 / 8 / 1412هـ.

وبعد الاطلاع على قراري مجلس الشورى رقم (209 / 36) وتاريخ 29 / 10 / 1443هـ، ورقم (261 / 37) وتاريخ 16 / 11 / 1444هـ.

وبعد الاطلاع على قرار مجلس الوزراء رقم (820) وتاريخ 24 / 11 / 1444هـ.

رسمنا بما هو آت:

أولاً: الموافقة على نظام المعاملات المدنية، بالصيغة المرافقة.

ثانياً: يُلغى اعتباراً من تاريخ العمل بنظام المعاملات المدنية ما يلي:

١.المواد: (الثانية عشرة بعد المائتين) و(الثالثة عشرة بعد المائتين) و(الرابعة عشرة بعد المائتين) و(الخامسة عشرة بعد المائتين) و(السادسة عشرة بعد المائتين) و(السابعة عشرة بعد المائتين)، وعبارة "ويتكفل الحارس بحفظ المال وبإدارته، ويرده مع غلته المقبوضة إلى من يثبت له الحق فيه" الواردة في عجز المادة (الحادية عشرة بعد المائتين)؛ من نظام المرافعات الشرعية، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م / 1) وتاريخ 22 / 1 / 1435هـ.

٢.المادة (الخامسة والعشرون) من نظام المحاماة، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م / 38) وتاريخ 28 / 7 / 1422هـ.

٣.تعريفات (الأهلية، والقاصر، وناقص الأهلية) الواردة في المادة (الأولى) من نظام أخلاقيات البحث على المخلوقات الحية، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م / 59) وتاريخ 14 / 9 / 1431هـ.

ثالثاً: يُعدّل اعتباراً من تاريخ العمل بنظام المعاملات المدنية ما يلي:

١.الفقرة (3) من المادة (السادسة عشرة) من نظام المحاكم التجارية، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م / 93) وتاريخ 15 / 8 / 1441هـ؛ لتكون بالنص الآتي: "المنازعات التي تنشأ عن عقود المشاركة المنصوص عليها في نظام المعاملات المدنية".

٢.تعريف (العقار بالتخصيص) الوارد في المادة (الأولى) من نظام ضمان الحقوق بالأموال المنقولة، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م / 94) وتاريخ 15 / 8 / 1441هـ؛ ليكون بالنص الآتي: "العقار بالتخصيص: المنقول الذي يضعه مالكه في عقارٍ له رصداً على خدمة العقار أو استغلاله على سبيل الدوام ولو لم يكن متصلاً بالعقار اتصال قرار".

٣.الفقرة (8) من المادة (الخامسة عشرة) من نظام التوثيق، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م / 164) وتاريخ 19 / 11 / 1441هـ؛ لتكون بالنص الآتي: "إقرار الكفالة الغرمية".

رابعاً: لا تخل أحكام نظام المعاملات المدنية بالآتي:

١.أي معاهدة أو اتفاقية ارتبطت بها المملكة مع الدول والهيئات والمنظمات الدولية.

٢.أي اختصاص لجهات عامة أو قضائية مقرر بموجب الأنظمة.

٣.إجراءات القيد أو التسجيل أو الترخيص أو أي إجراءات شكلية مقررة بموجب الأنظمة.

خامساً: تسري أحكام نظام المعاملات المدنية على جميع الوقائع التي حدثت قبل العمل به، وذلك باستثناء ما يأتي:

١.إذا وُجد نص نظامي أو مبدأ قضائي يتعلق بالواقعة بما يخالف أحكام هذا النظام وتمسك به أحد الأطراف.

٢.إذا كان الحكم يتعلق بمدة لمرور الزمن المانع من سماع الدعوى بدأ سريانها قبل العمل بهذا النظام.

سادساً: تسري أحكام نظام المعاملات المدنية وما ورد في البند (خامساً) من هذا المرسوم على المعاملات التجارية؛ بما لا يخالف طبيعة المعاملة التجارية، وذلك فيما لم يرد به نص خاص في الأنظمة التجارية.

سابعاً: على سمو رئيس مجلس الوزراء والوزراء ورؤساء الأجهزة المعنية المستقلة -كلٌّ فيما يخُصُّه- تنفيذ مرسومنا هذا.

سلمان بن عبدالعزيز آل سعود

820

قرار رقم 820 وتاريخ 24 /11/ 1444هـ

إن مجلس الوزراء

بعد الاطلاع على المعاملة الواردة من الديوان الملكي برقم (79827) وتاريخ 19 /11 /1444هـ، المشتملة على برقية معالي وزير الدولة وعضو مجلس الوزراء لشؤون مجلس الشورى رئيس اللجنة الرئيسية لإعداد التشريعات القضائية الدكتور عصام بن سعد بن سعيد رقم (74) وتاريخ 28 /11 /1442هـ، في شأن مشروع نظام المعاملات المدنية.

وبعد الاطلاع على مشروع النظام المشار إليه.

وبعد الاطلاع على الأمرين الملكيين: رقم (5584) وتاريخ 26 /1 /1441هـ، ورقم (34837) وتاريخ 5/ 6 /1441هـ.

وبعد الاطلاع على الأمر السامي رقم (13748) وتاريخ 25 /2 /1444هـ.

وبعد الاطلاع على نظام المحاماة، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/38) وتاريخ 28 /7 /1422هـ.

وبعد الاطلاع على نظام أخلاقيات البحث على المخلوقات الحية، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/59) وتاريخ 14 /9 /1431هـ.

وبعد الاطلاع على نظام التنفيذ، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/53) وتاريخ 13 /8 /1433هـ.

وبعد الاطلاع على نظام المرافعات الشرعية، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/1) وتاريخ 22 /1 /1435هـ.

وبعد الاطلاع على نظام المحاكم التجارية، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/93) وتاريخ 15 /8 /1441هـ.

وبعد الاطلاع على نظام ضمان الحقوق بالأموال المنقولة، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/94) وتاريخ 15 /8 /1441هـ.

وبعد الاطلاع على نظام التوثيق، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/164) وتاريخ 19 /11 /1441هـ.

وبعد الاطلاع على المحاضر: رقم (366) وتاريخ 11 /8 /1443هـ، ورقم (7) وتاريخ 6 /1 /1444هـ، ورقم (196) وتاريخ 23 /6 /1444هـ، والمذكرتين: رقم (1908) وتاريخ 23 /6 /1444هـ، ورقم (3172) وتاريخ 27 /10 /1444هـ، المعدة في هيئة الخبراء بمجلس الوزراء.

وبعد الاطلاع على التوصية المعدّة في مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية رقم (4 - 41 /43/د) وتاريخ 28 /8 /1443هـ.

وبعد النظر في قراري مجلس الشورى: رقم (209 /36) وتاريخ 29 /10 /1443هـ، ورقم (261 /37) وتاريخ 16/ 11 /1444هـ.

وبعد الاطلاع على توصية اللجنة العامة لمجلس الوزراء رقم (12009) وتاريخ 22/ 11 /1444هـ.

يقرر ما يلي:

أولاً: الموافقة على نظام المعاملات المدنية، بالصيغة المرافقة.

ثانياً: يُلغى اعتباراً من تاريخ العمل بنظام المعاملات المدنية ما يلي:

٢.المادة (الخامسة والعشرون) من نظام المحاماة، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/38) وتاريخ 28 /7 /1422هـ.

ثالثاً: يُعدل اعتباراً من تاريخ العمل بنظام المعاملات المدنية ما يلي:

١.الفقرة (3) من المادة (السادسة عشرة) من نظام المحاكم التجارية، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/93) وتاريخ 15 /8 /1441هـ؛ لتكون بالنص الآتي: "المنازعات التي تنشأ عن عقود المشاركة المنصوص عليها في نظام المعاملات المدنية".

٢.تعريف (العقار بالتخصيص) الوارد في المادة (الأولى) من نظام ضمان الحقوق بالأموال المنقولة، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/94) وتاريخ 15 /8 /1441هـ؛

ليكون بالنص الآتي: "العقار بالتخصيص: المنقول الذي يضعه مالكه في عقارٍ له رصداً على خدمة العقار أو استغلاله على سبيل الدوام ولو لم يكن متصلاً بالعقار اتصال قرار".

٣.الفقرة (8) من المادة (الخامسة عشرة) من نظام التوثيق، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/164) وتاريخ 19 /11 /1441هـ؛ لتكون بالنص الآتي: "إقرار الكفالة الغرمية".

رابعاً: لا تخل أحكام نظام المعاملات المدنية بالآتي:

١.أي معاهدة أو اتفاقية ارتبطت بها المملكة مع الدول والهيئات والمنظمات الدولية.

٢.أي اختصاص لجهات عامة أو قضائية مقرر بموجب الأنظمة.

٣.إجراءات القيد أو التسجيل أو الترخيص أو أي إجراءات شكلية مقررة بموجب الأنظمة.

خامساً: تسري أحكام نظام المعاملات المدنية على جميع الوقائع التي حدثت قبل العمل به، وذلك باستثناء ما يأتي:

١.إذا وُجد نص نظامي أو مبدأ قضائي يتعلق بالواقعة بما يخالف أحكام هذا النظام وتمسك به أحد الأطراف.

٢.إذا كان الحكم يتعلق بمدة لمرور الزمن المانع من سماع الدعوى بدأ سريانها قبل العمل بهذا النظام.

سادساً: تسري أحكام نظام المعاملات المدنية وما ورد في البند (خامساً) من هذا القرار على المعاملات التجارية؛ بما لا يخالف طبيعة المعاملة التجارية، وذلك فيما لم يرد به نص خاص في الأنظمة التجارية.

وقد أُعدَّ مشروع مرسوم ملكي بذلك، صيغته مرافقة لهذا.

سابعاً: يقوم وزير العدل -بالتنسيق مع وزير التجارة- بدراسة مدى مناسبة اكتساب عقد الشركة الوارد في نظام المعاملات المدنية الشخصية الاعتبارية والشروط الواجب توافرها والآثار المترتبة على ذلك، في ضوء نظام الشركات الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/132) وتاريخ 1 /12 /1443هـ، والرفع عن ذلك لاستكمال الإجراءات النظامية.

ثامناً: تتولى الجهات ذوات العلاقة -كل فيما يخصها- مراجعة الأنظمة والتنظيمات وغيرها من الأحكام النظامية في ضوء نظام المعاملات المدنية، واقتراح ما تراه بشأنها خلال مدة لا تتجاوز (مائة وثمانين) يوماً من تاريخ هذا القرار، وبخاصة في شأن الآتي:

١.المصطلحات ذات العلاقة بالمعاملات المدنية.

٢.أحكام الأهلية.

٣.أحكام إنشاء العقد وانتهائه وبطلانه.

٤.الأحكام ذات الصلة بالمسؤولية والتعويض.

٥.أثر تخلف الشكل في العقود.

٦.المدد المقررة لعدم سماع الدعوى.

تاسعاً: تتولى وزارة العدل -خلال (مائة وثمانين) يوماً من تاريخ هذا القرار- مراجعة نظام المرافعات الشرعية ونظام المحاكم التجارية ونظام التنفيذ، ولوائحها التنفيذية، واتخاذ ما يلزم بهذا الشأن بما يتوافق مع متطلبات إنفاذ أحكام نظام المعاملات المدنية، على أن تشمل مراجعتها القواعد المنظمة للعرض والإيداع المنصوص عليها في الفرع (الثاني) من الفصل (الأول) من الباب (الخامس) من القسم (الأول) من النظام.

رئيس مجلس الوزراء

نظام · الإصدار المعتمد 6 · تسري نسخة المعرفة من 2026-10-23

نطاق المصدر: المصادر العامة
نوع المصدر: نظام
المرجع: م/١٩١
الجهة المصدرة: مرسوم ملكي
تاريخ الإصدار: 2023-06-18
الإصدار: ٦

هذا الرابط يشير إلى النص في الإصدار المحدد.

عناوين المواد تحريرية لتيسير التصفح، وليست جزءًا من النص النظامي.

تمهيد المعتني بالنسخة · محمد يوسف الأشبح

الحمد لله، والصلاة والسلام على رسول الله. أُعدّت هذه النسخة لتيسير قراءة نظام المعاملات المدنية، وجمع نصوصه وما يتصل بكل مادة من شرح في مرجع واحد واضح البنية، مع المحافظة على نسبة النصوص إلى مصادرها.

عناوين المواد والفهرسة ومواضع الربط من عمل العناية بالنسخة، وتبقى ألفاظ النظام والشرح متميزة عن هذه الإضافات. يجمع الإصدار النصوص في مواضعها مع حفظ نسبتها إلى مصادرها، ويظل الاعتماد القانوني على النسخ المنشورة رسميًا وتعديلاتها النافذة.

نظام المعاملات المدنية

باب تمهيدي الفصل الأول: تطبيق النظام

مواضع في صفحات أخرى

التزام المؤجر بالإصلاحات الضرورية

المادة التاسعة عشرة بعد الأربعمائة

١.يلتزم المؤجر بالإصلاحات الضرورية اللازمة لبقاء المأجور صالحًا للانتفاع، بما في ذلك إصلاح أي خللٍ في المأجور يؤثر في استيفاء المنفعة المقصودة.

٢.إذا تأخر المؤجر-بعد إعذاره- عن القيام بالإصلاحات الواردة في الفقرة (1) من هذه المادة ودون إخلال بحق المستأجر في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة؛ فللمستأجر الحصول على إذن من المحكمة بالقيام بالإصلاحات، وله الرجوع على المؤجر بما أنفق بالقدر المتعارف عليه. ويجوز للمستأجر دون إذن المحكمة القيام بالإصلاحات واقتطاع نفقتها من الأجرة بالقدر المتعارف عليه إذا كانت من الأمور المستعجلة أو كانت يسيرة عرفًا، وعلى المستأجر في جميع الأحوال أن يقدم للمؤجر حسابًا عما تم إصلاحه.

٣.يجوز للمؤجر والمستأجر الاتفاق على خلاف أحكام الفقرتين (1) و(2) من هذه المادة.

شرح · المادة التاسعة عشرة بعد الأربعمائة

بينت الفقرة (١) التزام المؤجر بالإصلاحات الضرورية اللازمة لبقاء المأجور صالحًا للانتفاع، ويدخل في ذلك إصلاح ما يلحق المأجور من خلل يؤثر في استيفاء المنفعة المقصودة؛ كإصلاح المصاعد وشبكة المياه والتمديدات الكهربائية، وأما الإصلاحات غير الضرورية؛ كطلاء المأجور وتحسين واجهته، فلا يلزم المؤجر القيام بها.

وتجدر الإشارة إلى التمييز بين ثلاثة أنواع من الإصلاحات:

النوع الأول: الإصلاحات الضرورية لحفظ المأجور، وهي الإصلاحات اللازمة لحفظ المأجور من خطر يتهدده، وتقتضي الاستعجال عادة، ويترتب على عدم القيام بها تعرض المأجور للهلاك أو التلف؛ كإصلاح حائط مائل، أو تقوية أساس واهٍ، أو وقف تسريب في المياه يهدد سلامة المبنى، فهذه الإصلاحات تلزم المؤجر، ويشملها حكم الفقرة؛ لأنها ما دامت ضرورية لحفظ المأجور فهي ضرورية للانتفاع به، وهي في الوقت ذاته حق للمؤجر؛ فليس للمستأجر أن يمنعه من القيام بها وفق ما بينته المادة (٤٣٤) من هذا النظام.

النوع الثاني: الإصلاحات الضرورية للانتفاع بالمأجور، وليست لازمة لحفظ المأجور من الهلاك أو التلف، فهذه الإصلاحات تلزم المؤجر وفق ما بينته الفقرة، ولكنها ليست حقًا له؛ فللمستأجر أن يمنعه من القيام بها أثناء مدة الإيجار.

النوع الثالث: الصيانة المعتادة، وهي الأعمال اللازمة للانتفاع بالمأجور، ولكنها يسيرة جرى العرف على أن يتحملها المستأجر؛ كإصلاح الأقفال والمفاتيح والإصلاحات اليسيرة لأجهزة التكييف، فهذه الأعمال لا يشملها حكم الفقرة، وإنما تلزم المستأجر وفق ما بينته المادة (٤٣٣) من هذا النظام.

وإذا وقع الشك في كون العمل من الإصلاحات الضرورية التي تلزم المؤجر أو من الصيانة المعتادة التي تلزم المستأجر؛ فيفسر الشك لمصلحة المستأجر؛ لأن الأصل أن يقوم المؤجر بكل ما من شأنه بقاء المأجور صالحًا للانتفاع فيما عدا الصيانة المعتادة؛ فهي استثناء، والاستثناء لا يتوسع فيه.

وبينت الفقرة (٢) أنه إذا تأخر المؤجر عن القيام بالإصلاحات الضرورية الواردة في الفقرة (١)، وذلك بعد إعذاره وفق ما هو مبين في المادة (١٧٧) من هذا النظام؛ فللمستأجر أن يختار أحد الخيارات الآتية:

الخيار الأول: طلب التنفيذ العيني؛ بأن يتقدم إلى المحكمة للحصول على الإذن بالقيام بالإصلاحات الضرورية، فإذا أذنت له المحكمة وقام بها كان له الرجوع على المؤجر بنفقات هذه الإصلاحات، على أن يكون ذلك وفقًا لما هو متعارف عليه من النفقات، فإن تجاوز ما هو متعارف عليه فليس له الرجوع إلا بالقدر المتعارف عليه.

وإذا كانت تلك الإصلاحات من الأمور المستعجلة التي لا تحتمل التأخير أو كانت يسيرة عرفًا، فيجوز للمستأجر أن يقوم بها دون إذن المحكمة ويقتطع نفقات هذه الإصلاحات من أجرة المأجور، على أن يكون ذلك بالقدر المتعارف عليه، وإذا طالب بهذه النفقات فتتأكد المحكمة من تحقق شروط قيامه بتلك الإصلاحات دون إذنها، وعلى المستأجر في جميع الأحوال أن يلتزم للمؤجر بتقديم حساب عما تم إصلاحه. وهذا الحكم يعد تطبيقًا للقاعدة العامة المقررة في المادة (١٦٧) من هذا النظام.

وإذا كانت الإصلاحات الضرورية باهظة لا تتناسب مع الأجرة، فللمحكمة أن تعفي المؤجر من التنفيذ العيني بناء على طلبه وتقصر حق المستأجر على طلب إنقاص الأجرة أو الفسخ إذا كان ذلك لا يلحق به ضررًا جسيمًا؛ تطبيقًا للمادة (١٦٤) من هذا النظام.

الخيار الثاني: طلب إنقاص الأجرة؛ ومتى حكم للمستأجر بإنقاص الأجرة أنقصت لا من وقت المطالبة فحسب، بل من وقت حصول النقص في الانتفاع بسبب عدم القيام بالإصلاحات الضرورية؛ لأن الأجرة تقابل الانتفاع، وهذا هو التنفيذ بطريق التعويض، ومتى قام المؤجر بالإصلاحات عادت الأجرة إلى حالها.

الخيار الثالث: طلب فسخ العقد؛ وتجري على ذلك القواعد العامة في الفسخ القضائي الواردة في المادة (١٠٧) من هذا النظام؛ فللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا كان ما أخل به المؤجر قليل الأهمية، وتقصر حق المستأجر على التعويض.

وفي جميع الخيارات يحق للمستأجر -وفقًا للقواعد العامة- طلب التعويض عما لحقه من ضرر بسبب تأخر المؤجر عن القيام بتلك الإصلاحات، ويشترط لاستحقاق المستأجر التعويض الإعذار تطبيقًا للمادة (١٧٥) من هذا النظام، ما لم تتوفر إحدى الحالات المبينة في المادة (١٧٦) من هذا النظام.

وبينت الفقرة (٣) جواز اتفاق المتعاقدين على خلاف ما تضمنته الفقرة (١) والفقرة (٢) من أحكام، فهي ليست من النظام العام؛ وعلى هذا يجوز للمتعاقدين الاتفاق على إعفاء المؤجر من هذا الالتزام، فلا يكون مطالبًا بالقيام بهذه الإصلاحات، أو الاتفاق على إنقاص هذا الالتزام؛ كأن يتفق على إعفاء المؤجر من أنواع معينة من الإصلاحات لا كلها، أو يُتفق على قصر حق المستأجر على إنقاص الأجرة دون حقه في الفسخ، كما يجوز الاتفاق على زيادة هذا الالتزام؛ كأن يُتفق على أن للمستأجر القيام بالإصلاحات على حساب المؤجر ولو لم تكن من الأمور المستعجلة وليست يسيرة عرفًا دون إذن المحكمة.

وحكم الفقرة يعد تطبيقًا لما هو مقرر في المادة (١٧٣) والمادة (١٧٤) من هذا النظام بجواز إعفاء المدين -وهو المؤجر هنا- من المسؤولية العقدية في غير حالات الغش أو الخطأ الجسيم، وجواز زيادة هذه المسؤولية.

وتجدر الإشارة إلى أنه إذا شرط المؤجر إعفاءه من الإصلاحات الضرورية، وقام بها المستأجر على نفقته؛ فلا يحول ذلك دون حق المستأجر في الرجوع بما أنفقه على المؤجر بعد انتهاء عقد الإيجار وفقًا لقواعد الإثراء بلا سبب، ما لم يتفق على خلاف ذلك.

وإذا وقع الشك في تفسير شرط الإعفاء أو الإنقاص أو الزيادة في الالتزام؛ فيفسر الشك لمصلحة من يتحمل عبء هذا الشرط تطبيقًا للمادة (١٠٤) من هذا النظام؛ ففي حال الإعفاء أو الإنقاص يفسر الشك لمصلحة المستأجر، وفي حال الزيادة يفسر لمصلحة المؤجر.

الهلاك الكلي للمأجور

المادة العشرون بعد الأربعمائة

إذا هلك المأجور أثناء مدة الإيجار هلاكًا كليًّا انفسخ العقد من تلقاء نفسه.

الهلاك الجزئي للمأجور

المادة الحادية والعشرون بعد الأربعمائة

إذا هلك المأجور أثناء مدة الإيجار هلاكًا جزئيًا أو أصبح في حال تنقص من الانتفاع الذي أُجِّر من أجله، ولم يكن ذلك بسبب المستأجر؛ جاز له طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة.

شرح · المادة الحادية والعشرون بعد الأربعمائة

تناولت المادة الحكم في حال هلاك المأجور أثناء مدة الإيجار هلاكًا جزئيًا، وهذا الهلاك قد يكون ماديًا؛ كما لو تهدم جزء من العقار المأجور مع بقاء الجزء الآخر صالحًا للانتفاع، وقد يكون نظاميًا؛ كما لو نزعت ملكية جزء من العقار المأجور للمصلحة العامة.

وبينت المادة أنه في حكم الهلاك الجزئي أن يصبح المأجور في حالٍ تنقص من الانتفاع الذي أجر من أجله ولو لم ينعدم بعض أجزائه؛ كما لو غمرت المياه الطابق الأول من مبنىً مكون من طابقين فجعلته غير صالح للانتفاع مع بقاء الطابق الثاني صالحًا للانتفاع.

وفرقت المادة في حال الهلاك الجزئي أو نقص الانتفاع بين فرضين:

الفرض الأول: أن يكون ذلك بسبب المستأجر؛ فيبقى العقد قائمًا، ولا رجوع للمستأجر على المؤجر ليطالب بإنقاص الأجرة أو الفسخ أو إعادة المأجور إلى ما كان عليه، ويبقى ملتزمًا بالعقد إلى نهايته، ويلزمه تعويض المؤجر عما أحدثه من الهلاك أو النقص في المأجور.

الفرض الثاني: ألا يكون ذلك بسبب المستأجر، سواء كان ذلك لقوة قاهرة أو فعل المؤجر أو الغير؛ فللمستأجر أن يختار أحد الخيارين الآتيين:

الخيار الأول: طلب فسخ العقد؛ وتجري على ذلك القواعد العامة في الفسخ القضائي الواردة في المادة (١٠٧) والمادة (١١٠) من هذا النظام؛ فللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا كان النقص في الانتفاع قليل الأهمية، وتقصر حق المستأجر على التعويض.

الخيار الثاني: طلب إنقاص الأجرة؛ ومتى حكم للمستأجر بإنقاص الأجرة أنقصت لا من وقت المطالبة فحسب، بل من وقت حصول النقص في الانتفاع، ومتى أعاد المؤجر المأجور إلى ما كان عليه عادت الأجرة إلى حالها.

وتجدر الإشارة إلى أنه متى تبين أن التنفيذ العيني غير مرهق للمؤجر، فللمستأجر أن يطالب المؤجر بإعادة المأجور إلى ما كان عليه؛ تطبيقًا للقاعدة العامة المقررة في المادة (١٦٤) من هذا النظام بأن يُجبَر المدين بعد إعذاره على تنفيذ التزامه تنفيذًا عينيًّا متى كان ذلك ممكناً. ويكون التنفيذ وفق ما هو مبين في المادة (١٦٧) من هذا النظام.

وفي جميع الخيارات يحق للمستأجر -وفقًا للقواعد العامة- طلب التعويض عما لحقه من ضرر إذا كان الهلاك الجزئي أو نقص الانتفاع بفعل المؤجر أو الغير.

النفقات غير الضرورية على المأجور

المادة الثانية والعشرون بعد الأربعمائة

١.إذا أحدث المستأجر بإذن المؤجر إنشاءاتٍ أو إصلاحات لمنفعة المأجور؛ فله الرجوع بما أنفق بالقدر المتعارف عليه وإن لم يشترط المستأجر الرجوع، ما لم يتفق على خلاف ذلك.

٢.إذا كان ما أحدثه المستأجر عائدًا لمنفعته الشخصية فليس له الرجوع على المؤجر؛ ما لم يُتفق على خلاف ذلك.

شرح · المادة الثانية والعشرون بعد الأربعمائة

بينت المادة حكم النفقات التي لا يتوقف عليها بقاء المأجور صالحًا للانتفاع، فهذه النفقات لا تلزم المؤجر أصلاً، ولكن إذا قام المستأجر بإحداث إنشاءات أو إصلاحات في المأجور لا يتوقف عليها بقاؤه صالحًا للانتفاع؛ فلا يخلو الأمر من فرضين:

الفرض الأول: أن تكون هذه النفقات بغير إذن المؤجر؛ فليس للمستأجر الرجوع على المؤجر، سواء كانت تلك النفقات لمنفعة المأجور أو لمنفعة المستأجر الشخصية، دون إخلال بحق المستأجر في الرجوع على المؤجر عند انتهاء عقد الإيجار إذا اختار المؤجر استبقاء المحدثات وفق ما بينته المادة (٤٣٦) من هذا النظام.

الفرض الثاني: أن تكون هذه النفقات بإذن المؤجر؛ وهذا الفرض يحتمل إحدى حالتين:

الحالة الأولى: أن تكون النفقات لمنفعة المأجور؛ وتعد النفقات لمنفعة المأجور متى كانت تلبي رغبات عامة المستأجرين، دون الإنشاءات والإصلاحات التي تلائم بعض المستأجرين لا عامتهم، وكذا ما لا يعد من قبيل الإنشاءات والإصلاحات في المأجور مما يكون قابلاً للإزالة عند انتهاء عقد الإيجار.

فبينت الفقرة (١) أن للمستأجر الحق في الرجوع على المؤجر بما أنفقه لمنفعة المأجور، ولو لم يشترط المستأجر الرجوع؛ فإذن المؤجر في القيام بتلك الإنشاءات أو الإصلاحات يعد توكيلاً ضمنيًا منه للمستأجر للقيام بها، والموكل يلتزم بأن يرد للوكيل ما أنفقه في سبيل تنفيذ الوكالة التنفيذ المعتاد وفقًا للمادة (٤٩٩) من هذا النظام.

وحق المستأجر في الرجوع على المؤجر بالنفقات في هذه الحالة مقتصر على القدر المتعارف عليه؛ فلو تجاوز القدر المتعارف عليه فليس له أن يرجع بالقدر الزائد.

الحالة الثانية: أن تكون النفقات لمنفعة المستأجر الشخصية؛ كما لو قام مستأجر العقار بوضع قاطع خشبي لتقسيم غرفة إلى غرفتين.

فبينت الفقرة (٢) أنه ليس للمستأجر الرجوع على المؤجر بما أنفقه لمنفعته الشخصية، دون إخلال بحق المستأجر في الرجوع على المؤجر عند انتهاء عقد الإيجار إذا اختار المؤجر استبقاء المحدثات وفق ما بينته المادة (٤٣٦) من هذا النظام.

والأحكام الواردة في المادة ليست من النظام العام، فهي مقررة في حال عدم وجود اتفاق صريح أو ضمني على خلافها؛ فإذا وجد اتفاق صريح أو ضمني وجب العمل به.

ضمان المؤجر للتعرض

المادة الثالثة والعشرون بعد الأربعمائة

١.على المؤجر أن يمتنع عن التعرض للمستأجر في استيفائه للمنفعة طوال مدة الإيجار، بما في ذلك أن يحدث المؤجر في المأجور تغييرًا يمنع من الانتفاع به أو يخل بالمنفعة المقصودة، وإلا كان ضامنًا. ويعد في حكم تعرض المؤجر التعرض الصادر من أحد تابعيه.

٢.يضمن المؤجر للمستأجر التعرض الصادر من الغير إذا كان التعرض مبنيًّا على سبب نظامي.

٣.إذا ترتب على التعرض الوارد في الفقرتين (1) و(2) من هذه المادة حرمان المستأجر كليًّا أو جزئيًّا من الانتفاع بالمأجور؛ جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة، دون إخلالٍ بحقه في التعويض.

شرح · المادة الثالثة والعشرون بعد الأربعمائة

تناولت المادة التزام المؤجر بضمان التعرض للمستأجر في استيفائه للمنفعة طوال مدة الإيجار؛ فبينت أن التعرض الذي يضمنه المؤجر يشمل حالتين:

الحالة الأولى: التعرض الصادر من المؤجر نفسه؛ فبينت الفقرة (١) أن المؤجر يمتنع عن التعرض للمستأجر، وهذا التعرض نوعان:

النوع الأول: التعرض المادي؛ كما لو منع المؤجرُ المستأجرَ من استعمال المصعد، أو ترك المؤجر مواشيه تدخل في الأرض الزراعية المؤجرة لترعى فيها، أو أحدث في المأجور أو توابعه تغييرًا يمنع من الانتفاع به أو يخل بالمنفعة المقصودة؛ مثل هدم جزء من المأجور، أو سد بعض نوافذه أو أبوابه، أو البناء في الأرض المؤجرة.

النوع الثاني: التعرض المبني على سبب نظامي؛ كما لو آجر شخص عيناً غير مملوكة له، ثم أصبح مالكًا لها بسبب من أسباب الملكية، فطلب المؤجر -بعد أن أصبح مالكًا- رد العين من المستأجر؛ فللمستأجر في هذه الحالة أن يمتنع عن رد العين تأسيسًا على أن المؤجر ضامن لتعرضه الشخصي، ولا يجوز الاسترداد لمن وجب عليه الضمان.

ولا يقتصر الحكم في ضمان التعرض على التعرض الصادر من شخص المؤجر، بل يشمل التعرض الصادر من أحد تابعيه. ويقصد بتابع المؤجر كل شخص ليس أجنبيًا عنه في تنفيذ عقد الإيجار، وكانت صلته بالمؤجر هي التي مكنته من التعرض للمستأجر؛ كأهل بيت المؤجر وضيوفهم وأصدقائهم، ويشمل ذلك من ينوب عن المؤجر؛ كالولي والوصي والوكيل، ومن يساعد المؤجر في مباشرة حقوقه وتنفيذ التزاماته الناشئة عن عقد الإيجار؛ كحارس العمارة الذي وضعه المؤجر، ومن يحل محل المؤجر في مباشرة حقوقه وتنفيذ التزاماته الناشئة عن عقد الإيجار؛ كالمقاول والمهندس إذا قاما بترميمات لازمة للمأجور بدلاً من المؤجر، ويشمل كذلك خلف المؤجر العام والخاص وكل من تلقى الحق عنه؛ كمستأجر آخر من المؤجر نفسه إذا كان التعرض له علاقة بصفته مستأجرًا.

الحالة الثانية: التعرض الصادر من الغير؛ فبينت الفقرة (٢) أن المؤجر يضمن هذا التعرض، بشرط أن يكون التعرض مبنيًا على سبب نظامي؛ كما لو ادعى الغير أنه مالك المأجور وأن المؤجر لا يملكه، أو ادعى أن له حق انتفاع على المأجور. ويقصد بالغير كل أجنبي عن عقد الإيجار.

ويجب لتحقق الضمان في كلتا الحالتين أن يقع التعرض فعلاً لا أن يكون مجرد تهديد به؛ فإذا كان تعرضًا شخصيًا من المؤجر وكان تعرضه ماديًا فبأن يقوم بعمل مادي يحول دون انتفاع المستأجر بالمأجور، وإذا كان تعرض المؤجر مبنيًا على سبب نظامي فبأن يطالب المؤجر برد المأجور أو بالحق الذي يؤثر في استيفاء المنفعة، وإذا كان تعرضًا صادرًا من الغير فإن التعرض يكون واقعًا فعلاً إما بطريق أعمال مادية؛ كأن يدخل الأرض المؤجرة مدعيًا أن له عليها حق ارتفاق بالمرور، أو أن يقتصر الغير على رفع دعوى يدعي فيها بحقه، دون أن يلجأ إلى أعمال مادية تحول دون انتفاع المستأجر بالعين.

ومتى وقع التعرض فعلاً وكان هذا التعرض مما يضمنه المؤجر سواء كان بتعرضه شخصيًّا أو أحد تابعيه، أو كان بتعرض من الغير مبني على سبب نظامي، فللمستأجر أن يطالب المؤجر بالتنفيذ العيني؛ وذلك بأن يكف هو أو تابعه عن التعرض، أو يجعل الغير الذي تعرض للمستأجر يكف عن التعرض.

وإلزام المؤجر بالتنفيذ العيني يعد تطبيقًا للقاعدة العامة المقررة في المادة (١٦٤) من هذا النظام بأن يجبر المدين بعد إعذاره على تنفيذ التزامه تنفيذًا عينيًّا متى كان ذلك ممكناً.

وبينت الفقرة (٣) أنه إذا ترتب على التعرض الوارد في الحالتين المنصوص عليهما في الفقرة (١) والفقرة (٢) حرمان المستأجر كليًّا أو جزئيًّا من الانتفاع بالمأجور؛ فللمستأجر أن يختار أحد الخيارين الآتيين:

الخيار الأول: طلب فسخ العقد؛ وتجري على ذلك القواعد العامة في الفسخ القضائي الواردة في المادة (١٠٧) من هذا النظام؛ فللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا كان النقص في الانتفاع قليل الأهمية، وتقصر حق المستأجر على التعويض.

الخيار الثاني: طلب إنقاص الأجرة؛ ومتى حكم للمستأجر بإنقاص الأجرة أنقصت لا من وقت المطالبة فحسب، بل من وقت حصول النقص في الانتفاع، وهذا هو التنفيذ بطريق التعويض.

وإذا كان التعرض صادرًا من المؤجر؛ فللمستأجر سواء طلب التنفيذ العيني أو الفسخ أو إنقاص الأجرة، أن يطالب المؤجر بالتعويض عما يلحقه من ضرر بسبب إخلال المؤجر بالتزامه بتمكين المستأجر من الانتفاع.

وأما إذا كان التعرض صادرًا من الغير؛ فليس على المؤجر مسؤولية تجاه المستأجر إذا نجح في دفع التعرض الصادر من الغير، أي في حال التنفيذ العيني، سواء وقع التعرض من الغير بطريق أعمال مادية أو بطريق رفع دعوى على المستأجر؛ لكون المؤجر قام بالتزامه، وتبين أن الغير لم يكن محقًا فيما يدعيه، أي إن تعرضه مادي؛ فلا مسؤولية فيه على المؤجر، وتجري على هذا التعرض أحكام المادة (٤٢٤) من هذا النظام، ولكن إذا أخفق المؤجر في دفع التعرض؛ بأن كسب الغير الدعوى؛ فيكون المؤجر مسؤولاً تجاه المستأجر في هذه الحالة؛ لأنه تبين إخلاله بتنفيذ التزامه بتمكين المستأجر من الانتفاع طوال مدة الإيجار، ويكون للمستأجر سواء طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة مطالبة المؤجر بالتعويض عما يلحقه من ضرر بسبب هذا التعرض.

التعرض المادي من الغير أو من جهة عامة

المادة الرابعة والعشرون بعد الأربعمائة

١.لا يضمن المؤجر التعرض الصادر من الغير إذا لم يكن مبنيًّا على سبب نظامي، على أنه إذا كان التعرض بسبب لا يد للمستأجر فيه، وترتب عليه حرمانه من الانتفاع بالمأجور؛ جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة.

٢.إذا ترتب على عمل من جهة عامة نقص في الانتفاع بالمأجور جاز للمستأجر طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة دون إخلال بحقه في مطالبة المؤجر بالتعويض إذا كان عمل الجهة العامة قد صدر لسبب يكون المؤجر مسؤولًا عنه.

شرح · المادة الرابعة والعشرون بعد الأربعمائة

بينت الفقرة (١) أن المؤجر لا يضمن التعرض الصادر من الغير إذا لم يكن مبنيًا على سبب نظامي، ويشمل ذلك كل فعل مادي يقوم به الغير دون أن يستند إلى حق يدعيه على المأجور.

وأما أثر هذا التعرض؛ ففرقت الفقرة فيه بين حالتين:

الحالة الأولى: ألا يؤدي التعرض الصادر من الغير إلى حرمان المستأجر من الانتفاع بالمأجور، وإنما يؤثر في كمال الانتفاع، ففي هذه الحالة ليس للمستأجر طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة؛ بل تلزمه الأجرة كاملة، وله مطالبة من صدر منه التعرض بالتعويض عن الضرر وفق قواعد المسؤولية التقصيرية.

الحالة الثانية: أن يؤدي التعرض الصادر من الغير إلى حرمان المستأجر من الانتفاع بالمأجور؛ فللمستأجر في هذه الحالة طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة، ما لم يكن هو المتسبب في التعرض.

وبينت الفقرة (٢) أنه إذا ترتب على عمل من جهة عامة نقص في الانتفاع بالمأجور؛ كما لو قامت جهة عامة بأعمال وإصلاحات في الطريق أدت إلى نقص مؤثر في الانتفاع الذي أجر المأجور من أجله؛ فللمستأجر أن يختار أحد الخيارين الآتيين:

الخيار الأول: طلب فسخ العقد؛ وتجري على ذلك القواعد العامة في الفسخ القضائي الواردة في المادة (١١٠) من هذا النظام؛ فللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا كان النقص في الانتفاع قليل الأهمية، وتقصر حق المستأجر على التعويض.

الخيار الثاني: طلب إنقاص الأجرة؛ ومتى حكم للمستأجر بإنقاص الأجرة أنقصت لا من وقت المطالبة فحسب، بل من وقت حصول النقص في الانتفاع.

وأوضحت الفقرة أنه إذا كان تعرض الجهة العامة بسبب يكون المؤجر مسؤولاً عنه؛ كما لو أخلت الجهة العامة بعض أجزاء العقار المؤجر بسبب عدم استيفاء المؤجر بعض المتطلبات النظامية؛ فللمستأجر في هذه الحالة فضلاً عن حقه في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة أن يطالب المؤجر بالتعويض عن الضرر الذي لحقه بسبب ذلك، وأما الخسارة التي لحقته بسبب فوات بعض المنفعة فالتعويض عنها هو إنقاص الأجرة، ويصدق هذا الحكم على ما لو اختار المستأجر الفسخ؛ فيطالب بالتعويض عن الضرر الذي لحقه بسبب الفسخ، وأما المدة التي تسبق الفسخ فالتعويض عن فوات منفعتها يكون بإنقاص الأجرة.

وإذا لم يكن المؤجر متسببًا في تعرض الجهة العامة؛ فليس للمستأجر مطالبة المؤجر بالتعويض عن الضرر في هذه الحالة.

ضمان المؤجر للعيوب

المادة الخامسة والعشرون بعد الأربعمائة

١.يضمن المؤجر للمستأجر ما يوجد في المأجور من عيوبٍ تحول دون الانتفاع به أو تنقص منه.

٢.لا يضمن المؤجر العيوب التي جرى العرف على التسامح فيها أو التي علم بها المستأجر وقت التعاقد.

شرح · المادة الخامسة والعشرون بعد الأربعمائة

بينت الفقرة (١) أن المؤجر يضمن العيوب التي توجد في المأجور إذا كانت تلك العيوب تمنع المستأجر من الانتفاع بالمأجور أو تنقص ذلك الانتفاع، أما إذا وجد في المأجور عيب لكنه لا ينقص الانتفاع بالمأجور؛ فلا يضمنه المؤجر.

والمنفعة المقصودة من المأجور تستفاد من ثلاثة أمور:

الأمر الأول: مما هو مبين في العقد.

الأمر الثاني: مما هو ظاهر من طبيعة الشيء.

الأمر الثالث: من الغرض الذي أعد له الشيء.

واستثنت الفقرة (٢) نوعين من العيوب لا يضمنهما المؤجر:

النوع الأول: العيب الذي جرى العرف على التسامح فيه، ولو كان ذلك العيب مؤثرًا.

النوع الثاني: العيب غير الخفي، وهو الذي يعلم به المستأجر عند التعاقد، وعلم المستأجر بالعيب في المأجور قد يكون فعليًا أو مفترضًا، وذلك على النحو الآتي:

الصورة الأولى: العلم الفعلي؛ ويتحقق بأن يكون العيب ظاهرًا عند التعاقد، أو يكون خفيًا إلا أن المؤجر أثبت علم المستأجر به عند التعاقد؛ فعلم المستأجر بالعيب يدل على رضاه به.

الصورة الثانية: العلم المفترض؛ ويتحقق بأن يكون العيب غير ظاهر، ولكن يستطيع الشخص المعتاد أن يتبينه بنفسه لو فحص المأجور بعناية الشخص المعتاد؛ فالعيب في هذه الصورة يعد غير خفي، والمستأجر يتحمل تبعة تقصيره، إلا أن العناية المطلوبة هنا دون العناية المطلوبة في البيع؛ لأن فحص المشتري للمبيع عادة أعلى من فحص المستأجر للمأجور.

ويستثنى من انتفاء الضمان عن المؤجر في العلم المفترض صورتان:

الصورة الأولى: إذا أثبت المستأجر أن المؤجر ضمن له خلو المأجور من العيب المعين الذي وجد في المأجور؛ فهو يعد اتفاقًا ضمنيًا على أن المؤجر يضمن هذا العيب بالذات.

الصورة الثانية: إذا تعمد المؤجر إخفاء العيب غشًا منه؛ فالمؤجر في هذه الصورة ارتكب خطأ يستغرق تقصير المستأجر في عدم الفحص.

وتجدر الإشارة إلى أنه لا يشترط في العيب الذي يضمنه المؤجر أن يكون قديمًا قبل التسليم؛ فالمؤجر يضمن العيب ولو حدث بعد التسليم ما دام يمنع من الانتفاع بالمأجور أو ينقص منه.

أثر ضمان المؤجر للعيوب

المادة السادسة والعشرون بعد الأربعمائة

إذا ترتب على العيب حرمان المستأجر كليًّا أو جزئيًّا من الانتفاع بالمأجور جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة دون إخلال بحقه في التعويض.

شرح · المادة السادسة والعشرون بعد الأربعمائة

بينت المادة أنه إذا ترتب على العيب الذي يضمنه المؤجر وفقًا للمادة (٤٢٥) من هذا النظام حرمان المستأجر كليًّا أو جزئيًّا من الانتفاع بالمأجور؛ فللمستأجر أن يختار أحد الخيارين الآتيين:

الخيار الثاني: طلب إنقاص الأجرة؛ ومتى حكم للمستأجر بإنقاص الأجرة أنقصت لا من وقت المطالبة فحسب، بل من وقت حصول النقص في الانتفاع، وهذا هو التنفيذ بطريق التعويض، ومتى أصلح المؤجر العيب عادت الأجرة إلى حالها.

وتجدر الإشارة إلى أنه متى كان إصلاح العيب ممكناً، فللمستأجر فضلاً عن حقه في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة أن يلزم المؤجر بالإصلاح؛ تطبيقًا للقاعدة العامة المقررة في المادة (١٦٤) من هذا النظام بأن يجبر المدين بعد إعذاره على تنفيذ التزامه تنفيذًا عينيًّا متى كان ذلك ممكناً. ويكون التنفيذ وفق ما هو مبين في المادة (١٦٧) من هذا النظام، على أنه إذا كان التنفيذ العيني باهظاً لا يتناسب مع الأجرة، فللمحكمة أن تعفي المؤجر من التنفيذ العيني بناء على طلبه وتقصر حق المستأجر على طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة إذا كان ذلك لا يلحق به ضررًا جسيمًا؛ تطبيقًا للمادة (١٦٤) من هذا النظام.

وفي جميع الخيارات يحق للمستأجر طلب التعويض عما لحقه من ضرر بسبب إخلال المؤجر في التزامه بضمان ما يوجد في المأجور من عيوب.

الاتفاق على تعديل ضمان التعرض أو العيب

المادة السابعة والعشرون بعد الأربعمائة

يقع باطلًا كل اتفاق يتضمن الإعفاء أو الحد من ضمان التعرض أو العيب إذا كان المؤجر قد تعمّد إخفاء سبب هذا الضمان.

شرح · المادة السابعة والعشرون بعد الأربعمائة

قررت المادة بطلان أي اتفاق بين المتعاقدين على الإعفاء من ضمان التعرض أو العيب أو الحد منه في الحالة التي يتعمد فيها المؤجر إخفاء سبب الضمان.

مثال ذلك: إذا كان المؤجر يعلم وجود عيب خفي في المأجور، وأخفى عن المستأجر العيب عمدًا، أو كان يعلم أن للغير حقًا على المأجور يتعارض مع حق المستأجر، وأخفى عن المستأجر الحق عمدًا، واشترط إعفاءه من ضمان العيب أو التعرض أو تخفيف مسؤوليته عنه، فإن شرط الإعفاء أو التخفيف يقع باطلاً.

أما إذا كان المؤجر يعلم سبب الضمان، ولكنه لم يتعمد إخفاءه عن المستأجر، واشترط إعفاءه من الضمان أو تخفيف مسؤوليته عنه، فإن الشرط يكون صحيحًا.

مثال ذلك: إذا اشترط المؤجر إعفاءه من ضمان التعرض الصادر من الغير ولو كان مبنيًا على سبب نظامي، أو أن يقتصر حق المستأجر على الفسخ دون إنقاص الأجرة. أو اشترط المؤجر ألا يكون ضامناً إلا إذا ترتب على العيب حرمان كلي من الانتفاع لا جزئي.

وكما يجوز تخفيف مسؤولية المؤجر في ضمان التعرض والعيب أو إسقاطها إذا لم يتعمد إخفاء سبب الضمان، يجوز كذلك تشديدها؛ كأن يشترط المستأجر ضمان المؤجر لأي عيب ولو كان يمكن تبينه بالفحص المعتاد، أو يشترط المستأجر حقه في فسخ العقد بوقوع التعرض ولو كان نقص الانتفاع قليل الأهمية.

وحكم المادة يعد تطبيقًا لما هو مقرر في المادة (١٧٣) من هذا النظام بجواز الاتفاق على إعفاء المدين من المسؤولية في الالتزامات التعاقدية، عدا ما يكون عن غش أو خطأ جسيم.

ويراعى في تطبيق حكم المادة أنه إذا حصل الشك في تفسير شرط الإعفاء من ضمان المؤجر للتعرض أو العيب والنطاق الذي يشمله، أو في تفسير شرط إنقاص هذا الضمان أو زيادته؛ فيفسر الشك لمصلحة من يتحمل عبء هذا الشرط تطبيقًا للمادة (١٠٤) من هذا النظام؛ ففي حال الإعفاء أو الإنقاص يفسر الشك لمصلحة المستأجر، وفي حال الزيادة يفسر لمصلحة المؤجر.

بيع المأجور

المادة الثامنة والعشرون بعد الأربعمائة

يصح بيع المأجور ولا يؤثر ذلك في حقوق المستأجر.

الفرع الثالث: التزامات المستأجر

أداء الأجرة

المادة التاسعة والعشرون بعد الأربعمائة

١.يلتزم المستأجر بأن يؤدي الأجرة في المواعيد المتفق عليها، فإن لم يتفق على المواعيد التزم بأدائها عند تسليم المأجور، وإذا كانت مدة عقد الإيجار مقسَّمة على فتراتٍ زمنيَّة التزم بأدائها في بداية كل فترةٍ زمنيَّة.

٢.لا تُستحق الأجرة عن مدةٍ انقضت قبل تسليم المأجور؛ ما لم يكن التأخر في التسليم بسبب المستأجر.

المحافظة على المأجور

المادة الثلاثون بعد الأربعمائة

١.يلتزم المستأجر بأن يحافظ على المأجور محافظة الشخص المعتاد.

٢.يلتزم المستأجر بتعويض المؤجر عما يلحق المأجور من أضرارٍ ناشئةٍ عن تعديه أو تقصيره، وإذا تعدد المستأجرون لزم كل واحد منهم التعويض عن الأضرار الناشئة عن تعديه أو تقصيره.

شرح · المادة الثلاثون بعد الأربعمائة

بينت الفقرة (١) التزام المستأجر بالمحافظة على المأجور، ومعيار المحافظة المطلوبة منه معيار موضوعي، مرتبط بعناية الشخص المعتاد لا بعناية الشخص في شؤونه، وعليه فإذا كان الشخص شديد الحرص فالعناية المطلوبة منه تنزل إلى حد عناية الشخص المعتاد، وإذا كان الشخص مفرطاً في شؤونه فهو مطالب بزيادة العناية إلى حد عناية الشخص المعتاد؛ فمن استأجر منزلاً فهو مطالب باتخاذ الاحتياطات اللازمة عادة لحمايته من التلف.

وبينت الفقرة (٢) التزام المستأجر بتعويض المؤجر عن الأضرار التي تلحق المأجور إذا كانت ناشئةً عن تعدي المستأجر أو تقصيره.

ويستوي الحكم في ذلك بين أن يكون المستأجر واحدًا أو أكثر؛ فإذا تعدد المستأجرون لزم كل واحد منهم التعويض عن الأضرار الناشئة عن تعديه أو تقصيره.

وحكم المادة يعد تطبيقًا لما هو مقرر في المادة (١٦٨) من هذا النظام بأنه إذا كان المطلوب من المدين هو المحافظة على الشيء أو القيام بإدارته أو توخي الحيطة في تنفيذ التزامه، فإنه يكون قد وفى بالالتزام إذا بذل في تنفيذه عناية الشخص المعتاد.

ومسؤولية المستأجر في المحافظة على المأجور لا تقتصر على شخصه بل تمتد لتشمل تابعيه، ويقصد بتابع المستأجر كل شخص كانت صلته بالمستأجر هي التي مكنته من الإضرار بالمأجور؛ كأهل بيت المستأجر وضيوفه وخدمه وعماله، كما أنه لا يشترط لقيام وصف التبعية أن يكون الفعل الضار قد صدر من أي منهم أثناء تأدية عمله، ولا يكفي أن يثبت المستأجر أنه قد بذل عناية الشخص المعتاد في رقابتهم؛ فكل ما يصدر عن التابع من فعل ضار يكون المستأجر مسؤولاً عنه مسؤولية عقدية.

كيفية استعمال المأجور

المادة الحادية والثلاثون بعد الأربعمائة

يلتزم المستأجر باستعمال المأجور في حدود المنفعة المتفق عليها في العقد، فإن لم يكن هناك اتفاقٌ التزم باستعمالهِ بحسب ما أُعد له.

إحداث تغيير في المأجور

المادة الثانية والثلاثون بعد الأربعمائة

ليس للمستأجر أن يحدث في المأجور تغييرًا دون إذن المؤجر إلا إذا كان يستلزمه إصلاح المأجور ولا يلحق ضررًا به.

صيانة المأجور

المادة الثالثة والثلاثون بعد الأربعمائة

يلتزم المستأجر خلال مدة الإيجار بصيانة المأجور وفقًا لما يقتضيه العرف؛ ما لم يتفق على خلاف ذلك.

شرح · المادة الثالثة والثلاثون بعد الأربعمائة

بينت المادة التزام المستأجر خلال مدة الإيجار بصيانة المأجور التي يقضي العرف بأنها من التزامات المستأجر؛ مثل الصيانة اليسيرة لدورات المياه في المنزل وصنابير المياه وأجهزة التكييف والكهرباء والأقفال والمفاتيح.

ويكون المستأجر ملزمًا بالصيانة التي يقتضيها العرف ولو أثبت أنها ترجع إلى الاستعمال المألوف، ولكنه يستطيع أن يتخلص من هذا الالتزام متى أثبت أن الصيانة ترجع إلى قوة قاهرة أو عيب في المأجور؛ فتلزم المؤجر.

وإذا أخل المستأجر بالتزامه بالصيانة المعتادة للمأجور؛ فتجري على ذلك القواعد العامة في الإخلال بالالتزام؛ فللمؤجر طلب التنفيذ العيني أو الفسخ، ويرجع تقدير ذلك إلى المحكمة وفق القواعد المقررة في هذا النظام للإخلال بالالتزام، وللمؤجر في جميع الأحوال أن يطلب التعويض عما لحقه من ضرر بسبب إخلال المستأجر بالتزامه، ويشمل التعويض نفقات الصيانة إذا لم يقم المستأجر بها بنفسه، وما قد يصيب المأجور من ضرر بسبب عدم تنفيذها في الوقت المناسب، وليس للمستأجر أن يسترد مبلغ التعويض ولو أثبت أن المؤجر لم يستعمله في أعمال الصيانة بعد انتهاء عقد الإيجار.

وبينت المادة جواز اتفاق المتعاقدين على خلاف ما تضمنته من أحكام، فهي ليست من النظام العام؛ وعلى هذا يجوز للمتعاقدين الاتفاق على إعفاء المستأجر من الالتزام بالصيانة المعتادة، أو الاتفاق على إنقاص هذا الالتزام، في غير حالات الغش أو الخطأ الجسيم، كما يجوز الاتفاق على زيادة هذا الالتزام.

وحكم المادة يعد تطبيقًا لما هو مقرر في المادة (١٧٣) والمادة (١٧٤) من هذا النظام بجواز الاتفاق على إعفاء المدين من المسؤولية العقدية، عدا ما يكون عن غش أو خطأ جسيم، وجواز زيادة هذه المسؤولية.

ويراعى في تطبيق حكم المادة أنه إذا حصل الشك في تفسير شرط الإعفاء من التزام المستأجر بالصيانة المعتادة، أو في تفسير شرط إنقاص هذا الالتزام أو زيادته؛ فيفسر الشك لمصلحة من يتحمل عبء هذا الشرط تطبيقًا للمادة (١٠٤) من هذا النظام؛ ففي حال الإعفاء أو الإنقاص يفسر الشك لمصلحة المؤجر، وفي حال الزيادة يفسر لمصلحة المستأجر.

قيام المؤجر بالإصلاحات الضرورية

المادة الرابعة والثلاثون بعد الأربعمائة

١.ليس للمستأجر منع المؤجر من القيام بالإصلاحات الضرورية لحفظ المأجور إذا أعلمه المؤجر قبل البدء فيها بمدة معقولة.

٢.إذا ترتب على قيام المؤجر بالإصلاحات الواردة في الفقرة (1) من هذه المادة إخلالٌ بانتفاع المستأجر، جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة.

شرح · المادة الرابعة والثلاثون بعد الأربعمائة

بينت الفقرة (١) التزام المستأجر بعدم منع المؤجر من القيام بالإصلاحات الضرورية لحفظ المأجور؛ فهذه الإصلاحات تقتضي الاستعجال، وتأخير القيام بها يعرض المأجور للهلاك أو التلف؛ مثل إصلاح حائط مائل، أو تقوية أساس واهٍ، أو وقف تسريب في المياه يهدد سلامة المبنى.

فليس للمستأجر منع المؤجر من القيام بالإصلاحات الضرورية متى تحقق شرطان:

الشرط الأول: أن تكون هذه الإصلاحات ضرورية لحفظ المأجور، ولا يتحقق في الإصلاحات هذا الوصف -ولو كانت ضرورية للانتفاع بالمأجور- إذا كان يمكن إرجاؤها إلى ما بعد انتهاء عقد الإيجار دون خطر يهدد المأجور، وعلى المؤجر عبء إثبات أن هذه الإصلاحات ضرورية لحفظ المأجور.

الشرط الثاني: أن يعلم المؤجر المستأجر قبل البدء فيها بمدة معقولة.

ومتى تحقق الشرطان جاز للمؤجر أن يقوم بهذه الإصلاحات ولو مع معارضة المستأجر، ولو أدى ذلك إلى إخلاء المأجور أو جزء منه، ويجب على المؤجر أن يبذل العناية الواجبة في ممارسة هذا الحق بحسن نية دون تعسف؛ فيختار أيسر سبيل للقيام بها، ولا يستغرق إلا المدة اللازمة لذلك دون إبطاء.

وبينت الفقرة (٢) أنه إذا قام المؤجر بالإصلاحات الضرورية لحفظ المأجور، وترتب على ذلك إخلال بانتفاع المستأجر بالمأجور؛ فللمستأجر أن يختار أحد الخيارين الآتيين:

الخيار الأول: طلب فسخ العقد؛ وتجري على ذلك القواعد العامة في الفسخ القضائي الواردة في المادة (١٠٧) من هذا النظام؛ فللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا كان النقص في الانتفاع قليل الأهمية.

وليس للمستأجر طلب التعويض عما لحقه من ضرر بسبب نقص الانتفاع، ما لم يكن إجراء هذه الإصلاحات بسبب خطأ المؤجر أو تقصيره؛ كما لو كانت نتيجة تلف حصل بفعله، أو استغرقت أكثر من المدة اللازمة.

رد المأجور بحاله عند تسلمه

المادة الخامسة والثلاثون بعد الأربعمائة

١.يلتزم المستأجر برد المأجور إلى المؤجر عند انتهاء عقد الإيجار بالحال التي تسلمه بها، ويُستثنى من ذلك ما يقتضيه الاستعمال المعتاد.

٢.إذا أبقى المستأجر المأجور تحت يده دون حقٍّ استحق المؤجر أجرة المثل، دون إخلال بحقه في التعويض.

شرح · المادة الخامسة والثلاثون بعد الأربعمائة

بينت الفقرة (١) التزام المستأجر -عند انتهاء عقد الإيجار- برد المأجور إلى المؤجر بالحال التي تسلمه بها عند ابتداء عقد الإيجار، وهذا يقتضي رد المأجور نفسه الذي تسلمه المستأجر؛ فلا يجوز له أن يرد للمؤجر دون رضاه شيئًا آخر، ولو كان أفضل من المأجور، كما يقتضي ذلك رد كامل ما تسلمه من المأجور وملحقاته، وبحاله وصفاته التي تسلمها؛ فإذا اختلفت حال المأجور وقت الرد عن حاله وقت التسلم، عُدّ المستأجر مخلاً بالتزامه، ويستثنى من ذلك التغير في حال المأجور الذي يقتضيه الاستعمال المعتاد.

وهذا الالتزام يحتم أن تعرف حال المأجور وقت تسلمه، وعبء الإثبات يقع على المستأجر؛ فعليه أن يثبت عند الرد أن حاله وقت الرد كحاله وقت تسلمه، ويفترض -إذا لم يثبت المستأجر خلاف ذلك- أن المستأجر تسلم المأجور في حال سليمة؛ باعتبار أن المؤجر ملتزم وفقًا للمادة (٤١٦) من هذا النظام بأن يسلم المأجور وملحقاته في حال صالحة لاستيفاء المنفعة المقصودة كاملة. فإذا كان المستأجر قد تسلمه في حال دون ذلك فقد كان من السهل عليه أن يثبت ذلك؛ إما بمحضر تسلم أو بوصفه عند العقد، فإذا لم يفعل اعتبر ذلك قرينة على أنه تسلم المأجور في حال سليمة، وهذه القرينة قابلة لإثبات العكس بأي طريق من طرق الإثبات.

وإذا كانت حال المأجور عند الرد تختلف عن حاله عند التسلم؛ إما لاختلافه عن الحال المثبتة عند تسلمه أو لعدم تمكن المستأجر من إثبات أنه تسلم المأجور في حال غير سليمة؛ فتقوم المسؤولية على المستأجر، فإذا كان المأجور عند الرد قد تغير بهلاك أو تلف أو تعيب؛ كأن يرد المستأجر المأجور ونوافذه مكسورة؛ فيعد مخلاً بالتزامه، وهذا الالتزام يتصل بالتزامه بالمحافظة على المأجور، وهو التزام ببذل عناية؛ ولذا يستطيع المستأجر أن يتخلص من المسؤولية إذا هو أثبت أنه بذل عناية الشخص المعتاد في المحافظة على المأجور، أو أثبت أن هذا التغير بسبب الاستعمال المعتاد؛ فإذا لم يستطع أن يثبت ذلك، أو أثبت المؤجر أن المستأجر لم يبذل عناية الشخص المعتاد؛ فيبقى للمستأجر طريق آخر للتخلص من المسؤولية بأن يثبت أن التغير حصل بسبب لا يد له فيه؛ كقوة قاهرة أو فعل الغير.

وتجدر الإشارة إلى أن الالتزام برد المأجور بالحال التي تم تسلمه بها يتضمن في حقيقته التزامين؛ التزامًا برد المأجور ذاته، والتزامًا برده بالحال التي تم تسلمه بها، وإذا كان الالتزام الثاني التزامًا ببذل عناية، فإن الالتزام الأول التزام بتحقيق غاية؛ فلو رد المستأجر المأجور دون بعض ملحقاته، أو كان المأجور منقولاً وضاع؛ فتقوم المسؤولية على المستأجر حينئذٍ، ولا يمكنه التخلص منها بإثبات أنه بذل عناية الشخص المعتاد أو أنه استعمله الاستعمال المعتاد، بل لا بد أن يثبت السبب الأجنبي؛ كأي التزام بالتسليم أو بالرد؛ وفقًا للقواعد العامة.

ويكون رد المأجور إذا كان معيناً بالذات في المكان الذي يوجد فيه وقت إبرام العقد، وإذا كان معيناً بالنوع ففي مكان إبرام العقد، ما لم يوجد اتفاق أو نص نظامي بخلاف ذلك؛ تطبيقًا للقاعدة العامة المقررة في المادة (٢٧٧) من هذا النظام.

وبينت الفقرة (٢) الجزاء المترتب على تأخر المستأجر في رد المأجور دون حق، وهو أن يتحمل تعويضًا من جانبين:

الجانب الأول: أجرة المثل عن المدة ما بين انتهاء عقد الإيجار إلى حين الرد، وقد تكون مثل الأجرة المقدرة في العقد أو أقل أو أكثر، وتدفع على سبيل التعويض وليست أجرة بناء على العقد.

الجانب الثاني: تعويض المؤجر عما لحقه من ضرر بسبب تأخر المستأجر في الرد.

إحداث بناء أو غراس في المأجور

المادة السادسة والثلاثون بعد الأربعمائة

١.إذا أحدث المستأجر لمنفعته بناءً أو غراسًا في المأجور ولو بإذن المؤجر ولم يكن بينهما اتفاق على بقائه بعد مدة الإيجار؛ كان للمؤجر عند انتهاء عقد الإيجار أن يطلب إزالة المحدثات على نفقة المستأجر مع التعويض إن كان له مقتضٍ، أو يستبقيها المؤجر بدفع قيمتها مستحقة الإزالة أو بدفع مبلغٍ يساوي ما زاد في قيمة المأجور بسبب البناء أو الغراس.

٢.للمستأجر أن يطلب إزالة ما أحدثه من بناءٍ أو غراسٍ إذا كان ذلك لا يُلحق ضررًا بالمأجور ولو اعترض المؤجر.

شرح · المادة السادسة والثلاثون بعد الأربعمائة

تناولت المادة حكم ما أحدثه المستأجر لمنفعته في المأجور من بناء أو غراس ولو بإذن المؤجر؛ فبينت الفقرة (١) أنه لا يخلو الأمر من فرضين:

الفرض الأول: أن يكون بين المؤجر والمستأجر اتفاق صريح أو ضمني على مآل البناء أو الغراس بعد انتهاء عقد الإيجار؛ فيجب العمل بهذا الاتفاق؛ كما لو جرى الاتفاق على أن يترك المستأجر ما أحدثه للمؤجر بلا عوض، أو أن المؤجر يعوض المستأجر عما أحدثه بقيمته عند رد المأجور.

الفرض الثاني: ألا يكون بين المؤجر والمستأجر اتفاق صريح أو ضمني على مآل البناء أو الغراس بعد انتهاء عقد الإيجار؛ كما لو قام مستأجر العقار بالزيادة من مرافقه، دون الاتفاق على بقاء ما أحدثه بعد انتهاء عقد الإيجار؛ فللمؤجر عند انتهاء عقد الإيجار أن يختار أحد الخيارين الآتيين:

الخيار الأول: أن يطلب إزالة البناء أو الغراس الذي أحدثه المستأجر على نفقته مع التعويض إن كان له مقتض؛ كما لو ترتب على إزالة البناء أو الغراس ضرر بالمأجور.

الخيار الثاني: أن يستبقي البناء أو الغراس، ويدفع للمستأجر تعويضًا بقدر أقل القيمتين:

أ -قيمة البناء أو الغراس مستحق الإزالة، وهي قيمة الأنقاض منقوصًا منها نفقات الهدم.

ب -قيمة الزيادة التي حصلت في المأجور بسبب البناء أو الغراس.

وبينت الفقرة (٢) حق المستأجر في أن يطلب إزالة البناء أو الغراس الذي أحدثه إذا كان لا يترتب على إزالته ضرر بالمأجور، ولو اعترض المؤجر على تلك الإزالة.

وحكم المادة يعد تطبيقًا للقاعدة العامة في الالتصاق الواردة في المادة (٦٥١) من هذا النظام.

الإيجار من الباطن أو التنازل عن العقد

المادة السابعة والثلاثون بعد الأربعمائة

لا يجوز للمستأجر أن يؤجر المأجور كله أو بعضه أو يتنازل عن العقد إلا بإذن المؤجر أو إجازته.

شرح · المادة السابعة والثلاثون بعد الأربعمائة

تناولت المادة حكم الإيجار من الباطن، وحكم تنازل المستأجر عن عقد الإيجار للغير، والفرق بينهما أنه في الإيجار من الباطن يوجد عقدان مستقلان؛ عقد إيجار أصلي بين المؤجر والمستأجر، وعقد إيجار من الباطن بين المستأجر الأصلي ومستأجر آخر، ويحدد العلاقة بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن عقد الإيجار من الباطن، وهو قد يختلف عن العقد الأصلي في المدة أو مقدار الأجرة أو شروط العقد، وتبقى الحقوق والالتزامات بمقتضى العقدين -عقد الإيجار الأصلي وعقد الإيجار من الباطن- قائمة بين أطرافها.

وأما في التنازل عن العقد فلا يوجد إلا عقد واحد وهو عقد الإيجار الأصلي بين المؤجر والمستأجر؛ فيتنازل المستأجر عن حقوقه والتزامه في هذا العقد إلى المتنازل له، وتصبح هذه الحقوق والالتزامات بين المؤجر المتنازل لديه والمستأجر الجديد المتنازل له وفقًا للمادة (٤٣٩) من هذا النظام.

فبينت المادة عدم جواز قيام المستأجر بإيجار المأجور كله أو بعضه من الباطن، أو التنازل عن عقد الإيجار إلى الغير إلا بموافقة المؤجر، سواء بإذن سابق للتصرف أو بإجازة لاحقة له.

ويصح أن تكون موافقة المؤجر عند إبرام عقد الإيجار من الباطن أو التنازل، حيث يكون المؤجر عالمًا بشخص المستأجر من الباطن أو المتنازل له، كما يصح أن تمنح الموافقة مقدمًا عند إبرام عقد الإيجار الأصلي أو بعده في اتفاق لاحق، ولو لم يكن المؤجر عالمًا بشخص المستأجر من الباطن أو المتنازل له عند الموافقة، كما يصح أن تكون الموافقة بإجازة لاحقة بعد إبرام عقد الإيجار من الباطن أو التنازل؛ فينفذ ذلك العقد في حق المؤجر لا من وقت الإجازة، بل من وقت إبرام ذلك العقد.

ولا يشترط للموافقة شكل معين؛ فيصح أن تكون مكتوبة أو مشافهة، كما يصح أن تكون صريحة أو ضمنية سواء كانت سابقة أو لاحقة للتصرف؛ فمن صور الموافقة الضمنية اللاحقة أن تمضي مدة طويلة على عقد الإيجار من الباطن أو التنازل مع علم المؤجر به دون اعتراض منه، أو أن يقبض الأجرة من المستأجر من الباطن أو من المتنازل له. ويصح أن تكون الموافقة ضمنية ولو اشترط المؤجر أن تكون كتابة؛ لأن المؤجر يجوز له أن يعدل عن أي شرط شرطه في العقد، وهو إنما اشترط الكتابة للإثبات لا لصحة الموافقة، وعلى المستأجر عبء إثبات ذلك.

ونطاق المنع في المادة لا يشمل التصرفات والأعمال التي لا تعد إيجارًا من الباطن أو تنازلاً عن العقد؛ فلا يشمل ما لو قام المستأجر بإعارة المأجور للغير، أو أسكن معه صديقًا دون أن يكون مستأجرًا، أو أدخل معه شركاء في الانتفاع بالمأجور ما داموا غير مستأجرين من الباطن.

والمنع في المادة ليس من النظام العام، فالجزاء المترتب على المخالفة ليس البطلان؛ لأن العقد الباطل لا يقبل الإجازة، وإنما يعد المستأجر بمخالفته مخلاً بالتزامه في العقد؛ وتسري على ذلك القواعد العامة في الإخلال بالالتزام؛ فللمؤجر طلب التنفيذ العيني؛ بأن يطلب إلزام المستأجر من الباطن أو المتنازل له بإخلاء المأجور، وللمؤجر أيضًا أن يطلب فسخ العقد الأصلي المبرم بينه وبين المستأجر الأصلي، وتسري على ذلك القواعد العامة في الفسخ القضائي الواردة في المادة (١٠٧) من هذا النظام؛ فللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا كان الإخلال قليل الأهمية، وتقصر حق المؤجر على إلزام المستأجر من الباطن أو المتنازل له بإخلاء المأجور، وأما إذا كان في العقد الأصلي شرط فاسخ؛ فليس للمحكمة أن ترفض طلب الفسخ حينئذ؛ إعمالاً للشرط الفاسخ، وتقتصر على التحقق من وقوع الشرط الفاسخ.

وسواء طلب المؤجر التنفيذ العيني أو الفسخ فله مطالبة المستأجر بالتعويض عما أصابه من ضرر بسبب إخلاله بالتزامه.

قيود الإيجار من الباطن أو التنازل عن العقد

المادة الثامنة والثلاثون بعد الأربعمائة

يتقيد المستأجر المأذون له بالتأجير أو التنازل للغير عند قيامه بذلك بقيود المنفعة التي يملكها نوعًا وزمنًا.

شرح · المادة الثامنة والثلاثون بعد الأربعمائة

بينت المادة تقيد المستأجر المأذون له بالإيجار من الباطن أو بالتنازل للغير وفقًا للمادة (٤٣٧) من هذا النظام، عند قيامه بالإيجار أو التنازل بقيود المنفعة التي يملكها بمقتضى عقد الإيجار الأصلي، من حيث النوع والزمان.

فلا يجوز للمستأجر المأذون له بالإيجار من الباطن أن يؤجر آخر ما يخرج عن حدود نوع المنفعة وزمانها؛ فمن استأجر عقارًا للسكن الشخصي مدة سنة، فليس له أن يؤجره من الباطن شققًا فندقية؛ لأنها خارج حدود المنفعة من حيث النوع، كما لا يجوز له أن يؤجره من الباطن للسكن الشخصي مدة تزيد على سنة؛ لأنها خارج حدود المنفعة من حيث الزمان.

وإذا خالف المستأجر وأبرم عقد إيجار من الباطن أو تنازل عن العقد للغير خارج حدود نوع المنفعة؛ فيعد المستأجر مخلاً بالتزامه، وتسري على ذلك القواعد العامة في الإخلال بالالتزام؛ فللمؤجر طلب التنفيذ العيني؛ بأن يطلب إلزام المستأجر من الباطن أو المتنازل له بإخلاء المأجور، وللمؤجر أيضًا أن يطلب فسخ العقد الأصلي المبرم بينه وبين المستأجر الأصلي، وتسري على ذلك القواعد العامة في الفسخ القضائي الواردة في المادة (١٠٧) من هذا النظام؛ فللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا كان الإخلال قليل الأهمية، وتقصر حق المؤجر على إلزام المستأجر من الباطن أو المتنازل له بإخلاء المأجور.

وإذا أبرم المستأجر عقد إيجار من الباطن تزيد مدته على مدة العقد الأصلي؛ لم ينفذ عقد الإيجار من الباطن في المدة الزائدة في حق المؤجر إلا إذا أجازه، ويعد الإيجار في المدة الزائدة التي أجازها المؤجر إيجارًا مستقلاًّ عن عقد الإيجار من الباطن انعقد مباشرة بين المؤجر والمستأجر من الباطن.

أثر التنازل عن العقد

المادة التاسعة والثلاثون بعد الأربعمائة

إذا تنازل المستأجر عن العقد فإن المتنازل له يحل محل المستأجر في جميع الحقوق والالتزامات المترتبة بمقتضى العقد المتنازل عنه.

شرح · المادة التاسعة والثلاثون بعد الأربعمائة

تناولت المادة الأثر المترتب على تنازل المستأجر عن عقد الإيجار للغير، وهو أن المستأجر المتنازل له يحل محل المستأجر المتنازل في جميع الحقوق والالتزامات المترتبة بموجب عقد الإيجار المتنازل عنه؛ لتصبح العلاقة بين المؤجر المتنازل لديه والمستأجر المتنازل له.

فبالتنازل عن عقد الإيجار ينقل المستأجر المتنازل حقوقه تجاه المؤجر المتنازل لديه؛ فلا يكون دائناً له لا بتسلم المأجور، ولا بالإصلاحات الضرورية، ولا بضمان التعرض، ولا بضمان العيوب، ويكون الدائن بهذه الحقوق هو المستأجر المتنازل له، وينقل المستأجر المتنازل أيضًا التزاماته تجاه المؤجر المتنازل لديه؛ فلا يكون مديناً له بأداء الأجرة، ولا بالمحافظة على المأجور، ولا بصيانته الصيانة المعتادة، ولا باستعماله الاستعمال المعتاد، ولا برده، ويكون المدين بهذه الالتزامات هو المستأجر المتنازل له.

ويراعى في تطبيق حكم المادة ما تضمنته المادة (٢٥٦) من هذا النظام بأنه إذا وافق المتنازل لديه على التنازل، برئ المتنازل تجاه المتنازل لديه بالنسبة إلى المستقبل. وأما الالتزامات التي سبقت التنازل فلا يبرأ المستأجر المتنازل منها؛ مثل أجرة المدة السابقة للتنازل، وأي تعويضات مستحقة للمؤجر عن إخلال المستأجر بأي من التزاماته قبل التنازل.

ويترتب على التنازل عن عقد الإيجار طبقًا للقواعد العامة الواردة في المادة (٢٥٧) من هذا النظام أن يكون للمستأجر المتنازل له أن يحتج تجاه المؤجر المتنازل لديه بالدفوع المتعلقة بالدين، إلا أنه ليس للمستأجر المتنازل له أن يحتج بالدفوع الخاصة بشخص المستأجر المتنازل.

وفي المقابل يجوز للمؤجر المتنازل لديه أن يحتج تجاه المستأجر المتنازل له بجميع الدفوع التي كان للمؤجر المتنازل لديه أن يحتج بها تجاه المستأجر المتنازل.

الفرع الرابع: انتهاء عقد الإيجار

انتهاء عقد الإيجار بانقضاء مدته

المادة الأربعون بعد الأربعمائة

١.ينتهي عقد الإيجار بانقضاء المدة المعينة فيه؛ ما لم يُشتَرط تجدده تلقائيًّا.

٢.إذا انتهى عقد الإيجار واستمر المستأجر في الانتفاع بالمأجور برضى المؤجر الصريح أو الضمني عُدَّ العقد مجددًا بشروطه وضماناته عدا الضمانات المقدمة من الغير، وتتعين مدة العقد الجديد وفق أحكام المادة (الثالثة عشرة بعد الأربعمائة) من هذا النظام.

٣.ما لم يتجدد العقد وفقًا للفقرتين (1) و(2) من هذه المادة؛ إذا طلب المؤجر من المستأجر زيادة معينة على الأجرة المحددة وظل المستأجر حائزًا للمأجور بعد انتهاء مدة العقد دون اعتراض منه على الزيادة؛ لزمته تلك الزيادة ابتداءً من وقت انتهاء العقد القائم، وعُدَّ العقد مجددًا بشروطه وضماناته عدا الضمانات المقدمة من الغير، وتتعين مدة العقد الجديد وفق أحكام المادة (الثالثة عشرة بعد الأربعمائة) من هذا النظام.

شرح · المادة الأربعون بعد الأربعمائة

بينت الفقرة (١) انتهاء عقد الإيجار بانقضاء مدته المعينة في العقد، ويستثنى من ذلك ما إذا اتفق المتعاقدان على تجدده تلقائيًا؛ فحينئذ يعد العقد مجددًا بعد انقضاء المدة المعينة فيه؛ فإذا آجر شخصٌ منزله آخر مدة سنة واتفق المتعاقدان على تجدده تلقائيًا فلا ينتهي العقد بانتهاء السنة الأولى بل يتجدد تلقائيًا.

وتناولت الفقرة (٢) أحكام استمرار المستأجر في الانتفاع بالمأجور بعد انتهاء عقد الإيجار بناء على رضى المؤجر؛ وله صورتان:

الصورة الأولى: الرضى الصريح؛ كما لو طلب المستأجر من المؤجر بعد انتهاء العقد الاستمرار في الانتفاع بالمأجور، فصرح بالموافقة على الاستمرار.

الصورة الثانية: الرضى الضمني؛ كما لو انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر حائزًا للمأجور بنية التجديد، دون اعتراض من المؤجر مع علمه بذلك، مما يفترض معه أن المؤجر قبل التجديد ضمنيًّا.

ففي هاتين الصورتين يعد العقد مجددًا بشروطه وضماناته المثبتة في العقد السابق.

مثال ذلك: لو كان المستأجر قد قدم في العقد السابق رهناً رسميًا أو حيازيًا؛ فينتقل هذا الرهن إلى العقد المجدد.

ويستثنى من ذلك الضمانات التي قدمها الغير؛ ككفيل شخصي أو عيني، فهذه الضمانات لا تنتقل إلى العقد المجدد إلا برضى من قدمها؛ فالعقد الجديد لا يرتب التزامًا على الغير دون رضاه.

أما مدة العقد الجديد فلا تكون كمدة العقد السابق، بل تطبق أحكام عقد الإيجار الذي لم تعين مدته وفقًا لما هو مبين في المادة (٤١٣) من هذا النظام؛ فإذا كانت الأجرة عن وحدة زمنية معينة عُدَّ عقد الإيجار الجديد منعقدًا إلى نهاية تلك الوحدة الزمنية، وإلا تعينت مدة الإيجار في العقد الجديد بحسب العرف وظروف العقد.

وتناولت الفقرة (٣) الحكم فيما إذا لم يتجدد العقد وفقًا للفقرة (١) والفقرة (٢)، وكان المؤجر قد طلب من المستأجر زيادة معينة على الأجرة المحددة في العقد؛ كما لو كانت الأجرة ستين ألف ريال سنويًا فطلب أن تكون سبعين ألف ريال سنويًا، فاستمر المستأجر حائزًا للمأجور بعد انتهاء مدة العقد دون اعتراض منه على تلك الزيادة.

فبينت الفقرة أن عدم اعتراضه مع استمراره حائزًا للمأجور يعد قبولاً ضمنيًا منه، فتلزمه تلك الزيادة ويعد العقد مجددًا بشروطه وضماناته المثبتة في العقد السابق عدا الضمانات المقدمة من الغير، وتبدأ مدة العقد الجديد من وقت انتهاء العقد السابق، وتتعين مدته وفقًا لما هو مبين في المادة (٤١٣) من هذا النظام.

أما إذا اعترض المستأجر على زيادة الأجرة؛ فلا تلزمه تلك الزيادة ولا يتجدد العقد ولو استمر حائزًا للمأجور، ويلزمه رد المأجور إلى المؤجر عند انتهاء عقد الإيجار، فإن لم يرده لزمته أجرة المثل عن المدة ما بين انتهاء العقد إلى حين الرد، وتعويض المؤجر عما لحقه من ضرر بسبب التأخر في الرد؛ تطبيقًا للمادة (٤٣٥) من هذا النظام.

أثر موت المتعاقد في عقد الإيجار

المادة الحادية والأربعون بعد الأربعمائة

١.لا ينتهي عقد الإيجار بموت أحد المتعاقدين.

٢.لورثة المستأجر طلب فسخ العقد خلال مدة معقولة إذا أثبتوا أن أعباء العقد قد أصبحت بسبب موت مورثهم أثقل من أن تتحملها مواردهم من التركة، أو أن العقد يتجاوز حدود حاجتهم، أو أنه أُبرم بناءً على اعتبارات تتعلق بشخص مورثهم.

٣.للمؤجر طلب فسخ العقد إذا مات المستأجر وكان العقد قد أُبرم بناءً على اعتبارات تتعلق بشخصه.

شرح · المادة الحادية والأربعون بعد الأربعمائة

بينت الفقرة (١) أن عقد الإيجار لا ينتهي بموت أحد المتعاقدين، وهذا يقتضي انتقال الحقوق والالتزامات الناشئة عن العقد إلى الورثة.

وإذا كان الميت هو المؤجر؛ فيبقى المستأجر ملتزمًا تجاه الورثة بأداء الأجرة لهم، وتقسم الأجرة عليهم كل بمقدار نصيبه في الميراث، وفي المقابل يصبح الورثة بموت مورثهم ملتزمين بجميع التزاماته كمؤجر في حدود التركة، وينقسم عليهم من هذه الالتزامات ما هو قابل للانقسام كل بمقدار نصيبه في الميراث؛ كالتعويض الناشئ عن الضمان، وأما الالتزام الذي لا يقبل الانقسام؛ كالالتزام بالتسليم والالتزام بضمان التعرض، فيبقى غير منقسم بينهم وتجري عليه القواعد العامة في الالتزام غير القابل للانقسام.

وإذا كان الميت هو المستأجر؛ فيكون ورثته ملتزمين تجاه المؤجر بأداء الأجرة في حدود التركة، وتقسم الأجرة عليهم كل بمقدار نصيبه في الميراث، وكذلك الحال في الالتزامات الأخرى القابلة للانقسام، وفي المقابل للورثة استيفاء حقوق المستأجر من المؤجر، كل بمقدار نصيبه في الميراث، إلا فيما هو غير قابل للانقسام.

واستثنت الفقرة (٢) والفقرة (٣) عدة حالات يجوز فيها لورثة المستأجر أو للمؤجر طلب الفسخ بموت المستأجر، وهي:

الحالة الأولى: إذا أثبت ورثة المستأجر أن أعباء العقد قد أصبحت بسبب موت مورثهم أثقل من أن تتحملها مواردهم من التركة، أو أن العقد يتجاوز حدود حاجتهم.

مثال ذلك: إذا كان المورث قد استأجر منزلاً بأجرة عالية ثم مات، ولم يبق للورثة حاجة إلى المنزل، ولا يمكنهم دفع أجرته بعد أن انقطع عنهم كسب مورثهم، لاسيما إذا كانت الأجرة تستنفد جزءًا كبيرًا مما ورثوه.

ولا يشترط اجتماع الأمرين: كون الأعباء أثقل من أن تتحملها مواردهم، وتجاوز العقد حدود حاجتهم، بل يكفي تحقق أحدهما.

الحالة الثانية: إذا أثبت ورثة المستأجر أن العقد أُبرم بناء على اعتبارات تتعلق بشخص مورثهم.

مثال ذلك: إذا استأجر محامٍ مكتبًا أو طبيبٌ عيادة ثم مات.

ففي هاتين الحالتين يجوز للورثة طلب فسخ العقد، بشرط أن يكون ذلك خلال مدة معقولة من موت مورثهم، ويخضع تحديد المدة المعقولة للعرف وظروف الحال.

الحالة الثالثة: إذا كان المؤجر لم يبرم العقد إلا بناء على اعتبارات تتعلق بشخص المستأجر.

مثال ذلك: إذا آجر أرضًا زراعية مهندسًا زراعيًّا حاذقًا يقوم بإصلاحها ثم مات المستأجر.

ففي هذه الحالة يجوز للمؤجر طلب فسخ العقد.

القانون المدني

مرسوم ملكي رقم (م/191) وتاريخ 29 /11 /1444هـ

قرار رقم 820 وتاريخ 24 /11/ 1444هـ

نظام المعاملات المدنية

باب تمهيدي الفصل الأول: تطبيق النظام

المادة التاسعة عشرة بعد الأربعمائة

المادة العشرون بعد الأربعمائة

المادة الحادية والعشرون بعد الأربعمائة

المادة الثانية والعشرون بعد الأربعمائة

المادة الثالثة والعشرون بعد الأربعمائة

المادة الرابعة والعشرون بعد الأربعمائة

المادة الخامسة والعشرون بعد الأربعمائة

المادة السادسة والعشرون بعد الأربعمائة

المادة السابعة والعشرون بعد الأربعمائة

المادة الثامنة والعشرون بعد الأربعمائة

الفرع الثالث: التزامات المستأجر

المادة التاسعة والعشرون بعد الأربعمائة

المادة الثلاثون بعد الأربعمائة

المادة الحادية والثلاثون بعد الأربعمائة

المادة الثانية والثلاثون بعد الأربعمائة

المادة الثالثة والثلاثون بعد الأربعمائة

المادة الرابعة والثلاثون بعد الأربعمائة

المادة الخامسة والثلاثون بعد الأربعمائة

المادة السادسة والثلاثون بعد الأربعمائة

المادة السابعة والثلاثون بعد الأربعمائة

المادة الثامنة والثلاثون بعد الأربعمائة

المادة التاسعة والثلاثون بعد الأربعمائة

الفرع الرابع: انتهاء عقد الإيجار

المادة الأربعون بعد الأربعمائة

المادة الحادية والأربعون بعد الأربعمائة

القائمة

المزيد

تواصل معنا

مرسوم ملكي رقم (م/191) وتاريخ 29 /11 /1444هـ

قرار رقم 820 وتاريخ 24 /11/ 1444هـ

نظام المعاملات المدنية

النص المفرّغ

باب تمهيدي الفصل الأول: تطبيق النظام

المادة التاسعة عشرة بعد الأربعمائة

المادة العشرون بعد الأربعمائة

المادة الحادية والعشرون بعد الأربعمائة

المادة الثانية والعشرون بعد الأربعمائة

المادة الثالثة والعشرون بعد الأربعمائة

المادة الرابعة والعشرون بعد الأربعمائة

المادة الخامسة والعشرون بعد الأربعمائة

المادة السادسة والعشرون بعد الأربعمائة

المادة السابعة والعشرون بعد الأربعمائة

المادة الثامنة والعشرون بعد الأربعمائة

الفرع الثالث: التزامات المستأجر

المادة التاسعة والعشرون بعد الأربعمائة

المادة الثلاثون بعد الأربعمائة

المادة الحادية والثلاثون بعد الأربعمائة

المادة الثانية والثلاثون بعد الأربعمائة

المادة الثالثة والثلاثون بعد الأربعمائة

المادة الرابعة والثلاثون بعد الأربعمائة

المادة الخامسة والثلاثون بعد الأربعمائة

المادة السادسة والثلاثون بعد الأربعمائة

المادة السابعة والثلاثون بعد الأربعمائة

المادة الثامنة والثلاثون بعد الأربعمائة

المادة التاسعة والثلاثون بعد الأربعمائة

الفرع الرابع: انتهاء عقد الإيجار

المادة الأربعون بعد الأربعمائة

المادة الحادية والأربعون بعد الأربعمائة

شرح نظام المعاملات المدنية — الجزء 1

شرح نظام المعاملات المدنية — الجزء 2

شرح نظام المعاملات المدنية — الجزء 3

شرح نظام المعاملات المدنية — الجزء 4