شرح نظام المعاملات المدنية — الجزء 4 · المادة الثامنة والخمسون بعد الستمائة

بينت المادة أن الشفعة هي حق الشريك في أن يتملك العقار المشفوع بالثمن الذي بيع به وبنفقاته.

والشروط التي تضمنتها المادة أربعة، هي:

الشرط الأول: أن تكون الشفعة في العقار؛ فلا شفعة في المنقول. وهذا يشمل:

الشرط الثاني: أن يكون الشفيع شريكًا للبائع في العقار؛ فلا شفعة للجار، ولا لمالك الرقبة إذا بيع حق الانتفاع الملابس لها، ولا لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت الرقبة الملابسة له.

الشرط الثالث: أن تكون الشفعة في عقد البيع فقط دون ما عداه من التصرفات الأخرى ولو كانت تأخذ حكم البيع في بعض أحكامها؛ فلا شفعة في المقايضة ولو بمعدل نقدي ما دامت قيمة النقد لا تزيد على قيمة العوض الذي معه، ولا في الوفاء بمقابل كما لو أعطى المدين الدائن عقارًا في مقابل الدين.

ويشترط في البيع حتى يجوز الأخذ فيه بالشفعة، أن يكون موجودًا، فإن كان غير موجود كالبيع الباطل أو البيع الصوري فلا شفعة، ومتى وجد البيع بعد تحقق شروط الأخذ بالشفعة وبقي قائمًا إلى وقت طلبها جاز الأخذ بها.

ولم تشترط المادة لحق الشريك في الشفعة أن يكون البيع لأجنبي؛ فلو كان المشتري للعقار المبيع هو أحد الشركاء، فلباقي الشركاء الأخذ بالشفعة.

الشرط الرابع: أن تكون الشفعة بالثمن الذي بيع به العقار المشفوع للمشتري مع نفقات عقد البيع؛ كأتعاب المحامي الذي قام بإعداد العقد، فلو طلب الشفيع الشفعة بمبلغ أقل من الثمن الذي وقع به البيع ونفقاته لم تصح الشفعة؛ فهذا شرط للأخذ بها، وهو في الوقت ذاته التزام على الشفيع إذا أخذ بالشفعة. وإذا أنفق المشتري في العقار المشفوع قبل الإعلام بالأخذ بالشفعة نفقات ضرورية أو نافعة من بناء أو غراس لزم الشفيع أن يعوض المشتري عن تلك النفقات وفق ما هو مبين في المادة (٦٧١) من هذا النظام.