شرح نظام المعاملات المدنية — الجزء 3 · المادة الثانية والأربعون بعد الأربعمائة

بينت الفقرة (١) حق كل من المتعاقدين في طلب فسخ عقد الإيجار إذا حدث عذر طارئ متعلق به؛ كما لو كان طبيبًا استأجر مكانًا ليجعله عيادة ثم أصيب بمرض أقعده عن العمل طوال مدة الإيجار.

واشترطت الفقرة لطلب الفسخ ثلاثة شروط:

الشرط الأول: أن يوجد العذر، والمراد به الحدث الذي يجعل تنفيذ الالتزام على المتعاقد مرهقًا لا مستحيلاً، فإن حدث أمر يجعل تنفيذ الالتزام مستحيلاً بسبب لا يد للمتعاقد فيه؛ انفسخ العقد من تلقاء نفسه؛ وفقًا للقاعدة العامة في استحالة التنفيذ المقررة في المادة (١١٠) من هذا النظام.

وخرج بهذا الشرط ما إذا حدث أمر بفعل المتعاقد، فلا يعد عذرًا؛ مثل أن يتقاعد الشخص من عمله باختياره، فيرغب بالانتقال إلى مدينة أخرى.

الشرط الثاني: أن يكون العذر طارئًا، والمقصود ألا يكون بمقدور الشخص المعتاد توقعه، أما ما يمكن توقعه، فلا يعد أمرًا طارئًا؛ مثل أن يتوقع المستأجر منذ إبرام عقد الإيجار أنه قد يترك مهنة الطب فلا تبقى له حاجة إلى العيادة التي استأجرها.

الشرط الثالث: أن يكون العذر متعلقًا بالمتعاقد، أي ليس من الظروف الاستثنائية العامة التي تطبق في شأنها المادة (٩٧) من هذا النظام.

وإذا فسخ العقد بناء على طلب المتعاقد لزمه تعويض المتعاقد الآخر عن الضرر الناشئ عن هذا الفسخ.

وبينت الفقرة (٢) أنه إذا فسخ العقد بناء على طلب المؤجر؛ فللمستأجر حبس المأجور تحت يده حتى يستوفي التعويض عن الضرر الناشئ عن هذا الفسخ، أو يحصل على ضمان كاف لاستيفاء التعويض.

وإذا فسخ عقد الإيجار لم يكن للفسخ أثر رجعي؛ لأن عقد الإيجار من العقود الزمنية، فتسري أحكام العقد وشروطه وأجرته إلى حين الفسخ، وتسري قواعد التعويض عما لحق المتعاقد من ضرر بسبب فسخ العقد قبل انتهاء مدته.