شرح نظام المعاملات المدنية — الجزء 3 · المادة الحادية والعشرون بعد الأربعمائة

تناولت المادة الحكم في حال هلاك المأجور أثناء مدة الإيجار هلاكًا جزئيًا، وهذا الهلاك قد يكون ماديًا؛ كما لو تهدم جزء من العقار المأجور مع بقاء الجزء الآخر صالحًا للانتفاع، وقد يكون نظاميًا؛ كما لو نزعت ملكية جزء من العقار المأجور للمصلحة العامة.

وبينت المادة أنه في حكم الهلاك الجزئي أن يصبح المأجور في حالٍ تنقص من الانتفاع الذي أجر من أجله ولو لم ينعدم بعض أجزائه؛ كما لو غمرت المياه الطابق الأول من مبنىً مكون من طابقين فجعلته غير صالح للانتفاع مع بقاء الطابق الثاني صالحًا للانتفاع.

وفرقت المادة في حال الهلاك الجزئي أو نقص الانتفاع بين فرضين:

الفرض الأول: أن يكون ذلك بسبب المستأجر؛ فيبقى العقد قائمًا، ولا رجوع للمستأجر على المؤجر ليطالب بإنقاص الأجرة أو الفسخ أو إعادة المأجور إلى ما كان عليه، ويبقى ملتزمًا بالعقد إلى نهايته، ويلزمه تعويض المؤجر عما أحدثه من الهلاك أو النقص في المأجور.

الفرض الثاني: ألا يكون ذلك بسبب المستأجر، سواء كان ذلك لقوة قاهرة أو فعل المؤجر أو الغير؛ فللمستأجر أن يختار أحد الخيارين الآتيين:

الخيار الأول: طلب فسخ العقد؛ وتجري على ذلك القواعد العامة في الفسخ القضائي الواردة في المادة (١٠٧) والمادة (١١٠) من هذا النظام؛ فللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا كان النقص في الانتفاع قليل الأهمية، وتقصر حق المستأجر على التعويض.

الخيار الثاني: طلب إنقاص الأجرة؛ ومتى حكم للمستأجر بإنقاص الأجرة أنقصت لا من وقت المطالبة فحسب، بل من وقت حصول النقص في الانتفاع، ومتى أعاد المؤجر المأجور إلى ما كان عليه عادت الأجرة إلى حالها.

وتجدر الإشارة إلى أنه متى تبين أن التنفيذ العيني غير مرهق للمؤجر، فللمستأجر أن يطالب المؤجر بإعادة المأجور إلى ما كان عليه؛ تطبيقًا للقاعدة العامة المقررة في المادة (١٦٤) من هذا النظام بأن يُجبَر المدين بعد إعذاره على تنفيذ التزامه تنفيذًا عينيًّا متى كان ذلك ممكناً. ويكون التنفيذ وفق ما هو مبين في المادة (١٦٧) من هذا النظام.

وفي جميع الخيارات يحق للمستأجر -وفقًا للقواعد العامة- طلب التعويض عما لحقه من ضرر إذا كان الهلاك الجزئي أو نقص الانتفاع بفعل المؤجر أو الغير.