القانون المدني · المادة الحادية والسبعون بعد الستمائة: زيادة العقار المشفوع ونقصه

شرح نظام المعاملات المدنية — الجزء 4 · الإصدار ١ · الجزء ٤ · ص ١٣١–١٣٣ · الأصل، صفحة PDF ١٣٣

تناولت المادة الحكم فيما إذا زاد المشتري في العقار المشفوع شيئًا من ماله أو بنى أو غرس فيه؛ ففرقت بين حالتين:

الحالة الأولى: إذا كانت الزيادة أو البناء أو الغراس قبل إعلام الشفيع البائع والمشتري برغبته في الأخذ بالشفعة؛ فبينت الفقرة (١) أنه إذا أخذ الشفيع بالشفعة، فللمشتري أن يلزم الشفيع بأحد الخيارين الآتيين:

الخيار الأول: أن يدفع مقدار ما أنفقه المشتري في الزيادة أو البناء أو الغراس.

الخيار الثاني: أن يدفع مقدار ما زاد في قيمة العقار بسبب زيادة المشتري أو بنائه أو غراسه.

مثال ذلك: لو أن قيمة العقار ثلاثمائة ألف ريال، وغرس فيه المشتري غراسًا كلفه مائة ألف ريال، فأصبحت قيمة العقار بعد الغراس خمسمائة ألف ريال، وطلب الشفيع الأخذ بالشفعة، فإن المشتري يخير بين أن يأخذ من الشفيع مائة ألف ريال، مقدار ما أنفقه في الغراس، أو أن يأخذ مائتي ألف ريال، مقدار ما زاد في قيمة العقار بسبب الغراس.

الحالة الثانية: إذا كانت الزيادة أو البناء أو الغراس بعد إعلام الشفيع البائع والمشتري برغبته في الأخذ بالشفعة؛ فبينت الفقرة (٢) أنه إذا أخذ الشفيع بالشفعة، فللشفيع أن يختار أحد الخيارين الآتيين:

الخيار الأول: أن يطلب الإزالة على نفقة المشتري وإعادة العقار إلى أصله، مع التعويض إن كان له مقتض.

الخيار الثاني: أن يستبقي البناء أو الغراس، على أن يلتزم للمشتري بأحد الخيارين الآتيين:

الخيار الأول: أن يدفع مقدار ما أنفقه المشتري في الزيادة أو البناء أو الغراس.

الخيار الثاني: أن يدفع مقدار ما زاد في قيمة العقار بسبب زيادة المشتري أو بنائه أو غراسه.

وحق المشتري في مطالبة الشفيع بمقابل ما أحدثه في العقار المشفوع من زيادة أو بناء أو غراس وفقًا لما تضمنته الفقرتان لا يخل بحقه فيما إذا أنفق نفقات ضرورية على العقار المشفوع بعد تسلمه له في أن يستردها من الشفيع، سواء أنفق تلك النفقات قبل إعلامه بالشفعة أو بعده؛ لأن المشتري بعد تسلمه للعقار المشفوع يعد حائزًا له، والحائز يسترد جميع ما أنفقه من نفقات ضرورية وفقًا لما تضمنته المادة (٦٧٧) من هذا النظام.

وتناولت الفقرة (٣) الحكم فيما إذا نقص العقار المشفوع؛ ففرقت بين حالتين:

الحالة الأولى: إذا كان نقص العقار المشفوع بغير فعل المشتري، أو كان بفعل المشتري ولكن قبل إعلام الشفيع البائع والمشتري برغبته في الأخذ بالشفعة؛

فللشفيع أن يختار أحد الخيارين الآتيين:

الخيار الأول: أخذ العقار المشفوع بكامل ثمنه ولا ينقص منه شيء مقابل النقص الذي لحقه.

الخيار الثاني: ترك العقار المشفوع.

الحالة الثانية: إذا كان نقص العقار المشفوع بفعل المشتري بعد إعلام الشفيع البائع والمشتري برغبته في الأخذ بالشفعة؛ فللشفيع أن يختار أحد الخيارين الآتيين:

الخيار الأول: أخذ العقار المشفوع ويحط عنه من ثمنه قيمة ما نقص.

الخيار الثاني: ترك العقار المشفوع.