شرح نظام المعاملات المدنية — الجزء 3

بينت المادة أن البيع عقد يلتزم بمقتضاه البائع بتمليك المبيع للمشتري، وذلك مقابل ثمن نقدي معجل ما لم يُتفق على تأجيله أو تقسيطه وفقًا للمادة (٣١٧) من هذا النظام.

ويستخلص من ذلك أن عقد البيع من عقود المعاوضة، الناقلة للملكية، وهو في الأصل من العقود الرضائية التي لا يشترط لانعقادها شكل خاص.

وعقد البيع عقد ملزم لطرفيه ليس لأحدهما أن يستقل بفسخه دون رضى الطرف الآخر.

ومحل الالتزام في عقد البيع نقل حق عيني، وهذا الحق هو حق الملكية، ويسري ذلك على أي حق عيني آخر؛ كحق الانتفاع، أو حق شخصي قائم؛ كما في حوالة الحق إذا كانت حوالة الحق بعوض نقدي وكان الحق المحال به يتضمن التزامًا بنقل حق عيني.

والقيد الوارد في المادة بأن يكون التمليك مقابل ثمن نقدي، أخرج عقد المقايضة؛ فهو مبادلة مالٍ بمالٍ ليس أي منهما نقدًا وفق المادة (٣٦١) من هذا النظام.

بينت الفقرة (١) وجوب علم المشتري بالمبيع عند العقد، وهو أمر زائد على شرط تعيين المحل الذي تناولته المادة (٧٢) من هذا النظام؛ فإذا وقع البيع دون تعيين المبيع لا بذاته ولا بنوعه ومقداره فالعقد باطل، وإذا عين بالذات وجب أن يكون معلومًا للمشتري بأحد أمرين:

الأمر الأول: رؤية المبيع؛ فالرؤية هي طريق العلم في الغالب، وإذا كان غيرها من الحواس يقوم مقامها فإنه يكفي في تحقق العلم؛ فاللمس من الأعمى فيما يتحقق بلمسه العلم يغني عن الرؤية، وما يكون مقصودًا فيه رائحته أو ذوقه يكفي فيه الشم أو الذوق.

ولا يلزم للرؤية أن تكون بشكل مباشر؛ فإذا أمكنت رؤية المبيع عبر التقنيات الحديثة فيتحقق بها العلم.

الأمر الثاني: بيان صفات المبيع المميزة له؛ فالعلم يتحقق بالوصف النافي للجهالة دون رؤية المبيع، وليس للمشتري طلب إبطال البيع متى وصف له المبيع وصفًا نافيًا للجهالة ولو لم يره.

أما إذا لم يكن المبيع المعين بالذات معلومًا للمشتري لا برؤية ولا وصفٍ نافٍ للجهالة؛ فله طلب إبطال البيع.

وقضت الفقرة (٢) بأن المشتري لا حق له في طلب إبطال عقد البيع لعدم العلم بالمبيع متى ذُكر في العقد أنه عالم بالمبيع؛ فالعلم يعد متحققًا بإقراره.

ويستثنى من ذلك إذا أثبت المشتري تغرير البائع به؛ كأن يريه عيناً أخرى ويوهمه أنها العين المبيعة فيكون له الحق في طلب إبطال العقد لعدم العلم، وتسري على هذه الحالة أحكام الإبطال للتغرير المبينة في المادة (٦١) والمادة (٦٢) والمادة (٦٣) من هذا النظام.

تناولت المادة حكم البيع إذا عُين المحل من خلال تقديم عينة له (أنموذج)؛ حيث إن العينة تعد وسيلة من وسائل تعيين المبيع، وتغني عن رؤيته أو بيان صفاته وفقًا للمادة (٣٠٨) من هذا النظام.

فقررت الفقرة (١) وجوب أن يكون المبيع مطابقًا للعينة، وإذا ثبت وجود اختلاف يسير بين العينة والمبيع فإنه يكون للمشتري الحق في طلب إنقاص الثمن بما يقابل ذلك الاختلاف.

وبينت الفقرة (٢) من يكون عليه عبء إثبات تحقق مطابقة المبيع للعينة فيما إذا فقدت العينة أو تلفت، وادعى البائع أن المبيع مطابق للعينة وادعى المشتري عدم المطابقة، وذلك على حالتين:

الحالة الأولى: إذا فقدت العينة أو تلفت وهي في يد المشتري ولو من غير خطأٍ منه؛ فالقول قول البائع، ما لم يثبت المشتري عدم المطابقة.

الحالة الثانية: إذا فقدت العينة أو تلفت وهي في يد البائع ولو من غير خطأٍ منه؛ فالقول قول المشتري، ما لم يثبت البائع المطابقة.

بينت المادة جواز البيع بشرط التجربة، بأن يتفق المتعاقدان على أن يكون للمشتري الحق في استعمال المبيع؛ كقيادة السيارة أو لبس الثوب؛ للتأكد من صلاحيته للغرض الذي يستعمل فيه عادة، أو للتأكد من ملاءمته لرغبة المشتري وحاجته الشخصية.

وقد يكون شرط التجربة صريحًا؛ وهذا هو الغالب، وقد يكون ضمنيًا يستخلص من طبيعة المبيع أو من ظروف التعاقد، وقد يستقر العرف في أشياء معينة على أن يكون شراؤها مشروطاً بالتجربة.

ومدة التجربة قد يعينها المتعاقدان عند التعاقد، وقد يتفقان على أن البيع بشرط التجربة دون أن يعينا مدتها؛ فتحمل على المدة المعتادة للتجربة.

ويجب في البيع بشرط التجربة أن يُمَكِّنَ البائعُ المشتريَ من تجربة المبيع، ولا يلزم أن يجربه المشتري فعليًا، بل يكفي أن يمكنه البائع منها، ويحق للمشتري أن يفسخ البيع ولو لم يجرب المبيع إلا أنه ملزم بأن يُعلم البائع بالفسخ خلال مدة التجربة.

والأصل في شرط التجربة أنه شرط فاسخ؛ فتنتقل ملكية المبيع إلى المشتري وتنفذ جميع آثار البيع فور انعقاده، وإذا تحقق الشرط الفاسخ برفض المشتري المبيع وإعلامه البائع بالرفض زال البيع بأثر رجعي من وقت انعقاده، واعتبر المشتري كأنه لم يملك المبيع واعتبر البائع هو المالك منذ البداية.

والبيع بشرط التجربة يقتضي عند الإطلاق أن حق المشتري في رفض المبيع يكون بمجرد عدم مناسبته له، فهو وحده من يقرر مدى كون المبيع مناسبًا ويحقق حاجته الشخصية من عدمه، أما إذا تبين من ظروف التعاقد أن المتعاقدين قصدا لزوم البيع بمجرد ثبوت صلاحية المبيع للغرض الذي يستعمل فيه عادة؛ ففي هذه الحالة لا يجوز للمشتري أن يتحكم في نتيجة التجربة، بل إن المشتري يلزم بالبيع متى أثبت البائع صلاحية المبيع للغرض الذي يستعمل فيه عادة.

بينت المادة الحالات التي يسقط فيها حق المشتري في فسخ البيع بشرط التجربة، والأثر المترتب على سقوط حق الفسخ؛ وهذه الحالات هي:

الحالة الأولى: إذا أسقط المشتري حقه في الفسخ صراحة، أو ضمناً.

الحالة الثانية: إذا تجاوز المشتري في استعمال المبيع حد التجربة.

الحالة الثالثة: إذا هلك المبيع أو تلف بفعل المشتري، ولو كان ذلك قبل التسليم؛ فالمشتري يعد متسلمًا للمبيع ويتحمل تبعة هلاكه وفقًا للمادة (٣٢٧) من هذا النظام.

الحالة الرابعة: إذا هلك المبيع أو تلف بعد تسلم المشتري له، ولو كان ذلك بغير فعله؛ كقوة قاهرة.

الحالة الخامسة: إذا انتهت مدة التجربة المتفق عليها دون أن يعلم المشتري البائع فسخه للبيع، وإذا لم تكن المدة معينة بالاتفاق فبانتهاء المدة المعتادة للتجربة، وذلك ما لم يكن سكوت المشتري عن الفسخ حتى انتهاء المدة بسبب عدم تمكنه من تجربة المبيع؛ فلا يسقط حقه في الفسخ بانتهاء المدة، بل تبقى له مدة يتمكن فيها من التجربة بقدر المدة المتفق عليها أو المدة المعتادة للتجربة.

ومتى سقط حق المشتري في الفسخ لأي من هذه الحالات فإن البيع يكون لازمًا في حقه بالثَّمن المتَّفق عليه، أي يصبح العقد باتًا ليس له العدول عنه.

ونفاذ البيع يكون من وقت انعقاده؛ فأثر سقوط حق الفسخ هو في أن العقد أصبح باتًا وليس في بدء نفاذه بسقوط الفسخ؛ لأن الأصل في شرط التجربة أنه شرط فاسخ، فلا يتوقف نفاذ البيع فيه على تحقق الشرط.

تناولت المادة حالة لا يعد فيها البيع بشرط التجربة معلقًا على شرط فاسخ كما هو الأصل؛ فبينت أنه متى تبين من الاتفاق أو ظروف الحال أن المتعاقدين قصدا تعليق نفاذ البيع بشرط التجربة على شرط واقف وهو قبول المشتري للمبيع بعد تجربته، فيتوقف نفاذ آثار البيع حتى يتحقق الشرط، ويبقى المبيع في ملك البائع خلال مدة التجربة، ولو هلك المبيع خلالها قبل تبين مصير الشرط فيهلك على البائع؛ لأنه هو المالك، ولا أثر لتسلم المشتري للمبيع في انتقال تحمل تبعة الهلاك إليه؛ لأن ذلك في البيع المنجز حيث تترتب آثاره من حين انعقاده، فيكون المشتري مالكًا للشيء الذي هلك.

وإذا ثبت قبول المشتري للمبيع تحقق الشرط الواقف، وعُدّ البيع نافذًا بأثر رجعي، تحقق الشرط الواقف، وعُدّ البيع نافذًا بأثر رجعي، وترتبت جميع آثاره لا من وقت تحقق الشرط فحسب وإنما من وقت إبرام العقد، فتصبح ملكية المشتري للمبيع ملكية باتة وتزول ملكية البائع بأثر رجعي من ذلك الوقت.

وإذا رفض المشتري المبيع بعد تجربته زال البيع لا من وقت الرفض بل بأثر رجعي، واعتبر كأن لم يكن، وأصبحت ملكية البائع للمبيع ملكية باتة منذ البداية.

تناولت المادة حكم تقدير الثمن بناء على أسس صالحة يتحدد بمقتضاها؛ فالثمن يعد محلاًّ للالتزام في عقد البيع فيشترط فيه أن يكون معيناً أو قابلاً للتعيين، وإلا وقع العقد باطلاً، وفق ما جاء في المادة (٧٢) من هذا النظام.

فبينت المادة أنه متى كان الثمن قابلاً للتعيين باتفاق المتبايعين في تقدير الثمن على بيان أسس صالحة يتحدد بمقتضاها؛ فيعد ذلك كافيًا في تحقق شرط تعيين مقدار الثمن، ولا يجب لتحقق هذا الشرط أن يحدد مقدار الثمن عند العقد.

وقد تضمن هذا النظام صورًا متعددة للأسس الصالحة التي يمكن أن يتحدد الثمن بمقتضاها، وهي:

وفي جميع الصور يمكن أن يكون تقدير الثمن بناء على هذه الأسس باتفاق صريح؛ كأن يتفق المتعاقدان على تحديد الثمن بسعر السوق، أو باتفاق ضمني يستخلص من ظروف التعاقد؛ كما بينته المادة (٣١٥) من هذا النظام.

والصور التي ذكرت في هذا النظام ليست على سبيل الحصر؛ فكل ما يعد أساسًا صالحًا ليتحدد بمقتضاه الثمن يصح تقديره بناء عليه.

تناولت المادة أحكام البيع الذي يتفق فيه المتعاقدان على تحديد الثمن بسعر السوق؛ فلا يخلو الأمر من ثلاثة فروض:

الفرض الأول: اتفاق المتعاقدين على اختيار سوق في زمان ومكان معينين لتكون أساسًا صالحًا لتحديد الثمن بينهما، فيكون سعر تلك السوق هو المعتبر في تحديد الثمن؛ وذلك كأن يتفقا على أن يكون البيع بسعر السوق في الزمان والمكان اللذين يجب فيهما تسليم المبيع.

الفرض الثاني: عدم اتفاق المتعاقدين على اختيار سوق معينة لتكون أساسًا صالحًا لتحديد الثمن بينهما؛ فبينت المادة أن السعر المعتبر هو سعر السوق في الزمان والمكان اللذين تم فيهما عقد البيع وذلك على النحو المبين في المادة (٣٨) من هذا النظام.

الفرض الثالث: عدم اتفاق المتعاقدين على اختيار سوق معينة، وخلو مكان البيع من سوق يمكن أن تكون أساسًا صالحًا لتحديد الثمن بينهما؛ كأن يكون البيع في قرية لا سوق فيها مُنظَّم، فبينت المادة أن المعتبر هو المكان الذي يقضي العرف بأن تكون أسعاره سارية.

تناولت المادة الحكم فيما إذا لم يتفق المتعاقدان صراحة على تحديد مقدار الثمن للمبيع، وليس بينهما اتفاق صريح على الرجوع إلى سعر السوق أو السعر الذي جرى عليه التعامل بينهما أو غير ذلك من الأسس الصالحة ليتحدد بمقتضاها الثمن؛ فلا يخلو الأمر من فرضين:

الفرض الأول: أن يكون مقدار الثمن قابلاً للتحديد، بحيث يتبين من ظروف التعاقد وجود اتفاق ضمني على تحديد مقدار الثمن؛ كأن تدل الظروف على توجه إرادتهما إلى سعر السوق أو السعر الذي جرى عليه التعامل بينهما، فيرجع في تحديد مقدار الثمن إلى ذلك السعر، ويكون العقد صحيحًا لا باطلاً.

مثال ذلك: أن يكون بين المتعاقدين تعامل سابق على توريد سلعة معينة بسعر معين أو بسعر يتغير بحسب أسعار السوق؛ فاستمرار البائع في توريد السلعة للمشتري دون ذكر الثمن يدل على اتفاقهما الضمني على أن يكون الثمن هو السعر الذي جرى عليه التعامل بينهما.

وما تضمنته المادة في هذا الفرض يعد تطبيقًا للمادة (٧٣) من هذا النظام، فكل ما يمكن أن يستخلص منه الاتفاق الضمني بين المتعاقدين على تحديد مقدار محل الالتزام، فإن المقدار يتحدد بناء على ذلك.

الفرض الثاني: ألا يكون مقدار الثمن قابلاً للتحديد؛ بحيث لا يوجد ما يمكن أن يستخلص منه اتفاق ضمني على تحديد مقدار الثمن، فيكون البيع باطلاً؛ لفقد ركن من أركانه، وهو الثمن.

وتجدر الإشارة إلى الفرق بين هذا الفرض وبين ما إذا اتفق المتعاقدان على إبرام البيع دون ثمن، أو بثمن تافه يُجزم أن البائع لم يبرم العقد لأجل الحصول عليه، فالعقد في هذه الحالة لا يتم باعتباره بيعًا؛ لأن الثمن ركن في البيع لا ينعقد بدونه، ولكن قد يستخلص من الظروف أنهما قصدا الهبة؛ فتجري على التصرف أحكام عقد الهبة.

تناولت المادة حكم تحديد الثمن بالاستناد إلى رأس مال البائع في المبيع؛ ويقصد برأس مال البائع في المبيع: الثمن الذي اشترى به المبيع، وأي تكاليف مباشرة تحملها البائع في الشراء إذا اتفق المتعاقدان على إضافتها إلى ذلك الثمن، ويسمى هذا البيع «بيع الأمانة»؛ لأن المشتري يأتمن البائع في الثمن الذي يذكره، ويقابله «بيع المساومة» وهو البيع الذي لا يتحدد فيه الثمن بناء على رأس مال البائع في المبيع.

ولبيع الأمانة ثلاث صور:

الصورة الأولى: بيع المرابحة، وهو أن يبيع البائع بالثمن الذي اشترى به المبيع مع زيادة معلومة؛ كأن يقول: السلعة عليَّ بمائة ألف ريال، بعتك إياها بربح عشرة آلاف ريال، أو بربح (١٠%).

الصورة الثانية: بيع الوضيعة، وهو أن يبيع البائع بالثمن الذي اشترى به المبيع مع نقص معلوم؛ كأن يقول: السلعة عليَّ بمائة ألف ريال، بعتك إياها بخسارة عشرة آلاف ريال، أو بخسارة (١٠%).

الصورة الثالثة: بيع التولية، وهو أن يبيع البائع بالثمن الذي اشترى به المبيع دون زيادة أو نقص؛ كأن يقول: السلعة عليَّ بمائة ألف ريال، بعتك إياها بمائة ألف ريال.

وقد يكون بيع الأمانة لكل المبيع الذي اشتراه البائع؛ كما في الأمثلة السابقة، وقد يكون لبعضه بقسطه من الثمن، ويسمى «بيع الشركة» أو «الإشراك»؛ كأن يقول البائع: السلعة عليَّ بمائة ألف ريال، أشركتك في نصفها بخمسين ألف ريال.

فبينت الفقرة (١) أنه يجب على البائع في بيع الأمانة أن يُبين للمشتري -فضلاً عن مقدار الثمن الذي اشترى به المبيع- كل ما له أثر في الثمن؛ كالحلول، والتأجيل.

فإذا تعمد البائع كتمان شيء مما يجب عليه بيانه للمشتري، كان للمشتري طلب إبطال العقد. وأولى من ذلك إذا تعمد البائع الإخبار بخلاف حقيقة الأمر في رأس ماله، أو تواطأ مع من اشترى منه على رفع الثمن؛ فهو تغرير يجعل للمشتري الحق في طلب الإبطال.

وإذا غلط البائع في رأس ماله الذي ذكره للمشتري؛ فتسري القواعد العامة للغلط في العقد، وللمشتري طلب الإبطال متى تحققت شروط الإبطال للغلط المبينة في المادة (٥٧) والمادة (٥٨) من هذا النظام، وللبائع توقي الإبطال إذا أظهر استعداده لتنفيذ العقد على الوجه الذي قصده المشتري، وفق ما تضمنته المادة (٦٠) من هذا النظام.

والأصل في بيع الأمانة أن يكون رأس مال البائع في المبيع محدد المقدار عند العقد، إلا أن البيع يقع صحيحًا ولو لم يتحدد مقدار رأس المال عند العقد؛

فلا يعد عدم العلم به مبطلاً للعقد ما دام مقدار الربح في بيع المرابحة أو مقدار الخسارة في بيع الوضيعة محددًا؛ لأن الثمن قابل للتحديد بمقتضى أسس صالحة، ولكن بينت الفقرة (٢) أنه يحق للمشتري طلب إبطال العقد متى تبين في الثمن الذي اشترى به غبن له، ولو لم يكن هناك عيب من عيوب الرضى؛ وهذه إحدى الحالات المستثناة من الأصل المقرر في المادة (٦٩) من هذا النظام بعدم حق المتعاقد في طلب الإبطال لمجرد الغبن.

وبينت الفقرة أن للبائع توقي الإبطال إذا قدم ما يكفي لرفع الغبن؛ كزيادة المبيع أو إنقاص الثمن إلى الحد الذي يرفع الغبن، وليس المراد أن يصل إلى سعر المثل بل إلى الحد الذي لا يعد غبناً؛ وحق البائع في توقي الإبطال تطبيق لما قررته المادة (٦٩) من هذا النظام.

قررت الفقرة (١) أن الأصل في البيع حلول الثمن؛ فإذا سكت المتعاقدان عن تعيين موعد أداء الثمن، وجب أداؤه حالاً.

واستثنت الفقرة من هذا الأصل حالتين:

الحالة الأولى: إذا وجد اتفاق صريح أو ضمني على تأجيل الثمن.

الحالة الثانية: إذا وجد اتفاق صريح أو ضمني على تقسيط الثمن لأجل معلوم.

وبينت الفقرة (٢) أن الأصل في وقت بداية الأجل إذا كان الثمن مؤجلاً أو مقسطاً هو من تاريخ العقد.

واستثنت الفقرة من هذا الأصل أن يوجد اتفاق صريح أو ضمني على خلاف ذلك.

بينت الفقرة (١) الأصل في البيع، وهو أنه يفيد انتقال ملكية المبيع من البائع إلى المشتري بمجرد انعقاد العقد، سواء كان المبيع عقارًا أو منقولاً، وتنتقل إلى المشتري تبعًا لذلك كل الآثار المترتبة على انتقال حق الملكية إليه ولا تتوقف هذه الآثار على التسليم، وعلى هذا يكون للمشتري حق استعمال الشيء واستغلاله والتصرف فيه بأنواع التصرفات، والحصول على ثماره ومنتجاته وملحقاته، وفق ما نصت عليه المادة (٦٠٨) من هذا النظام.

وإذا تصرف المشتري فيما اشتراه بالبيع فالتصرف نافذ وليس لمن اشترى منه حق الإبطال، وهذا مقتضى المادة (٣٥٩) من هذا النظام، وأما تحمل تبعة هلاك المبيع فهو لا ينتقل بانعقاد العقد بل بتسليم المبيع.

وانتقال ملكية المبيع إلى المشتري بانعقاد العقد قيدته الفقرة بالقيود الآتية:

أولاً: أن يكون البائع مالكًا للمبيع عند العقد، وفق ما نصت عليه المادة (٦٥٥) من هذا النظام، ومتى وقع البيع على شيء معين بالذات غير مملوك للبائع لم ينفذ البيع في حق المالك إلا بإجازته، ويكون للمشتري طلب إبطال البيع بمقتضى المادة (٣٥٩) من هذا النظام، ومن شروط صحة وفاء الالتزام أن يكون الموفي -وهو البائع هنا- مالكًا للشيء الذي وفى به وفق ما نصت عليه المادة (٢٦٠) من هذا النظام.

ثانيًا: أن يكون المبيع معيناً بالذات عقارًا كان أو منقولاً، وأما إذا كان المبيع معينًا بالنوع فلا تنتقل الملكية في أي من أفراده إلا بعد إفرازه وفق ما نصت عليه المادة (٦٥٦) من هذا النظام.

ثالثًا: ألا يكون المبيع مما يشترط النظام لانتقال ملكيته إجراء معيناً؛ فلا تنتقل ملكية المبيع إلا باستكمال ذلك الإجراء وفق ما نصت عليه المادة (٦٥٧) من هذا النظام، واشتراط إجراء معين لانتقال الملكية لا يعني أن البيع لم ينعقد؛ فعقد البيع يرتب التزامًا على البائع باستكمال ذلك الإجراء لنقل ملكية المبيع إلى المشتري وفق ما بينته المادة (٣١٩) من هذا النظام.

رابعًا: ألا يكون هناك اتفاق بين المتبايعين على تعليق انتقال ملكية المبيع إلى المشتري على شرط واقف؛ فلا تنتقل الملكية بانعقاد العقد، بل بعد تحقق ذلك الشرط؛ وفق أحكام تعليق الالتزام على شرط.

وتناولت الفقرة (٢) حكم «بيع الجزاف»، وهو بيع الشيء مما يكال أو يوزن أو يقاس أو يعد بلا تقدير، أي بلا كيل أو وزن أو قياس أو عد، متى كان المبيع معيناً بالذات لا يتوقف تعيينه على التقدير؛ سواء عين مقدار الثمن أو كان تعيين مقداره يتوقف على تقدير المبيع، وسواء وقع البيع على كل الكمية المعينة أو جزء شائع منها.

فمثال بيع الجزاف الذي تعين فيه مقدار الثمن: أن يبيع كل ما في مخزن بعينه من قمح أو نصف ما فيه بألف ريال. ومثال ما يتوقف تعيين مقدار الثمن فيه على تقدير المبيع: أن يبيع كل ما في مخزن بعينه من قمح على أن يكون الكيلوجرام بعشرة ريالات.

فبينت الفقرة أن بيع الجزاف تنتقل الملكية فيه بمجرد انعقاد العقد؛ فهو يعد من بيع المعين بالذات، خلافًا للبيع بالتقدير، وهو البيع الذي يتوقف تعيين المبيع فيه على تقديره بالكيل أو الوزن أو القياس أو العد، فهذا معين بالنوع لا تنتقل فيه الملكية إلا بالإفراز.

تناولت المادة الالتزام الواجب على البائع لنقل ملكية المبيع إلى المشتري؛ فمتى كان المبيع مما لا تنتقل ملكيته بمجرد انعقاد العقد، فلا يعني ذلك تحلل البائع من التزامه بنقل الملكية، بل إن عقد البيع أنشأ عليه التزامًا بنقل ملكية المبيع إلى المشتري.

فبينت المادة التزام البائع بأن يقوم بما هو ضروري من جانبه لنقل الملكية إلى المشتري، وأن يمتنع عن أي عمل من شأنه أن يجعل نقل الملكية مستحيلاً أو عسيرًا؛ ومن ذلك:

أولاً: إذا كان المبيع معينًا بنوعه -حيث لا تنتقل الملكية إلا بالإفراز وفقًا للمادة (٦٥٦) من هذا النظام-؛ فيلتزم البائع بفرز المبيع، ولا يجوز له أن يقوم بعمل يجعل فرز المبيع مستحيلاً أو عسيرًا.

ثانيًا: إذا كان المبيع مما يشترط النظام لانتقال ملكيته استكمال إجراءات معينة وفقًا للمادة (٦٥٧) من هذا النظام؛ فيلتزم البائع بأن يقوم بما هو ضروري من جانبه لاستكمال ذلك الإجراء؛ كالمصادقة على البيع، أو تزويد المشتري بالمستندات اللازمة.

ثالثًا: إذا كان انتقال الملكية معلقًا على شرط واقف؛ كالتسليم، أو سداد الثمن المؤجل؛ فيلتزم البائع بأن يقوم بما هو ضروري من جانبه لنقل الملكية متى تحقق ذلك الشرط.

بينت الفقرة (١) جواز اشتراط تعليق نقل ملكية المبيع إلى المشتري على شرط واقف، وأن ما تضمنته المادة (٣١٨) من هذا النظام في انتقال الملكية بمجرد انعقاد البيع ليس من النظام العام؛ فيجوز الاتفاق على خلافه.

فإذا كان البيع بثمن مؤجل واجب الدفع في موعد معين، أو بثمن مقسط على أقساط محددة، باتفاق المتعاقدين وفقًا للمادة (٣١٧) من هذا النظام، واشترط البائع على المشتري أن يكون نقل الملكية معلقًا على شرط واقف، هو وفاء المشتري بالثمن المؤجل أو الأقساط المحددة في الموعد المتفق عليه، فإن البيع صحيح، والشرط نافذ، سواء سلم البائع المبيع إلى المشتري قبل الوفاء بالثمن أو لم يسلمه إليه.

ونتيجة لذلك؛ يكون انتقال ملكية المبيع إلى المشتري معلقًا على شرط واقف، وإذا تصرف المشتري بالبيع أو بالرهن أو غير ذلك في هذه الملكية الموقوفة قبل تحقق الشرط فإن تصرفه يكون واردًا على ملك الغير.

ويجوز للبائع أن يعلق انتقال ملكية المبيع إلى المشتري على شرط فاسخ، هو عدم الوفاء بالثمن؛ فتنتقل الملكية إلى المشتري بمجرد انعقاد العقد معلقة على شرط فاسخ، وإذا لم يوف الثمن جاز للبائع فسخ البيع دون حاجة إلى حكم قضائي.

وتناولت الفقرة (٢) أثر تحقق الشرط الواقف بوفاء المشتري بالثمن؛ فبينت أنه إذا استوفى البائع الثمن فإن المشتري يكون مالكًا ملكيةً باتةً للمبيع وثماره منذ بداية العقد، وتزول عن البائع ملكية المبيع بأثر رجعي.

أما إذا تخلف الشرط بتأخر المشتري في دفع الثمن، فللبائع أن يطالب المشتري بالتعويض بسبب زوال العقد، وإذا اشترط البائع أن يكون التعويض هو الاحتفاظ بكل أو بعض الأقساط التي وفاها المشتري؛ فهذا تعويض اتفاقي تجري عليه أحكام المادة (١٧٨) والمادة (١٧٩) من هذا النظام، فيجوز للمحكمة بناء على طلب المشتري أن تنقصه إذا كان مبالغًا فيه.

وللبائع بدلاً من التمسك بزوال العقد عند تخلف الشرط أن يطالب بتنفيذ العقد، فيقتضي من المشتري ما بقي في ذمته من الأقساط؛ لأن هذا الشرط مقرر لمصلحة البائع فيجوز له النزول عنه.

تناولت المادة الالتزام الواجب على البائع بتسليم المبيع إلى المشتري؛ فبينت الفقرة (١) أن تسليم المبيع يكون بالحال التي كان عليها وقت العقد، من غير إحداث أي تغيير فيه، سواء بالإضافة أو الإزالة.

وبينت الفقرة أن نفقات تسليم المبيع يتحملها البائع؛ ومنها النفقات المتعلقة بنقل المبيع لمكان التسليم، سواء كان هو مكان العقد، أو أي مكان آخر تم الاتفاق عليه للتسليم.

ثم بينت الفقرة أن ما ورد فيها يطبق ما لم يتفق على خلافه، فهي من القواعد المكملة لإرادة الأفراد، وإذا وجد اتفاقٌ على شيء في هذا الخصوص فالمُطبَّق هو ما تم الاتفاق عليه.

وقررت الفقرة (٢) أن البائع يلتزم بتسليم المبيع مجردًا من كل حق للغير لا يعلمه المشتري؛ كحق انتفاع، أو رهن.

وتجدر الإشارة إلى أنه تنطبق على مكان التسليم وزمانه القواعد العامة؛ فعلى هذا إذا لم يوجد اتفاق أو نص نظامي وجب تسليم المبيع إذا كان معيناً بالذات في المكان الذي يوجد فيه المبيع وقت البيع، وإذا كان معيناً بالنوع وجب تسليمه في مكان البيع وفقًا للمادة (٢٧٧) من هذا النظام، وأما من حيث الزمان فيجب التسليم فور إتمام البيع وفقًا للمادة (٢٧٥) من هذا النظام.

بينت المادة أن تسليم المبيع يشمل جميع ملحقاته، وملحقات المبيع ليست أصله ولا نماءه، ولا منتجاته، ولا ثماره، بل هي الأشياء التي بدونها لا يكتمل انتفاع المشتري بالمبيع، ويدخل في ذلك ما كان متصلاً بالمبيع اتصال قرار، وما أعد لاستعماله بصفة دائمة، وما عد من توابعه الملحقة به.

ومن أمثلة ذلك: إذا كان المبيع أرضًا زراعية ألحق بها حقوق الارتفاق، والمزروعات غير الناضجة. وإذا كان المبيع منزلاً ألحق به مفاتيحه، والمغاسل المثبتة في الحمامات. وإذا كان المبيع مصنعًا ألحق به المخازن الموجودة فيه، ومرافق الخدمات المنشأة عليه. ويلحق بكل مبيع وثائقه الخاصة به الدالة على ملكيته، وكل ما يدل على إثبات حق في التعاقد سواء للمشتري أو الغير.

والحكم على الشيء أنه ملحق بالمبيع، يُرجع فيه إلى طبيعة الأشياء؛ كما هو الحال في حقوق الارتفاق، أو إلى العرف؛ كما هو الحال في عدم اعتبار المشاتل من الملحقات، وهذا كله ما لم يوجد اتفاق بين المتعاقدين على تحديد الملحقات.

تناولت المادة الحكم فيما إذا وقع البيع على شيء معين بالذات وذكر مقداره في العقد، فبان فيه نقص أو زيادة؛ فإن كان هناك اتفاق بين المتعاقدين على شيء في هذا الخصوص، فالواجب هو الرجوع إلى هذا الاتفاق، سواء كان الاتفاق صريحًا أو ضمنيًا.

وإذا لم يوجد اتفاق؛ فبينت الفقرة (١) أنه يجب اتباع الآتي:

الحالة الأولى: إذا كان المبيع مما تضره التجزئة والثمن لمجموع المبيع وليس بالوحدة القياسية؛ ففي هذه الحالة ليس للبائع أن يطالب المشتري بزيادة الثمن إن تبين في المبيع زيادة، وليس للمشتري أن يطالب البائع بإنقاص الثمن إن تبين في المبيع نقص.

ويقصد بالوحدات القياسية: وحدات الطول أو الكيل أو الوزن ونحوها مما يستعمل في قياس الأشياء؛ كالمتر واللتر والكيلوجرام.

مثال ذلك: إذا وقع البيع على قطعة أرض معدة للبناء تضرها التجزئة؛ فإذا حُدِّد ثمنها جملةً، ثم بان فيها زيادة أو نقص، فالزيادة للمشتري لا يُلزم بأن يدفع مقابلها زيادة في الثمن، والنقص عليه ليس له أن يطالب البائع بإنقاص الثمن.

الحالة الثانية: إذا كان المبيع لا تضره التجزئة؛ ففي هذه الحالة يحق للبائع أن يسترد الزيادة عيناً بلا مقابل، وأما النقص فيكون من حسابه، سواء كان الثمن لمجموع المبيع أو بالوحدة القياسية.

مثال ذلك: أن يبيع قطعة قماش معينة سواء حُدِّد ثمنها جملةً أو بالمتر، ففي كلتا الصورتين لو بان فيها زيادة؛ فللبائع أن يسترد الزيادة بلا مقابل، ولو بان فيها نقص؛ فللمشتري أن يطالب بإنقاص الثمن.

الحالة الثالثة: إذا كان المبيع تضره التجزئة والثمن بالوحدة القياسية؛ ففي هذه الحالة يستحق البائع ما يقابل الزيادة من الثمن، وأما النقص فيكون من حسابه.

مثال ذلك: إذا باع شاة على أن وزنها عشرون كيلوجرامًا بسعر مائة ريال للكيلوجرام الواحد، فبان وزنها واحدًا وعشرين كيلوجرامًا؛ فللبائع أن يطالب بزيادة مائة ريال في الثمن، ولو بان وزنها تسعة عشر كيلوجرامًا؛ فللمشتري أن يطالب بإنقاص مائة ريال من الثمن.

الحالة الأولى: إذا ترتب على زيادة المبيع أن يُلزم المشتري بأن يدفع زيادة جسيمة في الثمن عما هو متفق عليه في العقد؛ ففي هذه الحالة يحق له أن يرفض دفع الزيادة ويطلب فسخ العقد.

الحالة الثانية: إذا كان نقص المبيع يخل بغرض المشتري، وضابطه: أن المشتري لو علم بالنقص لما أتم العقد.

وبينت الفقرة (٢) أن الدعوى بحق المشتري في طلب فسخ البيع أو إنقاص الثمن، وبحق البائع في طلب إكمال الثمن، لا تُسمع إذا انقضت سنة من تاريخ تسليم المبيع لا من تاريخ العقد، فالنقص والزيادة في المبيع لا يمكن العلم بهما إلا عند التسليم. وأما حق البائع في استرداد الزيادة عيناً، فتسري عليه أحكام التقادم في دفع غير المستحق وفقًا للمادة (١٥٩) من هذا النظام؛ لأن المشتري تسلم على سبيل الوفاء ما ليس مستحقًا له.

تناولت المادة التسليم الفعلي للمبيع؛ فبينت أنه يتحقق بتوفر عنصرين:

العنصر الأول: وضع المبيع في حيازة المشتري، أو التخلية بين المبيع والمشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون مانع يحول بينه وبين ذلك، ولو لم يستول عليه استيلاءً ماديً ا، وذلك على الوجه الذي يتفق مع طبيعة المبيع؛ فتسليم كل شيء بحسبه.

مثال ذلك: في العقارات يكون التسليم بتخلية البائع للعقار وإخراج أثاثه منه وتسليم مفاتيحه ومستنداته، وفي المنقولات بالمناولة، وقد يكفي في المنقولات الإفراز بحضور المشتري؛ كأن يكون المبيع معيناً بنوعه، وقد يكفي فيها التخلية؛ كما في بيع المحصولات التي لا تزال قائمة في الأرض.

العنصر الثاني: أن يُعلِم البائع المشتري بأنه خلى بينه وبين المبيع بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به، وهذا الإعلام واجب على البائع ليتحقق التسليم، ولا يشترط لهذا الإعلام شكل معين، سواء تم كتابة أو مشافهة أو غير ذلك، وعلى البائع عبء إثبات قيامه بواجب الإعلام.

تناولت المادة التسليم الحكمي للمبيع، وهو يقوم مقام التسليم الفعلي المنصوص عليه في المادة (٣٢٤) من هذا النظام.

فبينت المادة أن من التسليم الحكمي الذي يعد التسليم فيه قد تم بمجرد حصول التصرف النظامي، وهو البيع، ما إذا كان المبيع قبل البيع في حيازة المشتري بأي صفة أو سبب؛ كالإعارة أو الإيداع أو الإيجار أو الرهن، فحصل البيع في تلك الأثناء، ففي هذه الحالة تعد الحيازة تسليمًا للمبيع، ولو لم يصدر أي عمل مادي من البائع أو المشتري.

وذلك كله ما لم يتفق المتعاقدان على عدم اعتبار تلك الحيازة تسليمًا، فسكوت المتعاقدين في هذه الحالة كافٍ في حصول التسليم بمجرد انعقاد البيع دون حاجة لاتفاق خاص بذلك.

تناولت المادة التسليم الحكمي للمبيع بناء على اتفاق بين المتبايعين أو نص نظامي، لا بمجرد البيع كما في المادة (٣٢٥) من هذا النظام، ودون توفر عنصري التسليم الفعلي المبين في المادة (٣٢٤) من هذا النظام.

فبينت المادة ثلاث حالات تُعدُّ تسليمًا للمبيع:

الحالة الأولى: أن يتفق المتبايعان على أن المشتري يعد متسلمًا للمبيع في حالة معينة، وهذا يبين أن ما يكون به التسليم ليس من النظام العام فيجوز للمتبايعين التخفيف أو التشديد فيه.

الحالة الثانية: أن يُعد المشتري متسلمًا للمبيع بموجب نص نظامي في حالة معينة، ولو لم يوجد اتفاق بين المتبايعين على عد هذه الحالة تسليمًا؛ ومن تطبيقاتها ما جاء في المادة (٣٢٧) من هذا النظام.

الحالة الثالثة: أن يستبقي البائع المبيع في حيازته بعد البيع برضى المشتري بموجب عقد جديد؛ فتكون حيازة البائع للمبيع لا بصفته مالكًا؛ فالمبيع خرج عن ملكه بالبيع، وإنما بصفته مستأجرًا أو مستعيرًا أو مرتهناً أو مودعًا لديه ونحو ذلك، فبدلاً من أن يسلم البائع المبيع للمشتري ثم يتسلمه منه مرة أخرى يبقى المبيع في يد البائع باتفاق الطرفين، على أن يعد ذلك تسليمًا من البائع للمشتري وتسليمًا من المشتري للبائع بموجب العقد الجديد.

تناولت المادة الحكم فيما إذا هلك المبيع أو تلف قبل التسليم بفعل المشتري؛ فبينت أنه في هذه الحالة يعد المشتري متسلمًا للمبيع حكمًا، ولو لم يتم التسليم الفعلي وفقًا للمادة (٣٢٤) من هذا النظام؛ فهذه الحالة تطبيق للتسليم الحكمي بالنص النظامي الذي قررته المادة (٣٢٦) من هذا النظام.

وبناء على ذلك يكون البائع قد أدى التزامه بالتسليم، ويلزم المشتري أداء الثمن، ولا يكون لهلاك المبيع أو تلفه أثر في انفساخ البيع لاستحالة التنفيذ، وليس للمشتري طلب الفسخ بدعوى إخلال البائع بالتزامه بالتسليم؛ فالتسليم تحقق حكمًا.

وبينت المادة أن حصول الهلاك أو التلف بفعل المشتري لا أثر له في سقوط حق البائع في العدول عن العقد فيما لو كان له حق العدول بموجب خيار الشرط المبين في المادة (١٠٦) من هذا النظام؛ فلو كان للبائع خيار الشرط وهلك المبيع أو تلف بفعل المشتري في مدة الخيار، فللبائع أن يختار إمضاء العقد فيستحق الثمن المتفق عليه، أو العدول عن العقد فيعد ذلك فسخًا له بأثر رجعي، ويتبين أن المبيع لا يزال في ملكه؛ فيستحق التعويض عن هلاك المبيع أو تلفه وفقًا لقواعد التعويض.

تناولت المادة الحكم فيما إذا هلك المبيع أو جزء منه قبل التسليم بفعل البائع أو بفعل شخص أجنبي غير البائع والمشتري؛ فبينت أنه لا يخلو الأمر من حالتين:

الحالة الأولى: إذا كان المبيع غير قابل للتجزئة فللمشتري أن يختار إما طلب فسخ البيع أو تنفيذه؛ فإذا اختار المشتري الفسخ زال عقد البيع بأثر رجعي، واسترد ما دفع من الثمن، وله التعويض عما يكون قد لحقه من ضرر بسبب الفسخ، أما البائع فتبين بالفسخ أن المبيع لا يزال في ملكه؛ فيكون له حق الرجوع بالتعويض عن هلاك المبيع أو جزء منه على المتسبب فيه إذا كان المتسبب غيره.

وأما إذا اختار المشتري تنفيذ البيع فالمبيع عند الهلاك يعد في ملكه، فيستحق الرجوع بالتعويض على المتسبب بالهلاك سواء كان البائع أو غيره وفقًا لقواعد التعويض؛ فلو كان المتسبب هو البائع وجب للمشتري في ذمة البائع التعويض عن الهلاك، وفي المقابل وجب للبائع في ذمة المشتري الثمن المتفق عليه بموجب العقد.

الحالة الثانية: إذا كان المبيع قابلاً للتجزئة فإن كان الهلاك على جميع المبيع فالحكم لا يختلف عما في الحالة الأولى.

وأما إن كان الهلاك على جزء من المبيع فللمشتري إضافة إلى الخيارين في الحالة الأولى أن يختار فسخ البيع في الجزء الذي هلك فقط واسترداد ما دفع من ثمنه، والتعويض عما لحقه من ضرر بسبب ذلك.

وتجدر الإشارة إلى أن المشتري إذا طلب فسخ البيع في جميع المبيع القابل للتجزئة لهلاك جزء منه، فللمحكمة أن ترفض الطلب إذا كان الجزء الذي هلك قليل الأهمية بالنسبة إلى جميع المبيع؛ تطبيقًا للمادة (١٠٧) من هذا النظام.

تناولت المادة الحكم فيما إذا هلك المبيع قبل التسليم بسبب قوة قاهرة، أي ليس بفعل المشتري ولا البائع ولا الغير؛ فبينت أنه لا يخلو الأمر من حالتين:

الحالة الأولى: الهلاك الكلي للمبيع، وهو ما بينته الفقرة (١)؛ ففي هذه الحالة ينفسخ البيع من تلقاء نفسه، ويسترد المشتري الثمن إن كان قد دفعه؛ وهذا يقتضي أن الذي تحمل تبعة الهلاك هو البائع.

وما تضمنته الفقرة يعد تطبيقًا للمادة (١١٠) من هذا النظام في الاستحالة الكلية لتنفيذ العقد الملزم للجانبين بسبب لا يد للمتعاقد فيه، وأنه يترتب عليها انقضاء الالتزام والالتزام المقابل له، وانفساخ العقد من تلقاء نفسه.

الحالة الثانية: الهلاك الجزئي للمبيع، وهو ما بينته الفقرة (٢)، وذلك إذا كان المبيع قابلاً للتجزئة وكان الهلاك على جزء من المبيع؛ فينفسخ البيع من تلقاء نفسه في ذلك الجزء فقط، وينقضي التزام البائع بتسليمه؛ لاستحالة تنفيذه، وينقضي تبعًا لذلك التزام المشتري بما يقابله من الثمن، وله أن يسترده إذا كان قد دفعه، وللمشتري طلب فسخ البيع في باقي المبيع، واسترداد كامل الثمن.

وما تضمنته الفقرة يعد تطبيقًا للمادة (١١٠) من هذا النظام في الاستحالة الجزئية لتنفيذ العقد الملزم للجانبين بسبب لا يد للمتعاقد فيه؛ وبناء على ما قررته تلك المادة فإنه إذا هلك جزء من المبيع وطلب المشتري فسخ البيع في جميع المبيع؛ فللمحكمة أن ترفض الطلب إذا كان الجزء الذي هلك قليل الأهمية بالنسبة إلى جميع المبيع.

تناولت المادة الالتزام الواجب على البائع بضمان التعرض والاستحقاق، والتعرض للمشتري الذي يلتزم البائع بضمانه قد يكون صادرًا من البائع أو من الغير.

فبينت الفقرة (١) أن البائع يضمن عدم تعرضه للمشتري في الانتفاع بالمبيع كله أو بعضه، ويقصد بالتعرض: أي عمل يصدر من البائع ويكون من شأنه حرمان المشتري من الانتفاع بالمبيع كليًا أو جزئيًا؛ والتعرض مبني على أحد سببين:

السبب الأول: مادي، وهو الذي لا يستند فيه البائع إلى حق يدعيه على المبيع، وله قسمان:

القسم الأول: العمل المادي المحض؛ كأن يبيع البائع عقارًا ثم يعمل عملاً يحد من انتفاع المشتري به.

القسم الثاني: العمل المادي المبني على تصرف نظامي؛ كأن يبيع البائع الشيء مرتين، فالبيع الثاني يعد عملاً ماديًا بالنسبة إلى المشتري الأول، والتعرض فيه مزدوج؛ فهو صادر من الغير وفي الوقت ذاته صادر من البائع؛ لأن الغير استمد حقه من البائع.

السبب الثاني: نظامي، وهو الذي يستند فيه البائع إلى حق يدعيه على المبيع، سواء كان سابقًا على عقد البيع أو لاحقًا له؛ كأن يدعي أنه صاحب حق عيني في المبيع، أو أن يبيع شيئًا غير مملوك له ثم يصبح مالكًا له بسبب من أسباب الملكية، فيحتج على المشتري بهذه الملكية الحادثة بعد البيع.

والتزام البائع بضمان عدم تعرضه هو التزام بالامتناع عن عمل، وتجري القواعد العامة على الإخلال به؛ فللمشتري طلب التنفيذ العيني بإزالة التعرض ويقضى به إذا كان ممكناً، وله طلب الفسخ، مع التعويض في الحالتين، وللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا لم يكن التعرض جسيمًا.

وبينت الفقرة (٢) أن البائع يضمن للمشتري عدم استحقاق المبيع أو بعضه للغير، ويترتب على ذلك أن يضمن البائع أيَّ تعرض يصدر من الغير للمشتري في المبيع كله أو بعضه، وما قد ينشأ عن ذلك التعرض من ثبوت استحقاق المبيع أو بعضه للغير، إلا أن هذا الضمان -خلافًا لضمان التعرض الصادر من البائع- مقيد بقيدين:

القيد الأول: أن يكون تعرض الغير مبنيًا على سبب نظامي، بأن يستند فيه إلى حق يدعيه على المبيع، وقد يكون هذا الحق عينيًا؛ كادعائه حق الملكية أو الانتفاع أو الارتفاق أو الرهن على المبيع كله أو جزء شائع منه أو جزء غير شائع، وقد يكون حقًا شخصيًا؛ كحق المستأجر.

وأما إذا كان تعرض الغير مبنيًّا على سبب مادي، بأن لم يستند فيه إلى حق يدعيه على المبيع؛ كأن ينتزع الشيء من المشتري غصبًا أو سرقة، فلا يضمنه البائع.

القيد الثاني: أن يكون الحق الذي يدعيه الغير سابقًا لعقد البيع، أو آيلاً إلى الغير من البائع، ولو كان الوقت الذي آل فيه إلى الغير بعد البيع ولم يمكَّن المشتري من المبيع لأي سبب كان.

فمثال الحق السابق لعقد البيع: أن يكون البائع قد رتب حق ارتفاق على العقار قبل البيع لم يعلم به المشتري. ومثال الحق الذي يؤول إلى الغير من البائع بعد البيع: أن يشترط النظام إجراءً معيناً لانتقال الملكية بعقد البيع؛ كالتسجيل، ويقوم البائع ببيع المبيع لمشترٍ ثانٍ، ثم يبادر المشتري الثاني بالتسجيل قبل المشتري الأول، فإن الملكية تستقر للمشتري الثاني، ويثبت للمشتري الأول على البائع الضمان.

وأما إذا كان الحق الذي يدعيه الغير لاحقًا لعقد البيع ولم يؤل إليه من البائع، فإن البائع لا يضمنه.

وضمان التعرض لا يجب على البائع إلا إذا وقع التعرض فعلاً؛ لا مجرد كونه محتملاً، ويحق للمشتري إذا لم يكن دفع الثمن ورفعت عليه دعوى استحقاق أن يحبس الثمن وفق ما تضمنته المادة (٣٤٩) من هذا النظام.

بينت الفقرة (١) أن لمدعي الاستحقاق أن يرفع دعواه قبل تسلم المشتري للمبيع على البائع أو على المشتري أو عليهما معًا؛ فالبائع هو من بيده العين، والمشتري هو المالك في الظاهر، وأما بعد تسلم المشتري للمبيع فوفقًا لقواعد المرافعات ترفع الدعوى على ذي الصفة، وهو المشتري؛ لأنه الحائز والمالك في الظاهر.

وبينت الفقرة (٢) أنه إذا رُفعت دعوى الاستحقاق على المشتري سواء قبل تسلم المبيع أو بعد تسلمه، وجب عليه المبادرة بإعلام البائع بذلك، ويكون المشتري قد أدى ما يجب عليه من المبادرة متى أعلم البائع في الوقت الملائم بحيث يتمكن من دفع دعوى الاستحقاق.

وليس للإعلام شكل معين، إلا أن عبء الإثبات يقع على المشتري، ومن الإعلام أن يطلب المشتري إدخال البائع في الدعوى، وإذا أُعلم البائع بالدعوى وجب عليه أن يتدخل فيها، سواء طلب المشتري إدخاله أو لم يطلب؛ وذلك حتى ينفذ البائع التزامه بالضمان تنفيذًا عينيًا بأن يجعل الغير يكف عن ادعائه أو يحصل على حكم قضائي برفض دعواه.

ثم تناولت المادة الحالات التي يحق للمشتري الرجوع فيها بضمان الاستحقاق على البائع، وما يستطيع به البائع أن يدفع هذا الضمان؛ فبينت أن لذلك ثلاث حالات:

الحالة الأولى: إذا أُعلِم البائع من المشتري أو من غيره بدعوى الاستحقاق في الوقت الملائم، فلم يتدخل البائع في الدعوى.

الحالة الثانية: إذا أُعلِم البائع من المشتري أو من غيره بدعوى الاستحقاق في الوقت الملائم، فتدخل البائع في الدعوى.

فقررت الفقرة (٣) أنه إذا حكم في الحالتين لصالح مدعي الاستحقاق، فيكون الحكم حجة على البائع لمصلحة المشتري يحق له الرجوع فيه بالضمان، ولو أثبت البائع أنه لو تدخل في الدعوى لما حكم لصالح المدعي، فلا يستطيع البائع أن يدفع رجوع المشتري عليه إلا إذا أثبت أن الحكم لصالح المدعي كان نتيجة تغرير من المشتري أو خطأ جسيم منه.

وتجدر الإشارة إلى أن المستحق إذا لم يُدخل البائع في الدعوى ليصدر الحكم في مواجهته فالحكم بالاستحقاق في هذه الحالة يكون حجة على البائع للمشتري، ولا يكون حجة على البائع للمستحق؛ ومن ثم إذا عجز البائع عن إثبات تغرير المشتري أو خطئه الجسيم وضمن الاستحقاق، جاز له أن يرجع على المستحق إذا أثبت أنه غير محق في دعوى الاستحقاق، وليس للمستحق أن يحتج بالحكم الصادر لصالحه في مواجهة المشتري.

الحالة الثالثة: إذا لم يعلم المشتري البائع بالدعوى في الوقت الملائم، ومن باب أولى إذا لم يتم إعلامه مطلقًا؛ فبينت الفقرة (٤) أنه إذا صدر حكم بالاستحقاق، فإن أثبت البائع أنه لو تدخل في الدعوى لأدى ذلك إلى رفضها، سقط حق المشتري في الرجوع بالضمان، وإن لم يثبت ذلك لم يسقط حق المشتري في الرجوع بالضمان.

تناولت المادة الحكم فيما إذا رفعت دعوى الاستحقاق من الغير، فبادر المشتري إلى الإقرار بالحق للمدعي، أو التصالح معه بأداء ما يكف به عن تعرضه، دون أن ينتظر صدور الحكم القضائي.

فبينت المادة أن للمشتري أن يرجع على البائع بالضمان في هاتين الحالتين، وذلك إذا توفرت الشروط الآتية:

الشرط الأول: أن يمتنع البائع عن التدخل في الدعوى بعد إعلامه بها.

الشرط الثاني: أن يكون إعلام المشتري البائعَ بالدعوى قد وقع في وقت ملائم يتمكن فيه البائع من التدخل.

الشرط الثالث: أن يصدر إقرار المشتري أو تصالحه مع مدعي الاستحقاق بحسن نية، بأن يعتقد أحقية المدعي في دعواه .

وبينت المادة أن للبائع أن يدفع رجوع المشتري عليه بالضمان، ولو توفرت هذه الشروط، وذلك إذا أثبت أن المدعي لم يكن على حق في دعواه، وأن المشتري قد تعجل في الإقرار أو الصلح.

وللبائع كذلك أن يدفع رجوع المشتري عليه بإثبات انتفاء حسن نيته في الإقرار أو الصلح؛ فإذا ثبت صدور الإقرار أو الصلح بسوء نية، سقط حق المشتري في الرجوع بالضمان، وجاز للبائع مطالبته بالتعويض إن كان له مقتضٍ.

بينت المادة أن المشتري إذا تصالح مع مدعي الاستحقاق على مال، سواء قبل رفع الدعوى أو بعد رفعها وقبل صدور الحكم القضائي، وكان للمشتري حق الرجوع على البائع بالضمان؛ بأن لم يثبت البائع أن المدعي لم يكن على حق في دعواه، أو أن المشتري لم يكن حسن النية في صلحه وفقًا للمادة (٣٣٢) من هذا النظام، فإن البائع يستطيع أن يتخلص من التزامه بالضمان بأن يرد للمشتري ما يعادل بدل الصلح ونفقاته.

ويقصد ببدل الصلح: المال الذي تصالح به المشتري مع المدعي مقابل أن ينزل عن دعواه؛ فإذا كان بدل الصلح نقدًا فيرد البائع للمشتري مقدار المبلغ النقدي الذي دفعه ونفقات الصلح، وإن كان بدل الصلح شيئًا آخر غير النقد فيرد له قيمة ذلك الشيء ونفقات الصلح.

ودلت المادة على أنه إذا حكم باستحقاق المبيع ثم اتفق المشتري مع المستحق على أن يحتفظ المشتري بالمبيع مقابل عوض ببيع أو مقايضة أو غير ذلك، فلا أثر لهذا الاتفاق في التزام البائع بضمان الاستحقاق؛ فللمشتري أن يرجع عليه بالضمان ولو كان أكثر من ذلك العوض؛ لأن ضمان الاستحقاق ثبت بصدور الحكم.

بينت المادة أنه إذا استحق المبيع كله فللمستحق أن يجيز البيع الذي تم بين البائع والمشتري، ويكون للمستحق في هذه الحالة أن يرجع على البائع بثمن المبيع؛ وبهذا يخلص المبيع للمشتري.

ويُعد البائع -بالإجازة اللاحقة- نائبًا عن المستحق في إبرام عقد البيع مع المشتري لا من حين الإجازة فحسب بل من حين إبرام العقد؛ لأن الإجازة تسري بأثر رجعي، فالإجازة اللاحقة للتصرف تعد في حكم الوكالة السابقة له وفقًا للمادة (٤٨٥) من هذا النظام.

ويراعى في تطبيق المادة ما تضمنته المادة (٣٥٩) من هذا النظام في بيع ملك الغير؛ فلا تخل الإجازة بحقوق الغير، وللمشتري طلب إبطال البيع قبل الإجازة، فإذا أبطل البيع قبل الإجازة فلا أثر لها.

بينت المادة عناصر التعويض التي يرجع بها المشتري على البائع في حال الاستحقاق الكلي للمبيع إذا لم يجز المستحق البيع، وهذه العناصر هي:

العنصر الأول: ثمن المبيع؛ فقد تبين بالاستحقاق أن المشتري دفع الثمن تنفيذًا لبيع لم يرتب انتقال الملكية إليه.

العنصر الثاني: قيمة الثمار التي ألزم المشتري بردها للمستحق وفقًا لما تضمنته المادة (٦٧٦) من هذا النظام؛ فالمشتري بصفته حائزًا للمبيع وهو غير مالك ملزم برد ثمار المبيع للمستحق من حين رفع دعوى الاستحقاق، وإذا كان يعلم بالاستحقاق قبل رفع الدعوى فيلزم برد الثمار من حين علمه.

العنصر الثالث: النفقات النافعة -كالبناء والغراس- التي أحدثها المشتري في المبيع مما لا يلزم المستحق تعويض المشتري عنها، وفقًا لما تضمنته المادة (٦٧٧) من هذا النظام.

فالمستحق بصفته مالكًا يلزمه تعويض المشتري الذي أحدث بناءً أو غراسًا وذلك بدفع أقل القيمتين: النفقات التي تكلفها المشتري ومقدار ما زادت في قيمة الأرض، فلو كانت الزيادة في قيمة الأرض أقل من النفقات التي تكلفها المشتري، فيسترد من المستحق مقدار الزيادة في قيمة الأرض ويرجع على البائع بالفرق.

وأما النفقات الضرورية؛ كالترميمات اللازمة، فهذه لا يرجع بها المشتري على البائع؛ لأن له أن يرجع بها على المستحق وفقًا للمادة (٦٧٧) من هذا النظام.

العنصر الرابع: النفقات الكمالية -كالدهان والزخرفة ونحوها من النفقات التحسينية- إذا كان البائع سيء النية، بحيث كان يعلم بحق الغير.

أما إذا كان البائع حسن النية فليس للمشتري أن يرجع بهذه النفقات على البائع؛ لأن المدين في المسؤولية العقدية -وهو البائع هنا- إذا لم يرتكب غشًّا أو خطأً جسيمًا لا يكون مسؤولاً عن الضرر غير المتوقع وفقًا للمادة (١٨٠) من هذا النظام.

العنصر الخامس: أي أضرار أخرى لحقت المشتري بسبب الاستحقاق؛ فيشمل ذلك كل خسارة لحقته أو كسب فاته كنتيجة مباشرة للاستحقاق.

ويراعى في هذا العنصر ما إذا لم يرتكب البائع غشًّا أو خطأً جسيمًا فلا يكون مسؤولاً إلا عن الأضرار المتوقعة، وأما إذا ارتكب غشًّا أو خطأً جسيمًا فيكون مسؤولاً حتى عن الأضرار غير المتوقعة، التي قد تشمل الزيادة في قيمة المبيع وقت الاستحقاق عن الثمن الذي عوض به المشتري إذا ترتب على فواتها ضرر وفق قواعد التعويض.

وتجدر الإشارة إلى أن دعوى ضمان الاستحقاق تختلف عن دعوى المشتري إبطال البيع بمقتضى أحكام بيع ملك الغير، أو دعوى فسخه لعدم تنفيذ البائع التزامه بنقل ملكية المبيع؛ فتسري على تلك الدعويين الأحكام المقررة لهما في مواضعهما سواء من حيث الشروط أو التقادم أو التعويض أو غير ذلك، بينما دعوى ضمان الاستحقاق لا يقوم فيها الضمان إلا بعد ثبوت الاستحقاق، وتبدأ مدة التقادم فيها من ثبوت الاستحقاق، ومقدار التعويض فيها مبين في النظام بطريقة مفصلة.

تناولت المادة حكم ضمان الاستحقاق الجزئي للمبيع؛ وذلك بأن يتبين أن جزءًا من المبيع شائعًا أو مفرزًا مستحق للغير، أو أن المبيع أو جزءًا منه مثقل بحق عيني؛ كحق انتفاع أو ارتفاق أو رهن، أو بحق شخصي؛ كحق مستأجر؛ فبينت أنه لا يخلو الأمر من حالتين:

الحالة الأولى: أن يحدث الاستحقاق عيبًا في باقي المبيع؛ بحيث ينقص من قيمته أو من نفعه بحسب الغاية المقصودة منه، المستفادة مما هو مبين في العقد، أو مما هو ظاهر من طبيعة الشيء، أو الغرض الذي أعد له، وفقًا للمادة (٣٣٨) من هذا النظام.

ولا يلزم لتحقق هذه الحالة أن يكون الجزء المستحق هو الأكثر، فقد يكون الاستحقاق في جزء يسير من المبيع، ولكن يترتب عليه فوات المنفعة المقصودة التي من أجلها أبرم المشتري العقد ولو علم بفواتها لما أتم العقد؛ كأن تستحق أمتار يسيرة من أرض بُين في العقد أنها لغرض إقامة مدرسة عليها بما يؤدي إلى نقصان مساحتها عن المساحة المشروطة نظامًا.

ففي هذه الحالة يكون للمشتري الخيار بين أمرين:

الأمر الأول: طلب فسخ البيع واسترداد الثمن، وتجري على ذلك قواعد الفسخ للعيب؛ فله طلب التعويض عما لحقه من ضرر بسبب الفسخ، كما أن للمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا كان ما أحدثه من عيب قليل الأهمية، وليس للمشتري إذا اختار الفسخ أن يرجع بضمان الاستحقاق في الجزء المستحق؛ لأن العقد إذا فسخ زالت آثاره ومنها ضمان التعرض والاستحقاق.

الأمر الثاني: إمساك المبيع وطلب تنفيذ العقد، ويترتب على ذلك أن يكون له الرجوع على البائع بضمان الاستحقاق في الجزء المستحق فقط، وتسري على ذلك أحكام ضمان الاستحقاق المبينة في هذا النظام، وعناصر التعويض هي ذاتها المبينة في المادة (٣٣٥) من هذا النظام في الاستحقاق الكلي إلا أن التعويض يكون بقدر الجزء المستحق فقط لا بكامل المبيع؛ فمثلاً: ليس له أن يرجع من الثمن إلا بما يقابل الجزء المستحق من المبيع.

ومن الأضرار التي يلزم البائع التعويض عنها تطبيقًا لتلك المادة ما حصل من نقص في قيمة الجزء غير المستحق من المبيع بسبب العيب، فيضمن البائع فرق الثمن في ذلك الجزء بسبب العيب وفق ما بينته المادة (٣٣٨) من هذا النظام.

الحالة الثانية: ألا يحدث الاستحقاق عيبًا في باقي المبيع؛ بحيث لا ينقص من قيمته ولا من نفعه، ففي هذه الحالة ليس للمشتري إلا الرجوع على البائع بضمان الاستحقاق في الجزء المستحق فقط، وليس له طلب الفسخ.

تناولت الفقرة (١) حكم الاتفاق على إسقاط ضمان الاستحقاق أو إنقاصه أو زيادته؛ فبينت أنه يصح الاتفاق على زيادة الضمان مطلقاً، سواء في التعرض الذي يصدر من البائع أو من الغير؛ مثل اشتراط المشتري أن يرجع على البائع بأعلى القيمتين: الثمن أو قيمة المبيع عند الاستحقاق، أو أن يرجع عليه بالنفقات الكمالية في كل الأحوال، أو أن يرجع عليه بالضمان بمجرد العلم بسبب الاستحقاق ولو لم يقع التعرض فعلا.ً وأما الاتفاق على إسقاط الضمان أو إنقاصه؛ فبينت الفقرة أن الأصل صحة الاتفاق على ذلك، ويشمل أي استحقاق كلي أو جزئي؛ كأن يشترط البائع عدم مسؤوليته عن الاستحقاق الكلي فقط أو الجزئي فقط أو عن حالة معينة من الاستحقاق، أو يشترط ألا يجاوز مبلغ الضمان حدًّا معيناً.

واستثنت الفقرة حالتين لا يصح فيهما الاتفاق على إسقاط الضمان أو إنقاصه، وهما:

الحالة الأولى: إذا كان الاستحقاق ناشئاً عن فعل البائع، سواء في التعرض الذي يصدر من البائع أو من الغير؛ فلو اشترط البائع إسقاط الضمان كلياً أو أن يكون محدوداً بمبلغ معين، فلا أثر لهذا الشرط لو صدر من البائع تعرض للمشتري، أو صدر تعرض من الغير يدعي حقاً آل إليه بفعل البائع؛ فالبائع إذا اشترط إسقاط الضمان أو إنقاصه ثم تعرض للمشتري أو جعل الغير يتعرض له، فيعد فعله خطأ جسيماً لا يجوز الاتفاق على الإعفاء منه إسقاطاً أو تخفيفًا.

الحالة الثانية: إذا كان البائع يعلم بالاستحقاق وتعمد أن يخفيه؛ وذلك بأن يعلم أن المشتري لا يعلم بحق الغير ويكتمه عنه.

وحكم الفقرة يعد تطبيقاً لما هو مقرر في المادة (١٧٣) والمادة (١٧٤) من هذا النظام بجواز إعفاء المدين -وهو البائع هنا- من المسؤولية العقدية في غير حالات الغش أو الخطأ الجسيم، وجواز زيادة هذه المسؤولية. كما أن حكمها يبين أن أحكام ضمان الاستحقاق إجمالاً ليست من النظام العام؛ فيجوز الاتفاق على تعديلها.

وبينت الفقرة (٢) أن البائع إذا اشترط إسقاط الضمان كليًا -ومن باب أولى إنقاصه- وكان الشرط صحيحًا -أي لم يكن الاستحقاق بفعله ولم يتعمد إخفاءه- فإن البائع يبقى مع ذلك مسؤولاً عن رد ثمن المبيع، فيلزمه في الاستحقاق الكلي رد الثمن كاملاً وفي الاستحقاق الجزئي رد ما يقابل الجزء المستحق من الثمن؛ فالشرط لا يفيده إلا بالإعفاء من التعويض عن الأضرار الأخرى.

ويستثنى من ذلك ما إذا ثبت أن المشتري كان يعلم وقت البيع سبب الاستحقاق.

وحكم الفقرة يعد من النظام العام فلا يجوز الاتفاق على خلافه؛ كأن يشترط البائع إعفاءه من الرجوع عليه حتى بثمن المبيع في حال الاستحقاق، فيتبين أن المبيع مستحق للغير والمشتري لم يكن يعلم سبب ذلك الاستحقاق، فيحق له الرجوع بالثمن دون التعويضات الأخرى على الرغم من هذا الشرط.

وتجدر الإشارة في تطبيق أحكام المادة إلى أمرين:

الأمر الأول: إذا حصل الشك في تفسير الشرط فُسر لمصلحة من يتحمل عبأه تطبيقًا للمادة (١٠٤) من هذا النظام؛ ففي حال اشتراط زيادة الضمان يفسر الشك لمصلحة البائع، وفي حال الإسقاط أو الإنقاص يفسر لمصلحة المشتري.

الأمر الثاني: يصح أن يكون الاتفاق فيما سبق صريحًا أو ضمنيًا؛ كأن يكون المتعاقدان عالمين بحق الغير عند التعاقد ويراعيان ذلك في الثمن، وقد تدل ملابسات العقد حتى مع العلم بسبب الاستحقاق على عدم الاتفاق، فيبقى التزام البائع بالضمان على حاله.

تناولت المادة الالتزام الواجب على البائع بضمان العيوب الخفية في المبيع؛ فعقد البيع قائم على أساس سلامة المبيع من العيوب وفقًا للمادة (١٠٩) من هذا النظام.

فبينت الفقرة (١) أن البائع يضمن عند تسليم المبيع سلامته من العيب المؤثر، وضابطه: أن ينقص من قيمة المبيع أو من نفعه المقصود؛ فالمعيار الذي قررته الفقرة للعيب موضوعي لا ذاتي، فمتى كان العيب ينقص من قيمة المبيع فإن البائع يضمنه ولو لم ينقص من نفعه؛ وكذا لو كان ينقص من نفعه المقصود ولو لم ينقص من قيمته.

وترسيخًا لهذا المعيار حددت الفقرة ثلاثة أمور يمكن أن يعرف بها النفع المقصود الذي يضمن البائع نقصه:

الأمر الأول: أن يصرح به في العقد.

الأمر الثاني: أن يستفاد من طبيعة الشيء؛ فدار السكنى تحدد طبيعتها الأغراض المقصودة منها.

الأمر الثالث: أن يستفاد من الغرض الذي أعد له الشيء؛ كفرس معدة للسباق.

وبينت الفقرة أن البائع يضمن العيب ولو لم يكن عالمًا بوجوده؛ فالنقص على المشتري حاصل، سواء علم البائع بالعيب أو لم يعلم به.

وأوضحت الفقرة (٢) الأثر المترتب على ضمان البائع للعيب؛ فمتى ظهر في المبيع عيب، ولم يكن ضمن الحالات المنصوص عليها في المادة (٣٣٩) من هذا النظام، فإن المشتري يكون له الخيار بين أمرين:

الأمر الأول: طلب فسخ البيع، وتسري على ذلك القواعد العامة في الفسخ القضائي الواردة في المادة (١٠٧) من هذا النظام؛ فللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا كان النقص الذي أحدثه العيب قليل الأهمية، وتقصر حق المشتري على فرق الثمن.

الأمر الثاني: إمساك المبيع والرجوع على البائع بفرق الثمن، وفرق الثمن يقصد به: نسبة قيمة المبيع سليمًا إلى قيمته معيبًا من الثمن؛ فإذا كانت قيمة المبيع سليمًا مائة وقيمته معيبًا ثمانين فالنسبة هي الخمس، فله أن يرجع على البائع بخمس الثمن.

وبينت الفقرة أن البائع يستطيع أن يتوقى الفسخ أو تحمل فرق الثمن متى نفذ التزامه تنفيذًا عينيًا بإحضار بديل مماثل للمبيع غير معيب، وكذا لو أصلح العيب في مدة قصيرة لا ضرر فيها على المشتري؛ إذ إن موجب طلب الفسخ أو طلب فرق الثمن قد زال.

وإذا كان المبيع معيناً بنوعه وصفاته، وأخل البائع بما التزم به من صفات؛ فللمشتري وفقًا للقواعد العامة في الإخلال بالالتزام طلب التنفيذ العيني متى كان ممكناً، فضلاً عن حقه في طلب الفسخ أو التنفيذ بطريق التعويض.

وبينت الفقرة (٣) أن للمشتري الحق في التعويض عما يلحقه من ضرر بسبب العيب إن كان له مقتضٍ، سواء اختار الفسخ أو الرجوع بفرق الثمن أو تم التنفيذ العيني بإحضار بديل أو بإصلاح العيب؛ ويعد ذلك تطبيقًا للقاعدة العامة في الإخلال بالالتزام الواردة في المادة (١٠٧) من هذا النظام.

حددت المادة الحالات التي لا يضمن فيها البائع العيب ولو كان مؤثرًا ينقص من قيمة المبيع أو من نفعه المقصود، وهي:

الحالة الأولى: إذا لم يكن العيب خفيًا على المشتري، وهذه الحالة تتضمن صورتين لا يضمن فيهما البائع العيب؛ لانتفاء خفاء العيب، وهما:

الصورة الأولى: إذا كان المشتري يعلم بالعيب وقت البيع، ولو كان العيب غير ظاهر؛ فقبوله الشراء مع علمه بالعيب دليل على رضاه به.

الصورة الثانية: إذا كان من المفترض علمه بالعيب، بأن كان يستطيع أن يتبيّنه بنفسه لو فحص المبيع بعناية الشخص المعتاد؛ فالعيب في هذه الصورة يعد ظاهرًا غير خفي، والمشتري يتحمل تبعة تقصيره.

ويستثنى من انتفاء الضمان عن البائع في هذه الحالة صورتان:

الصورة الأولى: إذا أثبت المشتري أن البائع ضمن له خلو المبيع من العيب المعين الذي وجد في المبيع؛ فهو يعد اتفاقًا ضمنيًا على أن البائع يضمن هذا العيب بالذات.

الصورة الثانية: إذا تعمد البائع إخفاء العيب غشًا منه؛ فالبائع في هذه الصورة ارتكب خطأ يستغرق تقصير المشتري في عدم الفحص.

وإذا كان المشتري عالمًا بالعيب أو من المفترض علمه به؛ فلا يلتفت إلى ادعائه أنه ظن أن العيب لا يؤثر في المنفعة المقصودة من المبيع، ما لم يثبت أنه كان يعتقد أن العيب غير مؤثر، وأن الشخص المعتاد لا يستطيع أن يدرك أن العيب مؤثر.

الحالة الثانية: إذا كان العيب مما جرى العرف على التسامح فيه، ولو كان عيبًا مؤثرًا؛ مثل اشتمال القمح على كمية مألوفة من الأتربة.

الحالة الثالثة: إذا لم يكن العيب قديمًا؛ بأن حدث بعد التسليم، فالمعتبر في كون العيب قديمًا من عدمه هو وقت التسليم لا وقت البيع؛ فلو كان المبيع سليمًا وقت البيع ثم حدث به عيب قبل التسليم وبقي إلى وقت التسليم فيضمنه البائع؛ لأن المبيع قبل التسليم في ضمانه.

وأما إذا حدث العيب بعد التسليم فلا يضمنه البائع، ما لم يكن العيب مستندًا إلى سبب موجود في المبيع قبل التسليم ولكنه ظهر بعده؛ مثل أن يكون المبيع حيوانًا يحمل جرثومة المرض قبل التسليم ثم حدث المرض بعده.

الحالة الرابعة: إذا كان البيع في المزاد من قبل الجهات القضائية أو الإدارية. وأما المزادات الأخرى من قبل غير الجهات القضائية أو الإدارية، فإن البائع يضمن العيب؛ كسائر البيوع.

تناولت المادة بيان المدة التي يجب على المشتري أن يتحقق فيها من سلامة المبيع من العيب، والمدة التي يجب أن يعلم فيها البائع بالعيب حال وجوده؛

ففرقت بين نوعين من العيوب:

النوع الأول: عيوب يمكن اكتشافها بالفحص المعتاد؛ كالعيوب التي تظهر في السيارة بتجربتها.

فبينت الفقرة (١) أن المشتري إذا تسلم المبيع فعليه التحقق من حالته بمجرد أن يتمكن من ذلك وفقًا للمألوف في التعامل، دون تحديد مدة التحقق بمدة معينة؛ لاختلافها باختلاف طبيعة المبيع.

وإذا وجد المشتري في المبيع عيبًا مما يمكن أن يكتشف بالفحص المعتاد، وكان من العيوب التي يضمنها البائع؛ فعليه أن يعلم البائع به في مدة معقولة وفقًا للمألوف في التعامل، وذلك من تاريخ تسليم المبيع تسليمًا فعليًّا، وإلا عد تأخره في الإعلام رضىً منه بالعيب وسقط حقه في الرجوع على البائع بالضمان.

وبناء على ما قررته الفقرة؛ لا يلزم المشتري في هذا النوع من العيوب أن يُعلم البائع به فور اكتشافه، ولا يعد تأخره في الإعلام رضىً منه بالعيب إذا لم يتجاوز المدة المعقولة.

النوع الثاني: عيوب لا يمكن اكتشافها بالفحص المعتاد، وإنما تتطلب فحصًا فنيًا غير معتاد في مثل ذلك المبيع.

فبينت الفقرة (٢) أنه لا يعد مضي مدة قبل اكتشاف هذه العيوب -ولو طالت- دليلاً على رضى المشتري بالعيب، ولكن متى اكتشف العيب وجب عليه أن يعلم البائع به بمجرد ظهوره، وإلا عُد راضيًا به؛ فعذر المشتري بعدم اكتشاف العيب في مدة معقولة لطبيعة ذلك العيب لا يسوغ له أن يتباطأ في إعلام البائع به متى اكتشفه.

وفي كلا النوعين لا يجب للإعلام شكل معين؛ فيمكن أن يكون كتابة أو مشافهة أو غير ذلك، وعلى المشتري عبء إثبات ذلك.

بينت الفقرة (١) أن حق المشتري في الرجوع على البائع بضمان العيب سواء في الفسخ أو في الرجوع بفرق الثمن يسقط متى صدر من المشتري ما يدل على رضاه بالعيب صراحة أو ضمنًا؛ كما لو علم بالعيب وتأخر في إعلام البائع به عن المدة المقررة في المادة (٣٤٠) من هذا النظام.

وحددت الفقرة (٢) الحالات التي يسقط فيها حق المشتري في فسخ البيع، مع بقاء حقه في الرجوع بفرق الثمن، وهي:

الحالة الأولى: إذا تصرف المشتري في المبيع تصرفًا يخرجه عن ملكه؛ كالبيع أو الهبة، فإن عاد المبيع إلى ملك المشتري قبل طلبه فرق الثمن -مثل أن يرد المشتري الثاني المبيع بالعيب- لم يسقط حق المشتري الأول في الفسخ؛ فيستطيع هو أيضًا أن يرد المبيع إلى بائعه.

الحالة الثانية: إذا رتّب المشتري على المبيع حقًّا للغير لا يخرجه عن ملكه؛ كحق انتفاع أو رهن، وتعذّر تخليصه منه خلال مدة معقولة؛ فبذلك يتعذر رد المبيع إلى البائع بحاله مجردًا من الحق.

الحالة الثالثة: إذا هلك المبيع أو تعيّب بفعل المشتري أو بعد تسلمه له؛ فالهلاك يجعل رد المبيع محالاً، وإذا كان الهلاك بفعل المشتري قبل التسليم الفعلي عد متسلمًا له حكمًا وفقًا للمادة (٣٢٧) من هذا النظام؛ فعليه ضمانه.

وأما تعيب المبيع، فهو تغير في المبيع بعيب يجعل للبائع الحق في عدم قبوله، وهذا التعيب مقيد أيضًا بما إذا كان بفعل المشتري أو بعد تسلمه له؛ فهو حينئذ في ضمانه، وإذا زال العيب الجديد عاد للمشتري حق الفسخ للعيب القديم.

وتقييد الهلاك والتعيب بكونهما بفعل المشتري أو بعد تسلمه أخرج ما إذا وقع شيء منهما في حالٍ يكون البائع هو المسؤول عنهما؛ كأن يهلك المبيع أو يتعيب قبل التسليم بغير فعل المشتري، أو بعد التسليم بفعل البائع؛ فلا يسقط بذلك حق المشتري في الفسخ.

الحالة الرابعة: إذا زاد المشتري في المبيع زيادةً متصلةً غير متولّدةٍ منه قبل التسلّم أو بعده؛ فبذلك يتعذر رد المبيع بحاله إلى البائع بسبب المشتري.

وأما إذا زاد المبيع زيادة متصلة متولدة منه، أو زيادة منفصلة متولدة منه أو غير متولدة منه؛ فلا يسقط بذلك حق المشتري في الفسخ.

بينت المادة الحكم فيما إذا بيعت أشياء متعددة بعقد بيع واحد وظهر في بعضها عيب، فلا يخلو الأمر من حالتين:

الحالة الأولى: أن يكون المبيع غير قابل للتجزئة، وتبين في بعضه عيب؛ فليس للمشتري طلب فسخ البيع في الجزء المعيب فقط، وإنما له الخيار بين أن يطلب فسخ البيع في الجميع ويسترد الثمن أو يمسك الجميع وله فرق الثمن وفقًا للمادة (٣٣٨) من هذا النظام.

الحالة الثانية: أن يكون المبيع قابلاً للتجزئة، بحيث ينتفي الضرر حال تجزئته، سواء كان من المثليات أو القيميات، وتبين في بعضه عيب، ولم يكن ضمن الحالات المنصوص عليها في المادة (٣٣٩) من هذا النظام، فإن المشتري يكون له الخيار بين أمرين:

الأمر الأول: طلب فسخ البيع في الجزء المعيب فقط واسترداد ما يقابله من الثمن.

الأمر الثاني: إمساك الجزء المعيب والرجوع على البائع بفرق ثمن هذا الجزء، وهو نسبة قيمته سليمًا إلى قيمته معيبًا من ثمنه وفقًا للمادة (٣٣٨) من هذا النظام.

وليس للمشتري طلب فسخ البيع في جميع المبيع، ما لم يتبين أن المشتري ما كان ليرضى بالعقد دون الجزء المعيب؛ كما لو كانت خمس قطع أراضٍ لإنشاء مدرسة تستلزم مساحة الأراضي مجتمعة.

ويراعى في تطبيق حكم المادة ما يأتي:

تناولت المادة حكم الاتفاق على إسقاط ضمان العيب أو إنقاصه أو زيادته؛ فبينت أنه يصح الاتفاق على زيادة الضمان مطلقًا؛ كأن يشترط المشتري ضمان كل عيب في المبيع ولو كان يستطيع أن يتبيّنه بنفسه لو فحص المبيع بعناية الشخص المعتاد.

وأما الاتفاق على إسقاط الضمان أو إنقاصه؛ فبينت المادة أن الأصل صحة الاتفاق على ذلك، ويشمل أي عيب في جميع المبيع أو بعضه؛ كأن يشترط البائع عدم ضمان أي عيب فيه، أو يشترط ألا يرجع عليه المشتري إلا بمبلغ معين ولو كان أنقص من فرق الثمن.

ويستثنى من صحة الاتفاق على إسقاط الضمان أو إنقاصه، ما إذا أثبت المشتري أن البائع كان يعلم بالعيب وتعمد إخفاءه؛ فيكون الاتفاق باطلاً.

وحكم المادة يبين أن أحكام ضمان العيب إجمالاً ليست من النظام العام؛ فيجوز الاتفاق على تعديلها.

ويراعى في تطبيق حكم المادة أنه إذا حصل الشك في تفسير الشرط فُسر لمصلحة من يتحمل عبأه تطبيقًا للمادة (١٠٤) من هذا النظام؛ ففي حال اشتراط زيادة الضمان يفسر الشك لمصلحة البائع، وفي حال الإسقاط أو الإنقاص يفسر لمصلحة المشتري.

بينت المادة أن دعوى ضمان العيب تتقادم بعد مضي مائة وثمانين يومًا من تاريخ تسليم المبيع تسليمًا فعليًّا، إلا في حالتين:

الحالة الأولى: إذا اتفق المتعاقدان على إطالة مدة الضمان أكثر من مائة وثمانين يومًا، وهو ما بينته الفقرة (١)، فتكون مدة التقادم في هذه الحالة بما اتفق عليه المتعاقدان.

الحالة الثانية: إذا أثبت المشتري أن البائع كان على علم بالعيب وقت البيع، وأنه تعمد إخفاءه غشًّا منه، وهو ما بينته الفقرة (٢)، فليس للبائع أن يتمسك بانقضاء مدة دعوى الضمان؛ وتكون مدة التقادم في هذه الحالة عشر سنوات وفقًا للتقادم العام المقرر في المادة (٢٩٥) من هذا النظام.

بينت المادة أن المشتري يلتزم بمقتضى عقد البيع بأداء الثمن، وأن أداء الثمن عند الإطلاق يجب أن يكون فور تمام البيع، فلا يتوقف على تسلم المبيع، ولا يرتبط به، فسواء كان تسليم المبيع حالاً أو مؤجلاً فإن المشتري يلزمه أن يؤدي الثمن فور تمام البيع، وإذا كان أداء الثمن وتسليم المبيع مؤجلين إلى أجل واحد ولم يوجد اتفاق على من يسلم أولاً لزم المشتري أن يسلم الثمن أولاً.

وحكم المادة ليس من النظام العام، فهو مقرر في حال عدم وجود اتفاق صريح أو ضمني على خلافه، ومن الاتفاق الضمني أن يجري التعامل بين المتعاقدين على خلاف ما تضمنه حكم المادة، فيجب العمل بذلك.

وإذا تم الاتفاق الصريح أو الضمني على أن يكون تسليم المبيع والثمن عند العقد وأن المبيع يسلم قبل أداء الثمن، وجب العمل بذلك، وإذا كان الثمن بعضه معجلاً عند العقد وبعضه مؤجلاً وتسليم المبيع عند العقد، وجب على المشتري أداء الجزء المعجل من الثمن فور تمام العقد ولو لم يتسلم المبيع.

بينت الفقرة (١) أن البائع له الحق في حبس المبيع حتى يستوفي ما هو مستحق الأداء له من الثمن، سواء كان الثمن كله مستحق الأداء أو بعضه.

ويجوز للبائع أن يحبس المبيع حتى يستوفي الثمن إذا كان وقت أدائه متقدمًا أو معاصرًا لوقت تسليم المبيع، ويتحقق ذلك في حالتين:

الحالة الأولى: إذا كان الثمن مستحق الأداء ولم يكن البائع قد سلم المبيع للمشتري. ويدخل أيضًا في هذه الحالة ما إذا اتفق على أن يؤدى الثمن عند تسليم المبيع، ولم يؤدِّ المشتري الثمن.

الحالة الثانية: إذا كان الثمن مؤجلاً إلى أجل متأخر عن وقت تسليم المبيع، فحان وقت تسليم المبيع قبل حلول الأجل، وكان الأجل قد سقط لإحدى الحالات المنصوص عليها في المادة (٢٠٥) والمادة (٢٠٧) من هذا النظام، ولم يؤدِّ المشتري الثمن.

فإذا تحققت أي من الحالتين كان للبائع حبس المبيع لحين وفاء المشتري بالثمن، ولا تأثير لتقديم المشتري للبائع رهناً أو كفالة في ثبوت حق البائع في الحبس.

وعلى هذا؛ فإنه ليس للبائع حبس المبيع إذا كان الثمن مؤجلاً إلى أجل متأخر عن وقت تسليم المبيع ولم يسقط الأجل لإحدى الحالات المنصوص عليها في النظام، وكذلك لا يكون البائع في حاجة إلى حبس المبيع إذا كان وقت تسليمه متأخرًا عن وقت أداء الثمن، فهو في هذه الحالة يستطيع أن يطالب المشتري بأداء الثمن دون أن يسلم له المبيع إلا في الوقت المحدد للتسليم، ولكن إذا جاء هذا الوقت ولم يؤدِّ المشتري الثمن جاز للبائع أن يحبس المبيع حتى يستوفي الثمن.

ويترتب على ثبوت حق البائع في حبس المبيع تطبيق أحكام حبس المال الواردة في هذا النظام؛ ومن ذلك أن على الحابس أن يحافظ على الشيء المحبوس وفقًا للمادة (١٩٣)، فالمطلوب من البائع هو هذا القدر من العناية؛ فإذا هلك المبيع أو تلف في يد البائع وهو حابس له بغير خطأ منه كانت تبعة ذلك على المشتري، وهذا ما قررته الفقرة، أما إذا حصل الهلاك أو التلف بخطأ من البائع فإنه يتحمل تبعة ذلك، وللمشتري طلب فسخ البيع مع التعويض وفقًا للقواعد العامة.

وبينت الفقرة (٢) أن حق البائع في حبس المبيع يسقط إذا قبل تأجيل الثمن، سواء كان ذلك من تلقاء نفسه بأن أعطى المشتري أجلاً لأداء الثمن، أو بناء على استجابته لطلب من المشتري في الحصول على أجل لأداء الثمن.

وأثر سقوط حق البائع في الحبس هو أن يكون ملزمًا بتسليم المبيع للمشتري دون ربط ذلك بأداء المشتري الثمن، فإن امتنع فيجوز للمشتري مطالبته بالتسليم، وتكون تبعة هلاك المبيع في هذه الحالة على البائع.

والأجل المقصود في هذه الفقرة هو الأجل الذي يصدر بقبول من البائع، أما إذا كان الأجل قد منحته المحكمة إلى حين الميسرة أو إنظارًا في حالات استثنائية وفق ما تضمنته المادة (٢٠٩) والمادة (٢٧٥) من هذا النظام، فإن قيام هذا الأجل لا يحول دون حق البائع في حبس المبيع إلى أن ينقضي الأجل ويستوفي الثمن، ولو كان وقت تسليم المبيع سابقًا لوقت انقضاء الأجل؛ ذلك أن الأجل منظور فيه إلى التيسير على المشتري لا إلى إضاعة حق البائع في حبس المبيع حتى يستوفي الثمن.

وتجدر الإشارة إلى أن الحق في حبس المبيع هو حق مقرر لمصلحة البائع وليس من النظام العام؛ فيجوز الاتفاق في عقد البيع أو في أي اتفاق لاحق على إسقاط البائع حقه في الحبس حال عدم أداء المشتري الثمن.

تناولت المادة الحكم فيما إذا تسلم المشتري المبيع قبل أداء الثمن الحال؛

فبينت أنه لا يخلو الأمر من حالتين:

الحالة الأولى: أن يكون تسلم المشتري المبيع قبل أدائه الثمن بإذن ضمني من البائع، وبينت الفقرة (١) أن ذلك يتحقق بشرطين:

الشرط الأول: أن يكون البائع على علم بأن المشتري لم يؤد الثمن، وأنه تسلم المبيع رغم عدم أدائه الثمن، ويقع على المشتري حال مطالبة البائع باسترداد المبيع لعدم أداء الثمن عبء إثبات علم البائع بالأمرين؛ لأن الأصل أن المشتري ملزم بأداء الثمن قبل تسلم المبيع وفقًا للمادة (٣٤٥) من هذا النظام.

الشرط الثاني: ألا يكون البائع قد منع المشتري من تسلم المبيع قبل أداء الثمن.

فإذا تحقق الشرطان عُدَّ تسلم المشتري المبيع قبل أداء الثمن صحيحًا منتجًا لآثاره، ولا يجوز للبائع استرداده منه.

الحالة الثانية: أن يكون تسلم المشتري المبيع قبل أدائه الثمن دون إذن صريح أو ضمني من البائع، فبينت الفقرة (٢) أن للبائع استرداد المبيع في هذه الحالة، سواء تسلمه المشتري خفية دون علم البائع، أو عنوة رغم معارضته، أو كان المشتري قد أوهم البائع أنه أدى الثمن ليسلمه المبيع فهذا الغش يعيب إرادة البائع ويجعل التسليم تم دون إذنه.

فإذا تسلم المشتري المبيع دون إذن البائع فإنه يعد متسلمًا له حكمًا، ويتحمل تبعة هلاكه أو تلفه ولو كان بسبب لا يد له فيه؛ ويكون البائع في هذه الحالة مخيرًا بين أمرين:

الأمر الأول: أن يبقيه في يد المشتري ويعتبره متسلمًا للمبيع ويطالبه بأداء الثمن دون اعتبار لما لحق المبيع من هلاك أو تلف.

الأمر الثاني: أن يسترده من المشتري بحاله، وذلك في حال الهلاك الجزئي أو التلف، أما في حال الهلاك الكلي، فلا محل للاسترداد؛ لاستحالة المحل.

وبينت الفقرة أن للبائع في حال الاسترداد مطالبة المشتري بالتعويض عما لحقه من ضرر بسبب قيام المشتري بتسلم المبيع دون إذن، بما في ذلك ما تحمله البائع من نفقات للاسترداد، ولا يشمل ذلك التعويض عما لحق المبيع من هلاك أو تلف؛ لأن المبيع في ملك المشتري ويتحمل تبعة هلاكه أو تلفه، ويبقى ملزمًا بأداء ثمنه كاملاً، ما لم يكن استرداد البائع للمبيع لفسخ البيع، وتم الفسخ بشروطه؛ فللبائع مطالبة المشتري بالتعويض عما لحق المبيع من هلاك أو تلف ولو كان لسبب لا يد للمشتري فيه؛ لأن المشتري يعد متسلمًا للمبيع حكمًا، فيتحمل تبعة الهلاك أو التلف.

تناولت المادة حكم المكان الذي يلزم المشتري أداء الثمن فيه؛ ففرقت بين حالتين:

الحالة الأولى: أن يكون الثمن مستحق الوفاء وقت تسليم المبيع؛ كما لو اتفق على أداء الثمن وتسليم المبيع عند العقد، أو كانا مؤجلين إلى أجلٍ واحد، أو تم العقد دون تحديد وقت لتسليم المبيع وأداء الثمن فالأصل وجوب الوفاء بهما في الحال.

فبينت المادة أن مكان أداء الثمن في هذه الحالة هو مكان تسليم المبيع، ومكان تسليم المبيع وفقًا للمادة (٢٧٧) من هذا النظام إذا لم يعين بالاتفاق أو بنص نظامي هو مكان وجود المبيع وقت البيع إذا كان المبيع معيناً بالذات، أو مكان البيع إذا كان المبيع معيناً بالنوع.

الحالة الثانية: أن يكون الثمن غير مستحق الوفاء وقت تسليم المبيع؛ كما لو كان الثمن مؤجلاً إلى أجل أبعد من وقت تسليم المبيع، أو كان الثمن حالاً وتسليم المبيع مؤجلاً.

فبينت المادة أن مكان أداء الثمن في هذه الحالة هو مكان العقد، سواء وجب تسليم المبيع في مكان العقد أو في مكان آخر.

وجميع ما تضمنته المادة من أحكام إنما هو في حال عدم وجود اتفاق صريح أو ضمني على خلافها؛ ومن الاتفاق الضمني أن يجري التعامل بين المتعاقدين على خلاف ما تضمنته المادة، فإذا وجد اتفاق صريح أو ضمني وجب العمل به.

تناولت المادة حالتين يحق فيهما للمشتري حبس الثمن المستحق في ذمته، وهما:

الحالة الأولى: إذا رفعت دعوى على المشتري من الغير باستحقاق المبيع كليًا أو جزئيًا، وهو ما بينته الفقرة (١)؛ وحق الحبس في هذه الحالة اقتضاه التزام البائع بضمان عدم استحقاق المبيع أو بعضه، ويترتب على ذلك أن يضمن تعرض الغير للمشتري وفق ما قررته المادة (٣٣٠) من هذا النظام.

ويجب أن يكون التعرض الصادر من الغير فيما يضمنه البائع، وهو أن يدعي الغير حقًا له في المبيع سابقًا على عقد البيع، أو آيلاً إليه من البائع ولو كان بعد عقد البيع.

وبينت الفقرة أن المشتري ليس له حق حبس الثمن إذا قدم البائع ضمانًا مناسبًا يضمن للمشتري رد الثمن عند ثبوت حق الغير في المبيع، وهذا الضمان قد يكون عينيًا؛ كالرهن، أو شخصيًا؛ كالكفالة.

وجعلت الفقرة الحق للبائع بدلاً من تقديم الضمان أن يطلب من المحكمة تكليف المشتري بإيداع الثمن لدى الجهة التي يحددها وزير العدل، وذلك حتى يتم الفصل في دعوى الاستحقاق، فإن رفضت تسلم البائع الثمن، وإن حكم باستحقاق المبيع استرد المشتري الثمن.

الحالة الثانية: إذا اكتشف المشتري في المبيع عيبًا مضمونًا على البائع، وهو ما بينته الفقرة (٢)؛ وحق الحبس في هذه الحالة اقتضاه التزام البائع بضمان سلامة المبيع من أي عيبٍ ينقص من قيمته أو من نفعه وفق ما قررته المادة (٣٣٨) من هذا النظام.

وفي كلتا الحالتين يسقط حق المشتري في حبس الثمن بأحد الأمور الآتية:

الأمر الأول: إذا زال السبب الذي استحق بموجبه المشتري حبس الثمن؛ كأن ترفض دعوى الاستحقاق، أو يتنازل المدعي عنها، أو يزول الحق المدعى به؛ مثل أن يكون حق رهن فيوفى الدين المضمون به، أو يعوض البائع المشتري عن العيب تعويضًا كافيًا.

الأمر الثاني: إذا أسقط المشتري حقه في الحبس صراحة أو ضمناً؛ لأن هذا الحق قرر لمصلحته فله النزول عنه، سواء عند العقد أو في اتفاق لاحق؛ ومن النزول الضمني أن يدفع المشتري الثمن بعد العلم بالسبب الموجب لحبسه، فليس له طلب استرداده ليستعمل عليه حق الحبس، وإنما يجوز له الرجوع على البائع بضمان الاستحقاق أو العيب.

الأمر الثالث: إذا سقط حق المشتري في ضمان الاستحقاق أو العيب وفقًا لما هو مبين في أحكامهما.

وتجدر الإشارة إلى أن ما تضمنته المادة لا يعني قصر حق المشتري في حبس الثمن على الحالتين المذكورتين؛ فللمشتري حبس الثمن فيما عداهما استنادًا للقواعد العامة في حق الحبس كأحد ضمانات تنفيذ الالتزام وفقًا للمادة (١٩١) من هذا النظام؛ كأن يتفق على أداء الثمن بعد تسليم المبيع، فللمشتري أن يمتنع عن الأداء حتى يتم التسليم.

تناولت المادة صورة خاصة من صور الفسخ الاتفاقي، لا يتوقف الفسخ فيها على إعذار المدين أو صدور حكم قضائي، وهي أن يحدد في البيع موعد معين لأداء الثمن، ويشترط البائع أنه إذا لم يؤد المشتري الثمن في الموعد المعين فلا بيع بينهما؛ فمتى تم الاتفاق على هذا النحو بهذه العبارة أو ما يؤدي معناها، عُدَّ ذلك اتفاقًا منهما على أن للبائع إذا لم يؤد المشتري الثمن في الموعد المعين أن يعتبر البيع مفسوخًا دون حاجة منه لإعذار المشتري ولا لطلب الفسخ قضاءً.

وإذا نازع المشتري في إعمال الشرط فقد لا يجد البائع بدًا من رفع دعوى بالفسخ، ولكن يكون حكم المحكمة في هذه الحالة كاشفًا للفسخ لا منشئًا له؛ فلا تملك المحكمة أن تمهل المشتري لأداء الثمن، وليس للمشتري توقي الفسخ بأداء الثمن.

والموعد المعين لأداء الثمن قد يتحدد باتفاق صريح أو ضمني؛ ومن الاتفاق الضمني أن يجري التعامل بين المتعاقدين على موعد معين لأداء الثمن وتسلم المبيع. إلا أن الشرط الفاسخ يجب أن يكون صريحًا في دلالته على وقوع الفسخ بتحقق الشرط دون حاجة لإعذار؛ كالعبارة التي تضمنتها المادة وما في معناها.

واعتبار العقد مفسوخًا يكون باختيار البائع، سواء قام بتسليم المبيع للمشتري، أو اشترط لتسليمه أداء الثمن. وللبائع أن يعتبر العقد غير مفسوخ ويطالب المشتري بأداء الثمن؛ لأن الشرط لمصلحة البائع، فله النزول عنه، وأما المشتري فليس له أن يعتبر العقد مفسوخًا إذا لم يختر البائع ذلك؛ فهو من وقع منه الإخلال.

وجميع ما تضمنته المادة من أحكام إنما هو في حال عدم وجود اتفاق صريح أو ضمني على خلافها؛ ومن الاتفاق الضمني أن يجري التعامل بين المتعاقدين على خلاف ما تضمنته المادة، فإذا وجد اتفاق صريح أو ضمني وجب العمل به.

أما بالنسبة لإخلال البائع بالتزامه؛ فتجري عليه القواعد العامة؛ فإذا اعتبر البائع العقد غير مفسوخ لأن المشتري أدى الثمن في الموعد المعين، أو لم يؤده والبائع لم يعتبره مفسوخًا، ووقع من البائع إخلال؛ فللمشتري طلب الفسخ، ولكنه فسخ قضائي يكون حكم المحكمة فيه منشئًا لا كاشفًا، ويكون للمحكمة أن تمهل البائع لتنفيذ التزامه أو أن ترفض طلب الفسخ إذا كان الإخلال الذي صدر من البائع قليل الأهمية بالنسبة إلى مجموع التزامه.

وتجدر الإشارة إلى أن الشرط الوارد في المادة شرط فاسخ مقرر لمصلحة البائع، وأما إذا تبين من الاتفاق أن يكون البيع معلقًا على شرط واقف هو أداء المشتري الثمن، فإذا لم يؤده فلا بيع بينهما؛ فلا يكون التزام المشتري بأداء الثمن في هذه الحالة قائمًا؛ لأنه يتوقف على محض إرادته. وهذا الشرط -على الرغم من أنه معلق على محض إرادة المدين- شرط صحيح؛ لأنه في عقد ملزم للجانبين؛ إذ يترتب على عدم أداء المشتري الثمن حرمانه من الالتزام المقابل وهو تملك المبيع، ومتى أدى الثمن اعتبر العقد نافذًا، وتجري على الشرط في هذه الحالة أحكام الشرط الواقف، وهو خارج عن نطاق الشرط الوارد في المادة.

تناولت المادة الالتزام الواجب على المشتري بتسلم المبيع، والمراد بذلك حيازته للمبيع ماديًا، وهذا الالتزام يقابل التزام البائع بالتسليم، والغالب أن يتم الأمران -التسليم والتسلم- في وقت واحد، ولكن قد يقع أن البائع يخلي المبيع للمشتري بحيث يتمكن من حيازته، فيكون قد أدى البائع ما عليه من واجب التسليم، إلا أن المشتري يتأخر في تسلمه للمبيع ونقله من مكان البائع بحيث يحوزه المشتري حيازة مادية؛ فيعد بذلك مخلاً بالتزامه ويجوز للبائع وفقًا للقواعد العامة إعذاره وإلزامه بالتسلم أو طلب الفسخ.

فبينت المادة المكان الذي يجب على المشتري تسلم المبيع فيه، وهو المكان الذي يجب على البائع التسليم فيه؛ وعلى هذا فإذا كان المبيع معيناً بالذات وجب تسلمه في المكان الذي يوجد فيه المبيع وقت البيع، ولو كان في غير مكان البيع.

وأما إذا كان المبيع معيناً بالنوع؛ فيجب تسلمه في مكان البيع وفق المادة (٢٧٧) من هذا النظام.

وبينت المادة من حيث زمان تسلم المبيع أنه يجب على المشتري تسلم المبيع فور تسليم البائع له، وعليه أن ينقله من مكان البائع دون إبطاء؛ فالتسلم لا يتحقق إلا بنقل المبيع، ويستثنى التأخر الذي يقتضيه نقل المبيع عادة. وهذا الحكم يتفق مع القاعدة العامة في المادة (٢٧٥) من هذا النظام التي نصت على وجوب الوفاء بالالتزام فور ترتبه في ذمة المدين.

وجميع ما تضمنته المادة من أحكام إنما هو في حال عدم وجود اتفاق صريح أو ضمني على خلافها؛ ومن الاتفاق الضمني أن يجري التعامل بين المتعاقدين على خلاف ما تضمنته المادة، فإذا وجد اتفاق صريح أو ضمني وجب العمل به.

تناولت المادة الالتزام الواجب على المشتري بتحمل النفقات الآتية:

أولاً: نفقات الوفاء بالثمن؛ فالمشتري هو المدين بالوفاء بالثمن فتكون نفقاته عليه، وهذا تطبيق للقاعدة العامة الواردة في المادة (٢٧٨) من هذا النظام بأن تكون نفقات الوفاء على المدين.

مثال ذلك: إذا كان الوفاء بحوالة بنكية أو بوسيلة إلكترونية، فإن المشتري يتحمل النفقات التي تترتب على استعمال هذه الوسيلة.

ثانيًا: نفقات تسلم المبيع؛ فالمشتري هو المدين بتسلم المبيع فتكون نفقاته عليه، ويقصد بنفقات تسلم المبيع نفقات الاستيلاء المادي على المبيع ونقله من مكان البائع إلى المكان الذي يريده المشتري.

مثال ذلك: إذا كان نقل المبيع إلى مكان التسلم يتطلب دفع رسوم جمركية ونحو ذلك، فإن المشتري يتحمل دفع هذه الرسوم.

ثالثًا: نفقات عقد البيع وتسجيله، ويقصد بها أي نفقات تستحق لغير المتعاقدين تتعلق بعقد البيع وتسجيله، سواء كان المستحق لتلك النفقات شخصًا ذا صفة طبيعية أو اعتبارية.

مثال ذلك: نفقات كتابة عقد البيع، سواء كتب في ورقة عادية أو في ورقة رسمية، وأتعاب المحامي الذي قام بإعداد عقد البيع، والنفقات اللازمة لتسجيل العقار المبيع وفقًا لنظام التسجيل العيني للعقار.

ووفقًا لما تضمنته المادة فإن الأصل أن أي نفقات أخرى ترتبط بعقد البيع -عدا النفقات المتصلة بالتزامات البائع كنفقات تسليم المبيع- فإنها تكون على المشتري.

وجميع ما تضمنته المادة من أحكام إنما هو في حال عدم وجود اتفاق صريح أو ضمني على خلافها؛ ومن الاتفاق الضمني أن يجري التعامل بين المتعاقدين على خلاف ما تضمنته المادة، فإذا وجد اتفاق صريح أو ضمني وجب العمل به.

وتجدر الإشارة إلى أنه إذا أدى البائع النفقات الواجبة على المشتري كلها أو بعضها وجب على المشتري أن يردها له، وإلا جاز للبائع المطالبة بها، بل إنه وفقًا للأحكام العامة في حق الحبس يكون للبائع حق حبس المبيع حتى يرد له المشتري النفقات التي أداها، وكذلك يجوز للبائع طلب فسخ البيع لإخلال المشتري بالتزامه بتحمل هذه النفقات، وتجري على ذلك القواعد العامة للفسخ؛ فلا تجيبه المحكمة لهذا الطلب إلا إذا كان في هذا الإخلال ما يبرر الفسخ، وأن البائع لم يكن متعسفًا في استعمال حقه.

بينت الفقرة (١) أنه يتعين لاعتبار المرض مرض موت توفر الشروط الآتية:

الشرط الأول: أن يُعجز المرض الإنسان عن متابعة أعماله المعتادة، ولا يشترط أن يلزم المريض الفراش، فقد لا يلزمه ويبقى مع ذلك عاجزًا عن قضاء مصالحه، وإذا كان الشخص عاجزًا عن ذلك لتقدمه في السن لا لمرضه، فلا يعتبر مرض موت.

الشرط الثاني: أن يؤدي المرض إلى الموت في أغلب الأحوال، وقد يكون المرض منذ بدايته مميتًا عادةً، أو بدأ كمرض يسير ثم تطور حتى أصبحت حالة المريض سيئة يخشى عليه فيها الموت.

أما إذا لم يصل المرض إلى هذا الحد من الخطر، فلا يعتبر مرض موت ولو أعجز المريض عن متابعة أعماله المعتادة؛ كأن يصاب الإنسان برمد فيعجزه عن الرؤية، أو يصاب بمرض يؤدي إلى بتر ساقه. ويكون تقدير ما إذا كان المرض مؤديًا عادةً إلى الموت لأهل الاختصاص.

الشرط الثالث: أن يتصل المرض بالموت؛ فيموت المريض قبل أن يشفى من مرضه، ولو كان موته بسبب آخر غير ذلك المرض.

ولا يشترط أن يكون المرض قد أثر في نفسية المريض أو إدراكه، وإذا كان المرض من الأمراض المزمنة؛ كالشلل، ثم مات المريض، فلا يعتبر مرض موت إذا طالت المدة دون أن يشتد المرض، ولو كان قد أعجز المريض عن متابعة أعماله المعتادة وألزمه الفراش؛ ذلك أن في استطالة المرض على حاله ما يدفع عن المريض الشعور بخطر الموت، أما إذا اشتد المرض بعد ذلك حتى أصبحت حالة المريض سيئة يخشى عليه فيها الموت، واستمر المرض في الاشتداد حتى انتهى بالموت، فيعتبر مرض موت من وقت الاشتداد.

وبينت الفقرة (٢) ما يعد في حكم مرض الموت، والذي يتعين لاعتباره كذلك توفر الشرطين الآتيين:

الشرط الأول: أن يكون الإنسان في حال يحيط به خطر الموت؛ كحالة الحرب، أو الكوارث الطبيعية، أو الوباء المميت عادةً، أو الحكم عليه بالقتل.

الشرط الثاني: أن يكون الغالب في مثل هذه الحال أنها تؤدي إلى الهلاك؛ فيعتقد الإنسان قرب موته، ولا يشترط أن يكون مريضًا.

ويكون تقدير ما إذا كانت حالة الخطر التي أحاطت بالشخص تأخذ حكم مرض الموت للمحكمة بناء على ما يتبين لها من ظروف وملابسات تلك الحالة.

ومرض الموت يعد واقعةً ماديةً يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات المقررة نظامًا، ويقع عبء إثبات وجود مرض الموت على صاحب المصلحة في إثباته الذي يحتج بعدم نفاذ التصرف في مواجهته.

بينت الفقرة (١) حكم بيع المريض مرض الموت لوارث أو شرائه منه، فإذا كان البيع أو الشراء بثمن المثل فالتصرف نافذ في حق باقي الورثة كتصرف الصحيح، وأما إذا كان بمحاباة؛ بأن كان البيع للوارث بأقل من ثمن المثل أو كان الشراء بأعلى من ثمن المثل، فلا ينفذ قدر المحاباة في البيع أو الشراء في حق باقي الورثة إلا إذا أجازوا هذا التصرف بعد الموت.

وقدر المحاباة هو قدر النقص عن ثمن المثل في حال كون المريض هو البائع، أو قدر الزيادة على ثمن المثل في حال كونه مشتريًا.

وبينت الفقرة (٢) حكم بيع المريض مرض الموت لغير وارث أو شرائه منه، فإذا كان البيع أو الشراء بثمن المثل فالتصرف نافذ في حق الورثة كتصرف الصحيح، وأما إذا كان بمحاباة؛ بأن كان البيع لغير الوارث بأقل من ثمن المثل أو كان الشراء بأعلى من ثمن المثل؛ فلا يخلو تصرفه من حالتين:

الحالة الأولى: أن يكون قدر المحاباة في البيع أو الشراء لا يجاوز قيمة ثلث التركة عند الموت بما فيها المبيع ذاته؛ فيكون التصرف نافذًا في حق الورثة كتصرف الصحيح.

مثال ذلك: لو أن المريض مرض الموت يملك عقارًا قيمته عند الموت أربعة ملايين ريال، وكان قد باعه لغير وارث بثلاثة ملايين ريال، وتركته -بما فيها قيمة العقار المبيع- تبلغ ستة ملايين ريال، فقدر المحاباة مليون ريال لا يجاوز ثلث التركة، فينفذ تصرفه في حق الورثة.

الحالة الثانية: أن يكون قدر المحاباة في البيع أو الشراء يجاوز قيمة ثلث التركة عند الموت بما فيها المبيع ذاته؛ فلا ينفذ قدر المحاباة فيما جاوز ثلث التركة في حق الورثة إلا إذا أجازوا هذا التصرف بعد الموت، أو أن يرد المتصرف إليه للتركة من قدر المحاباة ما يفي بتكملة الثلثين.

مثال ذلك: لو أن المريض مرض الموت يملك عقارًا قيمته عند الموت أربعة ملايين ريال، وكان قد باعه لغير وارث بمليون ريال، وتركته -بما فيها قيمة العقار المبيع- تبلغ ستة ملايين ريال، فقدر المحاباة ثلاثة ملايين ريال يجاوز ثلث التركة، فيجب على المشتري إذا لم يجز الورثة البيع أن يرد للتركة مليون ريال.

ويراعى في تطبيق أحكام المادة ما يأتي:

ويشترط في إجازة الوارث:

الشرط الأول: أن تكون بعد موت المورث؛ إذ إن النزول عن الحق قبل قيامه غير معتبر.

الشرط الثاني: أن يكون المجيز أهلاً للتبرع؛ لأن الإجازة تتضمن إسقاط حق له فتدخل في عداد التصرفات الضارة ضررًا محضًا بالمجيز، وإذا كان المجيز نفسه مريضًا مرض موت فتأخذ إجازته حكم وصيته؛ فإن كان من صدرت الإجازة لمصلحته وارثًا للمجيز لم تنفذ الإجازة إلا بإجازة باقي ورثة المجيز، وإن كان غير وارث لم تنفذ في حق ورثة المجيز فيما زاد على ثلث تركته إلا بإجازتهم.

الشرط الثالث: أن يكون الوارث عالمًا بالتصرف وبما فيه من محاباة، وأن تتجه إرادته لإجازته بما تضمنه من محاباة.

بينت المادة أن الورثة الذين لهم المطالبة بعدم نفاذ بيع المريض مرض الموت في حقهم وفقًا للمادة (٣٥٤) من هذا النظام، ليس لهم أن يحتجوا بعدم النفاذ تجاه خلف المشتري إذا كسب ذلك الخلف حقًا عينيًا في المبيع، سواء كان الحق الذي كسبه الخلف حقًا عينيًا أصليًا؛ كحق الملكية أو حق الانتفاع، أو كان حقًا عينيًا تبعيًا؛ كحق الرهن، ولكي يعتد بهذا الحق في مواجهة الورثة يجب أن يكسبه الخلف على وجه يعتد به نظامًا.

واشترطت المادة لعدم أحقية الورثة في الاحتجاج تجاه خلف المشتري شرطين:

الشرط الأول: أن يكون الخلف حسن النية، ويكون كذلك إذا كان عند إبرام العقد لا يعلم ولا يفترض علمه بحق الورثة في المبيع، ويفترض في الشخص حسن النية؛ فلا يكلف بإثبات حسن نيته، وإنما يتعين على الورثة إثبات أنه كان سيء النية عندما أبرم العقد الذي كسب بموجبه ذلك الحق.

الشرط الثاني: أن يكون كسْب الخلف للحق على سبيل المعاوضة؛ كالبيع أو المقايضة، وخرج بهذا الشرط الخلف العام للمشتري؛ كالوارث والموصى له، والخلف الخاص إذا كسب الحق تبرعًا؛ كالموهوب له، فيحق للورثة الاحتجاج بعدم النفاذ تجاه هؤلاء؛ لأن حق الورثة مقدم عليهم.

مثال ذلك: لو باع المشتري من المريض العين المبيعة لشخص آخر فليس للورثة تتبع العين في يد المشتري الثاني حسن النية، وكذا لو رهن المشتري من المريض العين المبيعة لشخص آخر فليس للورثة أن يستوفوا حقهم من العين إلا وهي محملة بذلك الحق.

وقررت المادة أن حماية الخلف حسن النية لا تحول دون حق الورثة في مطالبة المشتري من مورثهم بدفع ما هو مستحق لهم في ذمته، وهو قدر المحاباة فقط؛ لأنه القدر الذي تعلق به حقهم، ولكن إذا كان المشتري غير وارث فليس لهم مطالبته بكامل قدر المحاباة وإنما بقدر ما يكمل ثلثي التركة أي قدر المحاباة الزائد على ثلث التركة.

تناولت المادة حكم شراء النائب بمقتضى نيابته والوسيط والخبير ومن في حكمهما لنفسه ما عهد إليه بيعه أو تقدير قيمته.

فالنائب: هو كل من ينوب عن غيره في التعاقد، سواء كانت النيابة اتفاقية؛ كالوكيل، أو قضائية؛ كالحارس القضائي، أو نظامية؛ كالأب المتولي شؤون القاصر، وفقًا للمادة (٨٧) من هذا النظام.

والوسيط: هو كل من يتوسط في بيع شيء، ويتم البيع بناء على وساطته، وكل من في حكمه ممن يقوم بعمل الوساطة، سواء سمي وسيطاً أو دلالاً أو غير ذلك.

والخبير: هو كل من يعهد إليه تقدير قيمة شيء، سواء سمي خبيرًا أو مقيمًا أو مثمناً أو غير ذلك.

فبينت المادة أن هؤلاء لا يجوز لهم أن يشتروا لأنفسهم الأموال التي عهد إليهم بيعها أو تقدير قيمتها، سواء تم الشراء بأسمائهم أو استعملوا أسماء آخرين في الشراء، وهو ما يعرف ب«الاسم المستعار»، وهذا إحدى صور الصورية، وسواء تم الشراء مباشرة أو بطريق المزاد، وسواء تم الشراء بثمن المثل أو بأعلى أو بأقل.

واستثنت المادة ما إذا كان مأذونًا لهم بالشراء لأنفسهم؛ والإذن قد يكون من الأصيل نفسه، أو من المحكمة، أو بموجب نص نظامي، فإذا لم يوجد إذن لم يجز لأي من هؤلاء الشراء لنفسه.

وبينت المادة وجوب مراعاة النصوص النظامية الخاصة؛ وعلى هذا فإن الأصل سريان أحكام المادة، على أن تراعى الأحكام الواردة في تلك النصوص النظامية.

وما تضمنته المادة يعد تطبيقًا للحكم المقرر في القاعدة العامة الواردة في المادة (٩٣) من هذا النظام بعدم جواز تعاقد النائب مع نفسه بمقتضى نيابته إذا لم يكن مأذونًا له بذلك.

بينت المادة الجزاء المترتب على إخلال النائب أو الوسيط أو الخبير بما قررته المادة (٣٥٦) من هذا النظام؛ بأن اشترى أي منهم لنفسه ما عهد إليه بيعه أو تقدير قيمته دون إذن بذلك، فالجزاء هو عدم نفاذ البيع في حق من تم البيع لحسابه؛ فلا يرتب البيع للمالك حقًا ولا ينشئ عليه التزامًا، ويبقى المبيع في ملكه؛ إلا إذا أجاز البيع فإنه ينفذ في حقه، وتعد الإجازة تصرفًا نظاميًا بإرادة منفردة؛ فلا تتوقف على قبول المشتري، ويستند أثرها إلى وقت البيع لا وقت صدور الإجازة، وتصح صراحة أو ضمناً، ويشترط في المجيز أهلية البيع عند الإجازة.

وتناولت المادة الأثر المترتب فيما لو اشترى أي من هؤلاء العين لنفسه ثم تصرف فيها تصرفًا أكسب الغير حقًا عينيًا في العين؛ فبينت أن المالك إذا لم يجز البيع، فليس له أن يحتج بعدم نفاذ البيع في حقه تجاه الخلف الخاص للمشتري إذا كسب ذلك الخلف حقًا عينيًا في المبيع، سواء كان الحق الذي كسبه الخلف حقًّا عينيًّا أصليًّا؛ كحق الملكية أو حق الانتفاع، أو كان حقًّا عينيًّا تبعيًّا؛ كحق الرهن، ولكي يعتد بهذا الحق في مواجهة المالك يجب أن يكسبه الخلف على وجه يعتد به نظامًا.

واشترطت المادة لعدم أحقية المالك في الاحتجاج تجاه الخلف الخاص للمشتري شرطين:

الشرط الأول: أن يكون كسْب الخلف للحق على سبيل المعاوضة؛ كالبيع أو المقايضة، وخرج بهذا الشرط الخلف الخاص إذا كسب الحق تبرعًا؛ كالموهوب له.

الشرط الثاني: أن يكون الخلف حسن النية، ويكون كذلك إذا كان عند إبرام العقد لا يعلم ولا يفترض علمه بحق المالك في المبيع، ويفترض في الشخص حسن النية؛ فلا يكلف بإثبات حسن نيته، وإنما يتعين على المالك إثبات أنه كان سيء النية عندما أبرم العقد الذي كسب بموجبه ذلك الحق.

وعدم أحقية المالك في الاحتجاج تجاه الخلف حسن النية لا يخل بحقه في الرجوع على النائب أو الوسيط أو الخبير في طلب التعويض عما لحق المالك من ضرر بسبب ذلك التصرف.

قررت الفقرة (١) منع القضاة، وأعضاء النيابة العامة ومن في حكمهم، وكذا موظفي المحاكم، من أن يشتروا لأنفسهم الحق المتنازع فيه أو بعضه، سواء تم الشراء بأسمائهم أو استعملوا أسماء آخرين في الشراء، وهو ما يعرف ب«الاسم المستعار».

وقررت الفقرة (٢) منع المحامين من أن يشتروا لأنفسهم الحق المتنازع فيه أو بعضه، سواء تم الشراء بأسمائهم أو استعملوا أسماء آخرين في الشراء، متى كان المحامي وكيلاً في ذلك الحق لأحد طرفي النزاع، سواء كانت وكالته خاصة بذلك الحق، أو عامة تشمل ذلك الحق وغيره، وأما إذا لم يكن وكيلاً في ذلك الحق؛ فلا يمنع من الشراء.

وبينت المادة أن ما ذكر من أحكام في الفقرة (١) والفقرة (٢) يعد من النظام العام؛ وأن الجزاء المترتب على مخالفته هو بطلان عقد البيع بطلانًا مطلقًا، وأثر هذا أنه يجوز لكل ذي مصلحة التمسك بالبطلان، وللمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها، وفقًا للمادة (٨١) من هذا النظام.

وتناولت الفقرة (٣) المراد بالحق المتنازع فيه؛ فبينت أنه يشمل صورتين:

الصورة الأولى: أن يكون موضوع الحق قد رفعت بشأنه دعوى أمام القضاء، أو الجهات ذات الاختصاص القضائي أو هيئة تحكيم، ويجب أن تكون الدعوى خاصة بموضوع الحق، أما إذا كان الحق ثابتًا خاليًا من النزاع فلا يعتبر متنازعًا فيه، ولو عرقل المدين على صاحبه أمر الحصول عليه أو صعب إجراءات تنفيذه.

ويظل الحق متنازعًا فيه ما دامت الدعوى به قائمة، فإذا انتهت بحكم نهائي سقطت عن الحق صفة المنازعة، ولو كان قابلاً للطعن بطريق غير عادي؛ كالنقض والتماس إعادة النظر، ما دام لم يطعن فيه بالفعل بأحد هذين الطريقين، أما لو طعن فيه بأحدهما عاد الحق متنازعًا فيه.

الصورة الثانية: أن يكون قد قام في شأن الحق نزاع جدي، ولو لم ترفع بشأنه دعوى أمام القضاء.

تناولت المادة حكم بيع الشخص شيئًا معيناً بالذات غير مملوك له، ويقع ذلك من الناحية العملية؛ فقد يبيع الشخص شيئًا مملوكًا لابنه أو أبيه أو زوجته أو قريبه لا باعتباره نائبًا عنه، بل باعتباره أصيلاً عن نفسه، وقد يبيع الوارث شيئًا ليس في التركة، أو في التركة ولكن لم يقع في حصته، وقد يبيع الشريك في الشيوع المال الشائع كله وهو لا يملك إلا حصة فيه، وفي جميع ذلك قد يجهل البائع أن الشيء غير مملوك له أو يعلم ذلك.

فبينت الفقرة (١) أن الشخص إذا باع شيئًا معيناً بالذات غير مملوك له دون إذن بذلك؛ فإن هذا البيع لا يكون نافذًا في حق المالك، ولا يفيد انتقال ملكية المبيع إلى المشتري، إلا إذا أجاز المالك البيع فإنه ينفذ في حقه، وتعد الإجازة تصرفًا نظاميًّا بإرادة منفردة؛ فلا تتوقف على قبول المشتري، ويستند أثرها إلى وقت البيع لا وقت صدور الإجازة، وتصح صراحة أو ضمناً، ويشترط في المجيز أهلية البيع عند الإجازة.

أما إذا لم يجز المالك البيع، فله أن يرفع دعوى استحقاق لاسترداد المبيع من المشتري أو ممن انتقلت إليه حيازة المبيع، وتجري أحكام الحيازة فيما يلزم المشتري -بصفته حائزًا للمبيع- أن يعوض المالك عنه من ثمار المبيع، وما يجب على المالك أن يعوض المشتري عنه من النفقات الضرورية أو النافعة أو الكمالية التي أنفقها المشتري على المبيع، وكذا المسؤولية عن هلاك المبيع في يد المشتري، وفقًا لما هو مقرر في المادة (٦٧٦) والمادة (٦٧٧) والمادة (٦٧٨) من هذا النظام. وللمالك كذلك الرجوع على البائع بالتعويض إن كان له مقتض عما لحقه من ضرر بسبب بيع ملكه وفقًا لقواعد المسؤولية عن الفعل الضار.

وبينت الفقرة أن الإجازة لا تخل بحقوق الغير التي ثبتت في المبيع قبل الإجازة؛ فلو كان المالك قد رتب حقًا عينيًا في المبيع؛ كحق انتفاع أو حق رهن، أو رتب حقًا شخصيًا؛ كحق مستأجر، فتنتقل ملكية المبيع إلى المشتري محملة بذلك الحق، وللمشتري الرجوع بضمان الاستحقاق الجزئي في هذه الحال وفقًا للمادة (٣٣٦) من هذا النظام.

وتناولت الفقرة (٢) أثر بيع ملك الغير فيما بين المتعاقدين؛ فبينت أن البيع يكون قابلاً للإبطال لمصلحة المشتري وحده دون البائع، ويمارس المشتري حقه في الإبطال إما بدعوى يرفعها لطلب إبطال البيع، أو بدفع في دعوى يرفعها عليه البائع للمطالبة بالثمن، وتسري على إبطال البيع القواعد العامة للإبطال.

ويثبت حق المشتري في طلب الإبطال سواء كان يجهل وقت البيع أن البائع لا يملك المبيع أو كان يعلم ذلك؛ فقد يكون رضي بالبيع مع علمه أن البائع لا يملك المبيع معتقدًا أن البائع قادر على جعل المالك يجيز البيع، على أن المشتري متى علم بأن المبيع غير مملوك للبائع فتتقادم دعوى الإبطال بانقضاء سنة من علمه تطبيقًا للمادة (٧٩) من هذا النظام، ولا يلزم لدعوى الإبطال أن يقع تعرض من المالك للمشتري؛ فله أن يطلب الإبطال ولو لم يتعرض له المالك فعلاً.

كما يثبت حق المشتري في طلب الإبطال سواء كان البائع سيء النية؛ أي كان يعلم عند التعاقد أن المبيع ليس مملوكًا له، أو كان حسن النية؛ أي لم يكن يعلم بعدم ملكيته للمبيع.

ومتى أجاز المشتري البيع صراحة أو ضمناً سقط حقه في طلب الإبطال، وفقًا للمادة (٧٨) من هذا النظام. وإجازة المشتري للبيع لا أثر لها في نفاذه تجاه المالك؛ فالبيع لا ينفذ في حق المالك إلا إذا أجازه.

وبينت الفقرة أن حق المشتري في طلب الإبطال يسقط -بالإضافة إلى مسقطات حق طلب الإبطال المقررة في القواعد العامة- في حالتين:

الحالة الأولى: إذا انتقلت ملكية المبيع إلى البائع بعد إبرام عقد البيع، سواء انتقلت إليه بالبيع أو الهبة أو الإرث أو الوصية أو غير ذلك.

الحالة الثانية: إذا أجاز المالك البيع صراحة أو ضمناً، وفقًا لما بينته الفقرة (١).

ويراعى في تطبيق أحكام المادة ما يأتي:

الصورة الأولى: بيع الشيء المعين بالنوع، ولو لم يكن البائع يملك مثل ذلك النوع عند البيع؛ إذ المعين بالنوع لا يتصور له مالك معين عند البيع، فلا يعد من بيع ملك الغير.

الصورة الثانية: بيع الشيء المعين بالذات المملوك للبائع تحت شرط واقف أو فاسخ؛ فالمبيع ينتقل إلى المشتري بالبيع محملاً بهذا الشرط.

الصورة الثالثة: بيع الشيء المعين بالذات غير المملوك للبائع، إذا علق البائع البيع على شرط تملكه المبيع.

الصورة الرابعة: تعهد الشخص بأن يبيع المالك الشيء للمتعهد له؛ فتجري على هذه الصورة أحكام التعهد عن الغير المبينة في المادة (١٠٠) من هذا النظام.

ومن جانب آخر فإن إجازة المالك للبيع تسقط حق المشتري في طلب الإبطال، ولا عكس؛ فلا أثر لإجازة المشتري في سقوط حق المالك في التمسك بعدم نفاذ البيع في حقه، وهذا الاختلاف مرده اختلاف المركز النظامي لمن صدرت منه الإجازة.

بينت المادة أن للمشتري الذي اشترى شيئًا معيناً بالذات غير مملوك للبائع وغير مأذون له ببيعه إذا طلب إبطال البيع وفقًا لما تضمنته المادة (٣٥٩) من هذا النظام، وحكم بالإبطال، أن يطالب البائع بالتعويض عما لحقه من ضرر بسبب إبطال البيع، سواء كان البائع حسن النية أو سيء النية.

واشترطت المادة لثبوت حق المشتري في المطالبة بالتعويض أن يكون جاهلاً بأن المبيع غير مملوك للبائع، والمعتبر في ذلك هو وقت إبرام عقد البيع؛ فإذا كان عند إبرام العقد لا يعلم بأن المبيع غير مملوك للبائع فله المطالبة بالتعويض، ولو علم بعد ذلك، وأما إذا كان عند إبرام العقد يعلم بأن المبيع غير مملوك للبائع فله طلب إبطال البيع وفقًا للمادة (٣٥٩) من هذا النظام، ولكنه لا يسترد إلا الثمن دون أي تعويض.

بينت المادة أن المقايضة عقد مبادلة مال بمال آخر على سبيل التمليك، ولا يكون أي من المالين نقدًا.

ويستخلص من ذلك أن عقد المقايضة:

أولاً: عقد تمليك؛ فكل من المتعاقدين ينقل ملكية مال للآخر على سبيل التبادل.

ثانيًا: عقد ملزم للجانبين؛ فهو يرتب التزامًا على كلا المتعاقدين.

ثالثًا: عقد معاوضة؛ فتمليك كل من المتعاقدين للآخر على سبيل التبادل.

رابعًا: عقد رضائي؛ فلا يشترط لانعقاده شكل أو وضع معين.

وكون العوضين ليسا من النقود هو ما يميز عقد المقايضة عن عقد البيع؛ لأن أحد العوضين في عقد البيع لا بد أن يكون ثمناً نقديًا؛ فإذا باع شخص أرضه بثمن نقدي فالعقد بيع، وإذا كان العوض أرضًا أخرى أو سيارة أو أسهمًا فالعقد مقايضة؛ وبناء على ذلك فيعد كل من المتعاقدين في عقد المقايضة بائعًا ومشتريًا في وقت واحد، وفقًا للمادة (٣٦٢) من هذا النظام.

ولا فرق بعد ذلك بين أن يكون أي من العوضين حقًا عينيًا أو شخصيًا؛ فيصح أن يكون العوض حق ملكية شيء غير النقد أو حق الانتفاع أو الارتفاق بذلك الشيء.

ولا يشترط في العوضين أن يكونا من جنس واحد أو من جنسين مختلفين؛ فتصح مقايضة أرض بسيارة وهاتف محمول بساعة، أو مقايضة سيارة بسيارتين أو ساعة بساعتين.

كما لا يشترط في العوضين أن يكونا معينين بالذات أو معينين بالنوع؛ فتصح مقايضة أرض بسيارة معينة بالنوع، كما تصح مقايضة أرض بأرض أخرى، أو مقايضة عشرين طن خشب معين بالنوع بعشرة أطنان حديد معين بالنوع.

بينت المادة أن كلاً من المتعاقدين في عقد المقايضة يعد بائعًا للشيء الذي قايض به، ومشتريًا للشيء الذي قايض عليه.

مثال ذلك: أن يقايض شخص سيارته بآلة زراعية لشخص آخر؛ فيعد في هذه الصورة بائعًا للسيارة ومشتريًا للآلة، ويعد الآخر بائعًا للآلة ومشتريًا للسيارة.

وعلى هذا فيلتزم كل من المتقايضين في الشيء الذي قايض به بما يلتزم به البائع؛ فيلتزم بأن يقوم بما هو ضروريٌّ من جانبه لنقل ملكية ما قايض به إلى المتعاقد الآخر، وتسليمه إليه بالحال التي كان عليها وقت المقايضة مع تحمل نفقات تسليمه، كما يلتزم بضمان التعرض والاستحقاق، وضمان العيوب فيما قايض به؛ وفقًا لما هو مبين في المادة (٣١٩) والمادة (٣٢١) والمادة (٣٣٠) والمادة (٣٣٨) من هذا النظام.

وفي المقابل يلتزم كل منهما فيما قايض عليه بما يلتزم به المشتري؛ فيلتزم بأن يتسلم ما قايض عليه في المكان الذي يوجد فيه وقت المقايضة مع نقله دون إبطاء إلا ما يقتضيه النقل من زمن، وأن يتحمل نفقات تسلمه، وفقًا لما هو مبين في المادة (٣٥١) والمادة (٣٥٢) من هذا النظام. وليس لأي منهما أولوية في تسلم ما قايض عليه قبل تسليمه ما قايض به إلا إذا وجد اتفاق بذلك.

قررت المادة أنه إذا تفاوتت قيمة العوضين في المقايضة وأضيف إلى أحد العوضين معدلٌ من النقود؛ لتعويض الفرق في القيمة، فلا تخرج بذلك المقايضة عن طبيعتها ويعد العقد مقايضة لا بيعًا، سواء كان العوض الذي أضيف إليه المعدل النقدي مساويًا أو أكثر قيمة من المعدل النقدي.

مثال ذلك: أن يكون العقد مبادلة دار قيمتها مائة ألف ريال بأرض قيمتها تسعون ألف ريال ومعها معدل نقدي بمقدار عشرة آلاف ريال، فيعد العقد مقايضة.

واستثنت المادة ما إذا كان العوض الذي أضيف إليه المعدل النقدي أقل قيمة من المعدل النقدي، فيصير العقد بيعًا لا مقايضة.

مثال ذلك: أن يكون العقد مبادلة دار قيمتها مائة ألف ريال بأرض قيمتها أربعون ألف ريال ومعها معدل نقدي بمقدار ستين ألف ريال، فيصير العقد بيعًا.

بينت المادة أن نفقات عقد المقايضة تكون مناصفة بين المتعاقدين؛ كأتعاب المحامي الذي قام بإعداد العقد، وغيرها من النفقات التي يقتضيها إبرام العقد.

ولا أثر لتفاوت قيمة العوضين وإضافة معدل نقدي لأحدهما في حكم المادة؛ فلو كانت المقايضة بين عوضين أحدهما أكثر قيمة من الآخر وأضيف إلى العوض الأقل معدل نقدي أو لم يضف، فتكون نفقات العقد مناصفة بين المتعاقدين.

وحكم المادة ليس من النظام العام، فهو مقرر في حال عدم وجود اتفاق صريح أو ضمني على خلافه، ومن الاتفاق الضمني أن يجري التعامل بين المتعاقدين على خلاف ما تضمنه حكم المادة؛ فإذا تم الاتفاق صراحة أو ضمناً على أن يتحمل أحد المتعاقدين جميع نفقات العقد، أو أن يتحمل أكثر من الآخر، وجب العمل بذلك.

بينت المادة أن الأصل سريان أحكام عقد البيع على عقد المقايضة؛ وبناء على ذلك تسري الأحكام المتعلقة بالمبيع على كل من العوضين في المقايضة، ويلتزم كل من المتقايضين فيما قايض به بما يلتزم به البائع، ويلتزم فيما قايض عليه بما يلتزم به المشتري؛ فكل من المتقايضين يعد بائعًا لما قايض به ومشتريًا لما قايض عليه وفقًا للمادة (٣٦٢) من هذا النظام.

وبينت المادة وجوب مراعاة طبيعة عقد المقايضة التي تقتضي عدم سريان بعض أحكام عقد البيع عليه، فأحكام عقد البيع المتعلقة بالثمن أو بالتزامات المشتري المتعلقة بالثمن لا تسري على عقد المقايضة؛ لتعارض هذه الأحكام مع طبيعة عقد المقايضة، ولكن إذا وجد معدل نقدي مع أحد العوضين سرت أحكام الثمن على ذلك المعدل وحده بالقدر الذي لا يتعارض مع طبيعة عقد المقايضة، ومن تلك الأحكام تحمل نفقات العقد؛ ففي عقد البيع تكون نفقات العقد على المشتري وفقًا للمادة (٣٥٢) من هذا النظام، بينما في عقد المقايضة تكون نفقات العقد مناصفة بين المتعاقدين وفقًا للمادة (٣٦٤) من هذا النظام، ومن ذلك أيضًا أن الشفعة تثبت في عقد البيع دون عقد المقايضة وفقًا للمادة (٦٥٨) من هذا النظام.

بينت المادة أن الهبة عقد يلتزم بمقتضاه الواهب حال حياته بتمليك المال الموهوب إلى الموهوب له دون عوض.

ويستخلص من ذلك أن عقد الهبة:

أولاً: عقد تمليك؛ فالواهب يملك الموهوب بمقتضى عقد الهبة إلى الموهوب له، فالموهوب يكون حقًا عينيًا، وهذا الحق هو حق الملكية، ويسري ذلك على أي حق عيني آخر؛ كحق انتفاع أو ارتفاق، أو حق شخصي؛ كحوالة الحق إذا كانت بلا عوض، وهذا ما يميز عقد الهبة عن عقود التبرعات الأخرى التي ليس فيها تمليك؛ كالإعارة والإيداع أو الوكالة بلا أجر.

وعقد الهبة من حيث الأصل يقتضي انتقال ملكية الموهوب المعين بالذات إلى الموهوب له بمجرد انعقاد العقد.

ويخرج عن هذا الأصل:

فعقد الهبة في هذه الحالات لا يقتضي انتقال ملكية الموهوب بمجرد انعقاد العقد، بل يرتب التزامًا على الواهب بنقل الملكية.

ثانيًا: أن التمليك يكون في حال الحياة؛ فعقد الهبة بين الأحياء، وهذا ما يميزه عن الوصية.

ثالثًا: أن التمليك بلا عوض؛ فعقد الهبة من عقود التبرع؛ إذ هو افتقار محض من جهة الواهب، وإثراء محض من جهة الموهوب له، وهذا ما يميز عقد الهبة عن عقود التمليك الأخرى؛ كالبيع والمقايضة والصلح، فهي عقود معاوضة، وما يميزه أيضًا عن عقد القرض، فالقرض فيه تمليك للمال ولكنه ليس افتقارًا محضًا؛ لأن المقترض يلتزم برد بدل القرض في نهاية العقد، ومع ذلك يصح للواهب أن يشترط على الموهوب له القيام بالتزام معين كما في المادة (٣٦٧) من هذا النظام.

نصت الفقرة (١) على صحة اشتراط الواهب التزامًا معيناً على الموهوب له، ولا يخرج بذلك عقد الهبة عن طبيعته، وقد يكون الاشتراط لمصلحة الموهوب له؛ كأن يهبه مالاً بشرط أن ينفقه الموهوب له في تحصيله العلمي، وقد يكون لمصلحة الواهب؛ كأن يهبه شيئًا تعلق به رهن ضمانًا لدين على الواهب فيلتزم الموهوب له بأن يوفي الدين في حدود قيمة الموهوب وفقًا للمادة (٣٧٤) من هذا النظام، وقد يكون الشرط لمصلحة الغير؛ كأن يهبه مالاً بشرط أن يقوم الموهوب له برعاية والديه أو تعليم أبنائه.

وفي جميع ذلك قد يكون الشرط صريحًا أو ضمنيًا يستخلص من ظروف الحال؛ كأن تكون الهبة على سبب يستخلص من ظروف الحال أن الواهب إنما وهب المال لأجل ذلك السبب.

وبينت الفقرة (٢) أن الواهب إذا اشترط على الموهوب له عوضًا مقابل الموهوب، فالعقد معاوضة وإن سمي هبة، وتطبق عليه أحكام المعاوضات بحسب طبيعة عوض الموهوب؛ فإذا كان العوض نقدًا فالعقد بيع، وإذا كان شيئًا آخر غير النقد فالعقد مقايضة، وقد يكون العوض تمكين الواهب من الانتفاع بشيء فالعقد إيجار.

وتجدر الإشارة إلى التمييز بين عقد الهبة الذي يأخذ حكم المعاوضة وعقد الهبة الذي فيه مبادلة لا تأخذ حكم المعاوضة، ومن ذلك:

بينت الفقرة (١) أن الموهوب إذا كان عقارًا فلا تنعقد الهبة إلا بتوثيق العقد، وليس المراد إثبات العقد بطريق من طرق الإثبات؛ بل المراد توثيقه وفقًا لما تحدده الأنظمة الخاصة بذلك، ومن أهمها نظام التوثيق.

فإذا تم توثيق عقد الهبة وفقًا للنصوص النظامية؛ فقد تحقق شرط الشكلية واعتبر ذلك كافيًا في انعقاد العقد، ولو لم يتم تسليم العقار تسليمًا فعليًا أو حكميًا.

وبينت الفقرة (٢) أن الموهوب إذا كان منقولاً فلا تنعقد الهبة إلا بأحد أمرين:

الأمر الأول: توثيق العقد وفق النصوص النظامية؛ كما في هبة العقار.

الأمر الثاني: قبض الموهوب ولو من دون توثيق، ويكون القبض في كل شيء بحسب طبيعته؛ فقد يكون بالمناولة كساعة أو مجوهرات، أو بإيداع المبلغ في حساب الموهوب له، أو بتسليمه سندات الحق فيما إذا كان الموهوب حقًا شخصيًا حوله الواهب للموهوب له على سبيل التبرع، أو بوضع الموهوب في حيازة الموهوب له بحيث يتمكن من الانتفاع به دون مانع. ويتحقق القبض في جميع ذلك بقبض الموهوب له بنفسه أو قبض نائبه أو وكيلٍ له في القبض أو وسيط عنه.

ولا يشترط للقبض التسليم والتسلم؛ فلو كان المنقول في حيازة الموهوب له قبل الهبة بإيجار أو إعارة أو إيداع أو غير ذلك وتمت الهبة على أن يبقى المنقول في حيازة الموهوب له، فيكفي ذلك في تحقق القبض.

وتجدر الإشارة إلى أن اشتراط شرط شكلي أو عيني لانعقاد الهبة لا يغني عن وجوب توفر أركان العقد وشروط اعتبارها، وفق ما هو مبين في القواعد العامة.

والشرط الشكلي أو العيني للهبة إنما يرد في الهبة المباشرة التي فيها تمليك من الواهب للموهوب له، وأما إذا كسب الموهوب له حقًا عينيًا أو شخصيًا دون عوض بوساطة الواهب ولكن من دون تمليك من الواهب للموهوب له؛ فتعد هبة غير مباشرة.

ومن أمثلة ذلك:

فهذه التصرفات تأخذ حكم التبرع من حيث الأحكام الموضوعية؛ مثل اشتراط أهلية التبرع، وعدم ضمان الاستحقاق والعيب، وللدائنين دعوى عدم نفاذها في حقهم، وإذا صدرت من المريض مرض الموت فتأخذ حكم الوصية.

وأما من حيث الشروط الشكلية أو العينية، فتعد هذه التصرفات مستثناة من أي شرط شكلي أو عيني.

بينت المادة أن عقد الهبة لا تكون آثاره نافذة إذا وقع على موهوب معين بالذات غير مملوك للواهب إلا إذا أجاز المالك عقد الهبة، فإذا أجاز المالك العقد نفذت آثاره، وتعد الإجازة تصرفًا نظاميًا بإرادة منفردة؛ فلا تتوقف على قبول الموهوب له، ويستند أثرها إلى وقت العقد لا وقت صدور الإجازة، وتصح صراحة أو ضمناً، ويشترط في المجيز أهلية التبرع عند الإجازة.

وعدم النفاذ إلا بالإجازة يشمل عدم نفاذ العقد في حق المتعاقدين وفي حق المالك وفي حق الغير، فإذا لم يجز المالك العقد لم ينفذ في حق الجميع، ولو آلت ملكية الموهوب إلى الواهب بعد العقد.

ويعد ما تضمنه حكم المادة استثناء من المادة (٩٤) من هذا النظام، التي تقضي بأن الحقوق التي ينشئها العقد تثبت فور الانعقاد.

وعدم نفاذ عقد الهبة لا يحول دون حق الموهوب له في التعويض عما لحقه من ضرر بسبب ذلك وفقًا لقواعد المسؤولية عن الفعل الضار.

ولا يرد حكم المادة في الموهوب المعين بالنوع؛ لأن المعين بالنوع لا يتصور له مالك معين عند العقد حتى تؤخذ إجازته؛ فلو أن شخصًا وهب آخر مبلغًا من النقود ووثق عقد الهبة وفق النظام ولم يكن الواهب يملك الموهوب عند العقد فيصح العقد ويكون نافذًا دون أن يتوقف على إجازة أحد.

بينت المادة صحة هبة الدين للمدين، سواء كان ديناً نقديًا أو غير نقدي، وتعد إبراء، سواء وقعت بلفظ الهبة أو بلفظ الإبراء.

وقد بينت المادة (٢٩٣) من هذا النظام أن الإبراء تسري عليه الأحكام الموضوعية للتبرعات، ولا يشترط فيه شكل خاص. وعلى هذا فتسري على هبة الدين للمدين الأحكام الموضوعية للتبرع؛ مثل اشتراط أهلية التبرع، وعدم ضمان الاستحقاق والعيب، وللدائنين دعوى عدم نفاذها في حقهم، وإذا صدرت من المريض مرض الموت فتأخذ حكم الوصية.

ولا يشترط في هبة الدين للمدين شكل خاص؛ فتصح ولو من دون توثيق أو قبض.

بينت المادة صحة هبة الشريك لشريكه نصيبه من المال الشائع، أو هبته لغير الشريك، سواء كان الموهوب عقارًا أو منقولاً، وسواء كان قابلاً للقسمة أو غير قابل لها.

والمال القابل للقسمة هو ما يقبل القسمة عيناً دون أن يترتب على ذلك تعطل الانتفاع به أو نقص كبير في قيمته، وفقًا للمادة (٦٢٨) من هذا النظام.

ولا تتوقف هبة الشريك نصيبه من المال الشائع على إذن باقي الشركاء، ولكن تصرفه مقيد بما لا يلحق ضررًا بحقوقهم، وفق ما نصت عليه المادة (٦٢٠) من هذا النظام.

وهبة المال الشائع يشترط لها ما يشترط في هبة المال المفرز من التوثيق إذا كان الموهوب عقارًا، والتوثيق أو القبض إذا كان منقولاً، وفقًا للمادة (٣٦٨) من هذا النظام؛ ويحصل قبض الهبة بقبض الموهوب له كل المال المشترك بإذن باقي الشركاء، أو أن يضع الموهوب له يده على الحصة الشائعة الموهوبة كما كان الواهب يضع يده عليها.

بينت المادة أن الواهب لا يضمن استحقاق الموهوب، كما لا يضمن خلوه من العيوب؛ وعلى هذا فلا يكون الواهب ملزمًا بتعويض الموهوب له بسبب استحقاق الموهوب للغير كليًا أو جزئيًا، سواء كان الاستحقاق بحق ملكية أو انتفاع أو ارتفاق أو غير ذلك، كما لا يكون الواهب ملزمًا بتعويض الموهوب له عن النقص في قيمة الموهوب أو منفعته بسبب العيب.

وبينت المادة أن الواهب يكون مسؤولاً عن الضرر الذي يسببه الاستحقاق أو العيب بالموهوب له، دون أن يكون مسؤولاً عن الاستحقاق أو العيب نفسه؛

وذلك في حالتين:

الحالة الأولى: إذا تعمد الواهب إخفاء سبب الاستحقاق أو وجود العيب عن الموهوب له، ولا يكفي في إخفاء سبب الاستحقاق أن يقرر الواهب للموهوب له أنه يملك الموهوب، كما لا يكفي في إخفاء وجود العيب أن يكون الواهب عالمًا بالعيب، بل يجب أن يتعمد إخفاءهما.

الحالة الثانية: إذا ضمن الواهب للموهوب له خلو الموهوب من الاستحقاق أو العيب.

ومن أمثلة الضرر الذي يسببه العيب: أن يكون الموهوب حيوانًا به مرض معدٍ فيعدي حيوانات الموهوب له، فيكون الواهب مسؤولاً عن الضرر الذي سببه العيب، دون العيب نفسه.

وتجدر الإشارة إلى ثلاثة أمور:

الأمر الأول: إذا كانت الهبة بعوض وجرى على العقد حكم المعاوضة وفق ما هو مبين في المادة (٣٦٧) من هذا النظام، فتطبق أحكام ضمان الاستحقاق والعيب في ذلك العقد.

الأمر الثاني: إذا كانت الهبة مشروطة بالتزام على الموهوب له، واستحق الموهوب أو ظهر به عيب، فيتحلل الموهوب له من التزامه بقدر ما أحدثه الاستحقاق أو العيب من نقص في قيمة الموهوب؛ فلو استحق الموهوب كله فيتحلل الموهوب له من التزامه كله، وتقف عند ذلك مسؤولية الواهب، ما لم يكن قد تعمد إخفاء سبب الاستحقاق أو وجود العيب أو ضَمِن خلو الموهوب منهما، فيكون مسؤولاً عن الضرر الذي يسببه الاستحقاق أو العيب.

الأمر الثالث: أن أحكام ضمان الاستحقاق والعيب ليست من النظام العام إجمالاً، فيجوز الاتفاق في عقد الهبة على زيادة الضمان؛ كأن يتفقا على ألا يقتصر ضمان الواهب للاستحقاق أو العيب على الضرر الذي يسببه أي منهما بل يشمل نقص قيمة الموهوب بسببهما.

تناولت المادة التزام الموهوب له إذا كانت الهبة مشروطة بالتزام عليه وفقًا للمادة (٣٦٧) من هذا النظام؛ فبينت أنه يلزم الموهوب له أداء الالتزام الذي اشترطه الواهب.

والالتزام المشروط قد يكون لمصلحة الموهوب له؛ مثل أن يهبه نقودًا بشرط أن ينفقها في تحصيله العلمي، أو لمصلحة الواهب؛ مثل أن يفرض الواهب على الموهوب له أن يقوم بإيوائه ويتكفل بأكله، أو لمصلحة الغير؛ مثل أن يهب لشخص مالاً بشرط أن ينفق منه في رعاية قريب للموهوب له، أو للمصلحة العامة؛ مثل أن يهب لجمعية خيرية مالاً بشرط أن تبني به دارًا للأيتام.

وفي جميع ذلك قد يكون الالتزام إعطاء شيء؛ كأن يهبه مالاً بشرط أن يوفي من الموهوب ديناً على الواهب، أو يكون عملاً؛ كأن يهبه سيارة بشرط أن يبني له دارًا، أو يكون امتناعًا عن عمل؛ كأن يتعهد الموهوب له بألا يتصرف في الموهوب.

ويجب في جميع ذلك توفر شروط صحة محل الالتزام؛ فيجب أن يكون ممكنًا في ذاته، وألا يكون مخالفًا للنظام العام، وأن يكون معيناً بذاته أو بنوعه ومقداره أو قابلاً للتعيين، وفقًا للمادة (٧٢) من هذا النظام.

ولا تخرج الهبة مع هذا الالتزام عن حكم التبرع ما دام الالتزام المشروط ليس على سبيل المعاوضة، ولو كانت المصلحة في هذا الالتزام للواهب.

والأثر المترتب على الإخلال بهذا الالتزام هو أنه يجيز للواهب طلب رد الموهوب وفقًا للمادة (٣٧٦) من هذا النظام.

بينت المادة صورة خاصة من صور الهبة المشروطة بالتزام على الموهوب له، وهي أن يتعلق بالموهوب حق عيني وفاءً لدين في ذمة الواهب أو ذمة غيره، وهذا الحق قد يكون رهنًا، أو امتيازًا، أو غير ذلك، فيلزم الموهوب له ودون حاجة إلى اتفاق أن يوفي هذا الدين، ويكون التزام الموهوب له بوفاء الدين في حدود قيمة الموهوب.

وإذا كان الدين في ذمة الواهب فوفاه الموهوب له لم يرجع على الواهب بشيءٍ ما دام الدين لا يزيد على قيمة الموهوب، وإذا كان الدين في ذمة الغير فوفاه الموهوب له كان له الرجوع على المدين الأصلي بما وفى عنه.

وحكم المادة ليس من النظام العام، فهو مقرر في حال عدم وجود اتفاق صريح أو ضمني على خلافه؛ فلو شرط في عقد الهبة عدم التزام الموهوب له بوفاء الدين لم يلزمه الوفاء.

واشتراط الواهب على الموهوب له أن يوفي الديون التي على الواهب لا يقتصر على ما إذا تعلق بالموهوب حق عيني؛ فقد يشترط الواهب وفاء ديونه وإن لم يتعلق بالموهوب حق، ويكون الشرط صحيحًا، ولا يخرج بذلك عقد الهبة عن طبيعته، وإذا أطلق الواهب ولم يعين الديون حملت على الديون القائمة وقت تمام الهبة لا الديون التي تنشأ بعد ذلك؛ فيفسر الشك لمصلحة من يتحمل عبء الشرط وهو الموهوب له، وفي جميع الأحوال لا يكون الموهوب له ملزمًا بوفاء تلك الديون إلا في حدود قيمة الموهوب.

تناولت المادة الالتزام الواجب على الموهوب له بتحمل النفقات الآتية:

أولاً: نفقات عقد الهبة؛ كنفقات كتابة العقد، وأتعاب المحامي الذي قام بإعداد العقد، وغيرها من النفقات التي يقتضيها إبرام العقد.

ثانيًا: نفقات تسليم الموهوب ونقله، وذلك على النحو الذي يتفق مع طبيعة الموهوب.

ويعد ما تضمنه حكم المادة استثناء من القاعدة العامة الواردة في المادة (٢٧٨) من هذا النظام بأن تكون نفقات الوفاء على المدين؛ فالهبة قائمة على التبرع، ولذا يفسر الالتزام فيها على المدين -وهو الواهب- في أضيق نطاق؛ فلا يجمع بين تجرده من ماله دون عوض وتحمله هذه النفقات.

وحكم المادة ليس من النظام العام، فهو مقرر في حال عدم وجود اتفاق صريح أو ضمني على خلافه، ومن الاتفاق الضمني أن يستخلص من ظروف الهبة كون نفقات عقد الهبة وتسليم الموهوب ونقله على الواهب، فيجب العمل بذلك.

تناولت المادة الحالات التي يجوز فيها للواهب الرجوع في هبته بعد انعقادها، أي إذا كان رجوعه بعد توثيق العقد أو بعد قبض الموهوب له للموهوب بحسب الأحوال وفق ما هو مبين في المادة (٣٦٨) من هذا النظام، وأما قبل التوثيق أو القبض فإن الهبة لم تنعقد، وليس على الواهب التزام أصلاً.

فبينت الفقرة (١) أنه يجوز الرجوع بالتراضي بين المتعاقدين؛ فللواهب أن يرجع في هبته إذا قبل الموهوب له رد الموهوب، ويكون الرجوع في هذه الحالة بإيجاب وقبول؛ كأي تصرف نظامي، وتجري عليه القواعد العامة في هذا الشأن.

وإذا لم يكن للواهب الحق في طلب رد الموهوب وفقًا للحالات المبينة في الفقرة (٢)؛ فإن قبول الموهوب له رد الموهوب يأخذ حكم الإقالة.

وتناولت الفقرة (٢) الحكم فيما إذا رجع الواهب في هبته ولم يقبل الموهوب له رد الموهوب؛ فبينت ثلاث حالات يحق فيها للواهب أن يرجع في هبته ويطلب من المحكمة أن تجبر الموهوب له على رد الموهوب، وهذه الحالات على سبيل الحصر، وهي:

الحالة الأولى: إذا كانت الهبة من أحد الوالدين لولده، وهذا الحكم يختص به الأبوان المباشران دون الأجداد والجدات.

والحق لأحد الأبوين في طلب رد الموهوب ليس على سبيل الإطلاق؛ بل هو مقيد بوجود مسوغ لهذا الطلب، على أن يكون هذا المسوغ كافيًا للحكم له بالرد؛ كعجز طرأ على الوالد الواهب بعد هبته أقعده عن العمل مع غنى الولد الموهوب له، وتتحقق المحكمة مما إذا كان مسوغ طلب الرد كافيًا.

الحالة الثانية: إذا جعل الواهب لنفسه حق الرجوع في الهبة في حالة أو حالات معينة؛ كأن يشترط لنفسه حق الرجوع فيما لو رزق بمولود، أو أصيب بعجز يقعده عن العمل. ويجب أن يكون هذا الشرط عند العقد، وأن يكون له فيه غرض مشروع، ويكون الغرض غير مشروع متى كان مخالفًا للنظام العام.

الحالة الثالثة: إذا كانت الهبة مشروطة صراحة أو ضمناً بالتزام على الموهوب له وفق ما هو مبين في المادة (٣٦٧) من هذا النظام، وأخل الموهوب له بالوفاء بذلك الالتزام.

وتجدر الإشارة إلى أن حق الرجوع في الهبة وطلب رد الموهوب مقيد بعدم وجود مسقط لهذا الحق وفق ما هو مبين في المادة (٣٧٧) والمادة (٣٧٩) من هذا النظام، كما أن حق الواهب في الرجوع لا يحول دون حقه في طلب إبطال العقد وفق ما هو مقرر في القواعد العامة.

بينت المادة أن حق الواهب في الرجوع في الهبة وفقًا للمادة (٣٧٦) من هذا النظام يسقط بموت الواهب قبل الرجوع؛ فهذا الحق متصل بشخصه، ولا ينتقل إلى ورثته.

ويسقط حق الرجوع في الهبة كذلك بموت الموهوب له قبل الرجوع؛ فبموته تنتقل ملكية الموهوب إلى ورثته، وهم لم يستفيدوا الملكية من جهة الواهب فلا يرجع عليهم.

تناولت المادة آثار الرجوع في الهبة وفق ما بينته المادة (٣٧٦) من هذا النظام؛ فبينت ثلاثة آثار للرجوع، هي:

الأثر الأول: حق الواهب في استرداد عين الموهوب من الموهوب له، ويسقط حق الواهب في الاسترداد بأي من الحالات الواردة في المادة (٣٧٩) من هذا النظام، ما لم يكن الرجوع لإخلال الموهوب له بالتزام في الهبة المشروطة، فيكون للواهب التعويض وفق ما بينته المادة (٣٨٠) من هذا النظام.

الأثر الثاني: حق الواهب في مطالبة الموهوب له بثمار الموهوب، وذلك من وقت قبول الموهوب له رد الموهوب إذا كان الرجوع بالتراضي، أو من وقت رفع الدعوى في الحالات التي يحق للواهب فيها طلب الرجوع وفقًا للمادة (٣٧٦) من هذا النظام.

الأثر الثالث: حق الموهوب له في أن يسترد من الواهب النفقات الضرورية التي أنفقها الموهوب له على الموهوب، وهذه النفقات يستردها الموهوب له كلها.

ويحق للموهوب له أيضًا أن يسترد النفقات النافعة؛ كبناء أو غراس أحدثه في الموهوب، إلا أن استرداد هذه النفقات يكون بالقدر الذي زاد في قيمة الموهوب.

وأما النفقات الكمالية التي أنفقها الموهوب له على الموهوب؛ كزخرفة أو دهان، فهذه النفقات لا يستردها الموهوب له من الواهب؛ تطبيقًا للقواعد العامة في الحيازة وفق المادة (٦٧٧) من هذا النظام.

حددت المادة ثلاث حالات يسقط فيها حق الواهب في استرداد عين الموهوب عند الرجوع في الهبة، وهي:

الحالة الأولى: إذا تصرف الموهوب له في الموهوب تصرفًا ناقلاً للملكية؛ كالبيع أو المقايضة أو الهبة، وإذا اقتصر التصرف على بعض الموهوب فللواهب استرداد الباقي.

الحالة الثانية: إذا زاد الموهوب أو تغيَّر، فهذه الحالة تتضمن صورتين، وهما:

الصورة الأولى: إذا زاد الموهوب زيادة متصلة ذات أهمية، والمراد أن يزيد الموهوب بنفسه لا بزيادة يحدثها الموهوب له، ويقصد بالزيادة المتصلة الزيادة التي لا يمكن فصلها عن الموهوب دون أن يلحق الفصل به ضررًا؛ كسمن الشاة.

أما إذا زاد الموهوب بنفسه زيادة متصلة يسيرة ليست بذات أهمية؛ كسمن الشاة سمناً ليس بذي أهمية، فلا يسقط حق الواهب في استرداد عين الموهوب.

الصورة الثانية: إذا غيَّر الموهوب له الموهوب على وجه تغيَّر فيه اسمه أو طبيعته؛ كما لو كان الموهوب قطعة ذهب فصنع منها حليًا.

أما إذا أحدث الموهوب له زيادة في الموهوب لم تغيِّر اسمه أو طبيعته، فلا يسقط حق الواهب في استرداد عين الموهوب، ويلزمه عند الاسترداد في هذه الحالة أن يعوض الموهوب له عن تلك الزيادة وفق ما هو مبين في المادة (٣٧٨) من هذا النظام.

الحالة الثالثة: إذا هلك الموهوب في يد الموهوب له، سواء هلك بفعله أو باستعماله أو بسبب لا يد له فيه، فإن هلك بعضه فللواهب استرداد الباقي.

وتجدر الإشارة إلى أنه لا تلازم بين سقوط حق الواهب في استرداد عين الموهوب وسقوط حقه في الرجوع في الهبة؛ فقد يسقط حقه في الاسترداد ومع ذلك يبقى له الحق في الرجوع في الهبة بالتعويض عن قيمة الموهوب وفق ما هو مبين في المادة (٣٨٠) من هذا النظام.

بينت المادة أنه إذا كان للواهب حق الرجوع في الهبة وفق ما بينته المادة (٣٧٦) من هذا النظام، وتبين سقوط حقه في استرداد عين الموهوب لأي من الحالات المبينة في المادة (٣٧٩) من هذا النظام؛ فالأصل أن الواهب لا يستحق قيمة الموهوب.

واستثنت المادة حالة واحدة وهي ما إذا كان رجوع الواهب لإخلال الموهوب له بالتزام شرطه عليه الواهب صراحة أو ضمناً عند إبرام عقد الهبة؛ فإن الواهب يستحق من الموهوب له تعويضًا بقيمة الموهوب لا وقت العقد وإنما وقت سقوط حق الواهب في استرداد عين الموهوب، أي وقت التصرف فيه، أو زيادته وتغيُّره، أو هلاكه.

تناولت المادة الحكم فيما إذا كان للواهب حق الرجوع في الهبة بعد انعقادها وفق ما بينته المادة (٣٧٦) من هذا النظام، وبعد أن تم الرجوع في الهبة هلك الموهوب في يد الموهوب له مما أسقط حق الواهب في استرداد عين الموهوب وفق ما بينته المادة (٣٧٩) من هذا النظام.

فتبعة هلاك الموهوب تكون على حالتين:

الحالة الأولى: إذا كان الهلاك بعد إعذار الموهوب له بالتسليم؛ فإنه يكون ضامناً لذلك الهلاك، ومن ثمَّ يلزمه تعويض الواهب بقيمة ما كان يسترده لو لم يهلك، سواء كان الهلاك في هذه الحالة بفعل الموهوب له، أو بسبب لا يد له فيه.

الحالة الثانية: إذا كان الهلاك قبل إعذار الموهوب له بالتسليم بسبب لا يد للموهوب له فيه؛ فإن تبعة الهلاك في هذه الحالة تكون على الواهب، مع مراعاة أحكام المادة (٣٨٠) من هذا النظام. أما إن كان الهلاك بفعل الموهوب له؛ فإنه يكون ضامناً لذلك الهلاك، ومن ثمَّ يلزمه تعويض الواهب تطبيقًا للقواعد العامة.

بينت المادة أن القرض عقد يلتزم بمقتضاه المقرض بتمليك شيء مثلي للمقترض على أن يرد المقترض مثل الشيء المقترض.

فعقد القرض يرد على الأشياء المثلية ولا يرد على الأشياء القيمية، وقد بينتهما المادة (٢١) من هذا النظام، والأشياء المثلية تشمل ما يتعامل به الأشخاص عادة بالعدد؛ مثل النقود، أو بالمقاس؛ مثل الأقمشة، أو بالكيل؛ مثل الحبوب، أو بالوزن؛ مثل الفواكه.

ويستخلص من ذلك أن عقد القرض:

أولاً: عقد تمليك؛ فالمقرض ينقل ملكية الشيء المقترض إلى المقترض.

ثانيًا: عقد ملزم للجانبين؛ فهو يرتب التزامًا على كلا المتعاقدين.

ثالثًا: عقد تبرع؛ فالواجب رد مثل الشيء المقترض بلا زيادة، والمقرض يتبرع بمنفعة الشيء المقترض مدة القرض.

رابعًا: عقد عيني؛ فلا ينعقد إلا بالقبض كما بينته المادة (٣٨٣) من هذا النظام.

بينت المادة أن عقد القرض لا يكفي لانعقاده تبادل الإيجاب والقبول، بل لا بد فيه إضافة إلى ذلك من قبض المقترض للشيء المقترض؛ وهذا شرط عيني.

ويتحقق قبض الشيء المقترض بقبض المقترض له قبضًا فعليًا؛ كأن يتسلمه مناولة، سواء تم ذلك بقبض المقترض بنفسه أو قبض نائبه أو وكيلٍ له في القبض أو وسيط عنه.

ولا يشترط للقبض التسليم والتسلم؛ فلو كان الشيء المقترض في حيازة المقترض قبل القرض بإيداع وتم القرض على أن يبقى الشيء في حيازة المقترض على سبيل القرض، فيكفي ذلك في تحقق القبض.

وتجدر الإشارة إلى أن اشتراط شرط عيني لانعقاد القرض لا يغني عن وجوب توفر أركان العقد وشروط اعتبارها، وفق ما هو مبين في القواعد العامة.

بينت الفقرة (١) أنه يجب في القرض أن يكون المقرض كامل الأهلية؛ فعقد القرض عقد تبرع يشترط فيه أهلية التبرع. وكامل الأهلية هو كلُّ شخصٍ بلغ سن الرشد متمتعًا بقواه العقلية ولم يُحجر عليه، وفقًا للمادة (١٢) من هذا النظام.

وعلى هذا فلا يصح أن يكون المقرض ناقص الأهلية؛ كالصغير المميز والمعتوه والمحجور عليه لسفه أو لكونه ذا غفلة، وتصرفهم بذلك يعد باطلاً بطلانًا مطلقًا.

أما اقتراض ناقص الأهلية في ذمته، فهو تصرف دائر بين النفع والضرر؛ لأنه وإن كان يتملك المال المقترض إلا أن عليه التزامًا برد مثله، فيكون اقتراضه صحيحًا ولكنه قابل للإبطال لمصلحته، فلوليه أو وصيه أو لناقص الأهلية -بعد اكتمال أهليته- طلب إبطال العقد.

وبينت الفقرة (٢) أنه لا يجوز للولي أو الوصي أن يقرض مال من هو في ولايته ولا أن يقترضه إلا وفقًا لأحكام النصوص النظامية ذات الصلة بتصرفات الأولياء والأوصياء؛ مثل نظام الأحوال الشخصية، ونظام الهيئة العامة للولاية على أموال القاصرين ومن في حكمهم.

قررت المادة بطلان أي شرط يتضمن زيادة في رد القرض يؤديها المقترض إلى المقرض، سواء كان اشتراط الزيادة عند الاقتراض، أو كان الاشتراط في أثناء مدة القرض مقابل تأجيل الوفاء.

وليس من الزيادة الباطلة تحمل المقترض نفقات القرض والوفاء به وفق ما بينته المادة (٣٩٠) من هذا النظام.

ومناط البطلان أن تكون الزيادة مشروطة، وأن تكون للمقرض على المقترض؛

وبناء على ذلك:

بينت الفقرة (١) أن المقرض لا يضمن استحقاق المال المقترض، كما لا يضمن خلوه من العيوب؛ وعلى هذا فلا يكون المقرض ملزمًا بتعويض المقترض بسبب استحقاق المال المقترض للغير كليًّا أو جزئيًّا، كما لا يكون المقرض ملزمًا بتعويض المقترض عن النقص في قيمة المال المقترض بسبب العيب.

وبينت الفقرة أن المقرض يكون مسؤولاً عن الضرر الذي يسببه الاستحقاق أو العيب بالمقترض، دون أن يكون مسؤولاً عن الاستحقاق أو العيب نفسه؛ وذلك في حالتين:

الحالة الأولى: إذا تعمد المقرض إخفاء سبب الاستحقاق أو وجود العيب عن المقترض.

الحالة الثانية: إذا ضمن المقرض للمقترض خلو المال المقترض من الاستحقاق أو العيب.

وتناولت الفقرة (٢) أثر الاستحقاق في التزامات المقترض؛ فبينت أنه إذا ظهر المال المقترض مستحقًا للغير وهو في يد المقترض، فيسقط التزامه برد مثل المال المقترض.

وبينت الفقرة (٣) أنه إذا ظهر في المال المقترض عيبٌ واختار المقترض استبقاء المال وهو معيب، فلا يلتزم إلا برد قيمته معيبًا، وبناء على ذلك:

وأحكام ضمان الاستحقاق والعيب ليست من النظام العام إجمالاً؛ فيجوز الاتفاق في عقد القرض على زيادة الضمان.

تناولت المادة بيان أجل الوفاء بالقرض؛ ففرقت بين حالتين:

الحالة الأولى: إذا حدد للقرض أجلٌ معين أو غرضٌ معين؛ فبينت الفقرة (١) أنه لا يلزم المقترض الوفاء قبل انقضاء الأجل أو المدة المعتادة للانتفاع بالمال المقترض في مثل ذلك الغرض.

مثال ذلك: أن يحدد أجل الوفاء بسنة فلا يلزم المقترض الوفاء إلا في ذلك الأجل، وليس للمقرض أن يلزمه بالوفاء قبله. أو يُحدد الغرض من الاقتراض بأنه لشراء بضاعة معينة وبيعها، فتتحدد مدة الوفاء بالمدة المعتادة لشراء تلك البضاعة وبيعها.

وإذا تبين من الاتفاق صراحة أو ضمناً أن الوفاء لا يكون إلا حين الميسرة، حددت المحكمة أجلاً يكون مظنة للقدرة على الوفاء مراعيةً في ذلك موارد المقترض الحالية والمستقبلية وما تقتضيه عناية الشخص الحريص على الوفاء بالتزامه، ومتى ثبتت قدرته سقط الأجل؛ تطبيقًا للمادة (٢٠٩) من هذا النظام.

الحالة الثانية: إذا لم يحدد للقرض أجلٌ أو غرضٌ؛ فبينت الفقرة (٢) أن السكوت في هذه الحالة يحمل على أن القرض حال يلزم المقترض الوفاء به عند طلب المقرض.

مثال ذلك: أن يقترض شخص من آخر مالاً دون أن يذكر غرضه من ذلك المال ودون تحديد أجل للوفاء، فيلزم المقترض الوفاء به عند طلب المقرض.

واستثنت الفقرة ما إذا أثبت المقترض أنه يتضرر بالوفاء عند طلب المقرض؛ فلا يلزمه الوفاء إلا إذا مضت المدة المعتادة للانتفاع بمثل المال المقترض بالنظر إلى نوعه ومقداره، بصرف النظر عن الغرض الذي استعمله فيه المقترض.

وتجدر الإشارة إلى أنه متى كان القرض مؤجلاً فيجوز للمقترض تعجيل الوفاء به؛ على اعتبار أن الأجل لمصلحته، ما لم يلحق التعجيل ضررًا بالمقرض، وإذا وقع الشك في كون الأجل لمصلحة المقترض أو المقرض فالأصل أن يُعدَّ لمصلحة المقترض؛ تطبيقًا للمادة (٢٠٦) من هذا النظام.

تناولت المادة ما يحصل به الوفاء في عقد القرض؛ فإذا كان الشيء المقترض أشياء مثلية غير النقود؛ فإن المقترض يلتزم برد مثل الشيء المقترض الذي قبضه مقدارًا ونوعًا وصفةً، وذلك عند انقضاء مدة القرض، سواء عين للقرض أجل أو غرض أو لزم المقترض الوفاء عند طلب المقرض وفقًا للمادة (٣٨٧) من هذا النظام.

ولا اعتبار لتغير قيمة الشيء المقترض وقت الوفاء عن قيمته وقت الاقتراض، فالمقترض يبقى ملتزمًا برد مثل الشيء المقترض الذي قبضه ولو ارتفعت قيمته فتضرر أو انخفضت قيمته فانتفع؛ فلو اقترض كيلوجرامًا من الذهب من عيار معين وجب أن يرد كيلوجرامًا من العيار نفسه سواء ارتفعت قيمة الذهب وقت الرد عن قيمته وقت الاقتراض أو انخفضت.

وإذا كان الشيء المقترض من النقود؛ فإن المقترض يلتزم برد مثل النقود التي قبضها مقدارًا، دون اعتبار لتغير قيمتها بالارتفاع أو الانخفاض عن قيمتها وقت الاقتراض؛ فلو اقترض ألف ريال وجب أن يرده بمقدار عدده سواء ارتفعت قيمة النقود وقت الرد أو انخفضت.

وبينت المادة أنه إذا تعذر رد مثل الشيء المقترض؛ كما لو انقطع مثل الشيء المقترض عن السوق، فإنه يجب على المقترض رد قيمة ذلك الشيء يوم الاقتراض.

بينت المادة أن مكان الوفاء في عقد القرض هو مكان القرض؛ فلو تم العقد في الرياض وموطن المقرض هو جدة وموطن المقترض هو الدمام، فيكون مكان الوفاء هو الرياض، وهذا الحكم يعد تطبيقًا لما تضمنته المادة (٢٧٧) من هذا النظام التي تقضي بأن مكان الوفاء في الالتزام العقدي إذا كان محل الالتزام معيناً بالنوع لا بالذات هو مكان نشوء الالتزام.

وحكم المادة ليس من النظام العام، فهو مقرر في حال عدم وجود اتفاق صريح أو ضمني على خلافه، ومن الاتفاق الضمني أن يجري التعامل بين المتعاقدين على أن يكون الوفاء في غير مكان القرض، فيجب العمل بذلك.

بينت المادة التزام المقترض بأن يتحمل نفقات عقد القرض ونفقات الوفاء به.

ويقصد بنفقات عقد القرض: النفقات اللازمة لإتمام عقد القرض وتسليم المال المقترض للمقترض؛ كنفقات كتابة العقد، وأتعاب المحامي الذي قام بإعداد العقد، ونفقات الرهن الذي يضمن القرض إن وجد، ونفقات تسلم المال المقترض.

ويقصد بنفقات الوفاء به: نفقات رد مثل الشيء المقترض إلى المقرض؛ كأن يكون لرد المال المقترض كلفة فيتحملها المقترض.

وحكم المادة ليس من النظام العام، فهو مقرر في حال عدم وجود اتفاق صريح أو ضمني على خلافه، ومن الاتفاق الضمني أن يجري التعامل بين المتعاقدين على أن يتحمل المقرض تلك النفقات أو بعضها، فيجب العمل بذلك.

بينت المادة أن الصلح عقدٌ ينهي به المتعاقدان نزاعًا قائمًا أو يتوقيان نزاعًا محتملاً، ويكون ذلك بأن ينزل كلٌّ منهما على وجه التَّقابل عن مُطالبته أو جزءٍ منها.

وعلى هذا؛ فمقومات عقد الصلح هي:

ويستخلص من ذلك أن عقد الصلح:

أولاً: عقد تمليك؛ فهو يتضمن نزولاً عما يطالب به المتعاقدان من الحقوق أو جزء منها، والنزول عن الحق يرد عليه ذاته وليس منتجاته أو ثماره.

ثانيًا: عقد ملزم للجانبين ؛ فهو يرتب التزامًا على كلا المتعاقدين.

ثالثًا: عقد معاوضة؛ فالنزول عن المطالبة على وجه التقابل.

رابعًا: عقد رضائي؛ فلا يشترط لانعقاده شكل أو وضع معين.

وكون النزول عن المطالبة على وجه التقابل هو ما يميز عقد الصلح عن غيره من العقود التي قد تسمى صلحًا وهي في حقيقتها عقد آخر كبيع أو هبة؛ مثل أن ينزل حائز العقار عن ملكيته للمطالب بها ويعطيه مبلغًا من النقود نظير هذا النزول فيكون بيعًا، أو أن ينزل دون مقابل فيكون هبة.

بينت الفقرة (١) وجوب أن يكون المتصالح أهلاً للتصرف بعوض فيما يشمله عقد الصلح من حقوق، وتجري على ذلك القواعد المقررة في أهلية المتعاقد، وصلح الولي أو الوصي عن شيء من حقوق القاصر يشترط أن يكون في الحقوق المأذون له بالتصرف فيها.

وتناولت الفقرة (٢) الحكم فيما إذا تضمن عقد الصلح إسقاط شيء من الحقوق المطالب بها دون مقابل يحصل عليه المتصالح؛ فبينت أنه يجب في هذه الحالة أن يكون المتصالح الذي أسقط حقه كامل الأهلية. وكامل الأهلية هو كلُّ شخصٍ بلغ سن الرشد متمتعًا بقواه العقلية ولم يُحجر عليه، وفقًا للمادة (١٢) من هذا النظام.

وعلى هذا فلا يصح أن يكون المتصالح ناقص الأهلية؛ كالصغير المميز والمعتوه والمحجور عليه لسفه أو لكونه ذا غفلة، إذا تضمن الصلح إسقاط حق له دون مقابل.

تناولت المادة استثناء من الحكم الوارد في المادة (٣٩٢) من هذا النظام التي قررت صحة الصلح متى كان المتصالح أهلاً للتصرف بعوض في الحقوق التي يشملها عقد الصلح؛ فبينت أن صلح الصغير المميز المأذون له يكون صحيحًا في حدود ما أذن له فيه من الحقوق، بشرط ألا يلحق الصلح به ضررًا بيناً، فإذا ألحق به ضررًا بيناً لم يصح، ويكون العقد باطلاً، يجوز لكل ذي مصلحة أن يتمسك ببطلانه، وللمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها، وفقًا للمادة (٨١) من هذا النظام.

وتعد المادة كذلك استثناء من الحكم الوارد في المادة (٥١) من هذا النظام التي قررت أن الصغير المميز المأذون له بمنزلة من بلغ سن الرشد في التصرفات التي أذن له فيها.

بينت المادة وجوب أن يكون الحق المتصالح عنه في عقد الصلح من الحقوق التي يصح أن تكون محلاً للمعاوضة، كما يجب أن تتوفر فيه شروط المحل؛ فيجب أن يكون ممكناً في ذاته، وألا يكون مخالفًا للنظام العام، وأن يكون معيناً أو قابلاً للتعيين، وفقًا للمادة (٧٢) من هذا النظام.

وعلى هذا فلا يصح الصلح في المسائل المتعلقة بالحالة الشخصية؛ باعتبارها من مسائل النظام العام التي لا يجوز تعديل أحكامها باتفاق خاص.

مثال ذلك: الاتفاق على إثبات النسب أو نفيه، وصحة الزواج أو بطلانه.

كما لا يصح الصلح بشأن أحكام الولاية أو الوصاية وتعديلها باتفاق خاص، ولا يصح الصلح على أحكام الأهلية بالنزول عنها أو تعديلها وفقًا للمادة (١٦) من هذا النظام.

وفي المقابل يصح الصلح على الحقوق المالية التي تترتب على الحالة الشخصية؛ باعتبارها حقوقًا مالية تقبل التعامل.

مثال ذلك: نزول من له حق النفقة عن نفقة ماضية معينة المدة، واتفاق الوارث على التخارج عن نصيبه من التركة أو بعضه مقابل شيء معلوم منها أو من غيرها وفقًا للمادة (٢٤٣) من نظام الأحوال الشخصية.

قررت المادة صحة عقد الصلح ولو كان الحق المشمول بالعقد مجهولاً، وذلك بشرطين:

الشرط الأول: أن تكون الجهالة في الحق لا تمنع التسليم، وأما إذا كانت الجهالة تمنع التسليم فلا يصح الصلح.

الشرط الثاني: أن يتعذر العلم بالحق في مدة قريبة.

ومن أمثلة هذا الصلح ما تضمنته المادة (٣٩٨) من هذا النظام بأن يتصالح شخصان يدعي كل منهما حقًّا له لدى الآخر على أن يحتفظ كلٌّ منهما بالحق الذي لديه، إذا كانت الحقوق المدعى بها مجهولة ويتعذر العلم بها في مدة.

وبينت المادة أن المدة القريبة التي يمكن فيها الوصول إلى العلم بالحق المجهول علمًا نافيًا للجهالة تختلف بحسب أمورٍ ثلاثة:

الأمر الأول: طبيعة الحق؛ فالنقود تختلف عن المنقولات الأخرى والعقارات.

الأمر الثاني: مقدار الحق؛ فقد تكون الحقوق متداخلة في تعاملات عدة يصعب معها الوصول إلى العلم بمقدار الحق، وقد تكون أقل من ذلك.

الأمر الثالث: مكان الحق؛ فقد تكون الحقوق داخل المملكة فيمكن الوصول إلى العلم بها في مدة قريبة، بخلاف ما لو كانت في الخارج.

بينت المادة نوعي الصلح، وهما:

النوع الأول: الصلح عن إقرار؛ مثل أن ينزل المشتري للبائع عن حقه في طلب إبطال البيع في مقابل أن ينزل البائع عن جزء من الثمن.

وليس من عقد الصلح ما إذا كان المدين مقرًا بالحق الذي يطالب به الدائن ولم يكن بينهما في موضوعه نزاع قائم أو محتمل، واتفقا على حوالته أو تعجيله أو تأجيله ونحو ذلك؛ إذ تجري على هذا الاتفاق الأحكام المقررة له بحسب طبيعته.

النوع الثاني: الصلح عن إنكار؛ مثل أن يتنازع اثنان في ملكية عين وكل منهما ينكر حق الآخر، فيتصالحا على أن يأخذها أحدهما ويدفع عوضًا للآخر.

فقررت المادة صحة الصلح في كلا النوعين؛ وصحة الصلح أيضًا ولو سكت المدعى عليه فلم يبد إقرارًا ولا إنكارًا في الحق المدعى به، ما دامت مقومات عقد الصلح متوفرة؛ وفقًا للمادة (٣٩١) من هذا النظام.

تناولت المادة عددًا من الصور التي يصح فيها الصلح، وهي:

الصورة الأولى: الصلح على بعض ما يدعيه المتصالح في ذمة الآخر، وهي أن يدعي شخص حقًا له في ذمة الآخر، وينكره الآخر، فيتصالحا على أن ينزل المدعي عن جزء من الحق الذي يدعيه، على أن يوفيه الآخر الباقي.

مثال ذلك: أن يدعي شخص مائة ألف ريال في ذمة الآخر، وهو ينكرها، فيتصالحا على أن يوفيه خمسين ألف ريال في مقابل أن ينزل المدعي عن باقي ما يدعيه.

الصورة الثانية: الصلح على تأجيل الدين الحال المدعى به أو بعضه دون زيادة، وهي أن يدعي شخص ديناً حالاً له في ذمة الآخر، فيتصالحا على أن ينزل المدعي عن حلول الدين كله أو بعضه إلى أجل معين، على أن يوفيه الآخر الدين المدعى به عند الأجل دون زيادة في مقدار الدين.

مثال ذلك: أن يدعي شخص مائة ألف ريال حالة في ذمة الآخر، فيتصالحا على أن يوفيه مائة ألف ريال بعد سنة، أو يوفيه خمسين ألف ريال حالة وخمسين ألف ريال بعد سنة.

وإذا كان الحق المتصالح به من غير نوع الحق المتصالح عنه، فيجوز ولو كانت قيمته عند عقد الصلح أعلى؛ كما لو ادعى شخص ديناً حالاً في ذمة الآخر، فتصالحا على أن ينزل المدعي عن الحلول في مقابل أن يوفيه الآخر عقارًا معيناً بعد أجل.

الصورة الثالثة: الصلح على تعجيل الدين المؤجل المدعى به والحط منه، وهي أن يدعي شخص ديناً مؤجلاً له في ذمة الآخر، فيتصالحا على أن ينزل المدعى عليه عن الأجل فيعجل الوفاء في مقابل أن ينزل المدعي عن بعض الدين المدعى به.

مثال ذلك: أن يدعي شخص مائة ألف ريال مؤجلة بعد سنة في ذمة الآخر، فيتصالحا على أن يوفيه سبعين ألف ريال حالة.

بينت المادة صورة يصح فيها الصلح؛ وهي أن يتنازع اثنان على حقوق يدعيها كل منهما على الآخر، فيتصالحا بأن يحتفظ كل منهما بالحق الذي لديه ويدعيه الآخر.

وقد تكون الحقوق المدعى بها معينة، وقد تكون مجهولة؛ فالجهالة هنا لا تمنع التسليم، ولكن بشرط أن يتعذر العلم بهذه الحقوق في مدة قريبة وفقًا لما تضمنته المادة (٣٩٥) من هذا النظام.

بينت المادة أن الصلح لا ينشئ حقًا جديدًا لأي من المتصالحين فيما يشمله الصلح من الحقوق؛ أي إن أثر الصلح كاشف للحق لا منشئ له، فالحق الذي يخلص للمتصالح بالصلح يستند إلى مصدره الأول وليس إلى الصلح؛ فلو اشترى شخصان دارًا على الشيوع، ثم تنازعا في تعيين نصيب كل منهما في الدار، فتصالحا على أن يكون لكل منهما نصيب معين، اعتبر كل منهما مالكًا لهذا النصيب بعقد البيع لا بالصلح.

ويترتب على أن أثر الصلح كاشف لا منشئ عدة أمور، منها:

الأمر الأول: أن المتصالح لا يعد متلقيًا للحق من المتصالح الآخر ولا خلفًا له فيه.

الأمر الثاني: أن المتصالح لا يضمن الحق الذي خلص للمتصالح الآخر.

الأمر الثالث: أن ضمانات الحق الذي وقع عليه الصلح تبقى على حالها؛ فلو تصالح الدائن مع مدينه على أن ينزل الدائن عن جزء من الدين في مقابل أن يوفي المدين الباقي، فتبقى الضمانات التي كانت على الدين في الجزء الباقي.

الأمر الرابع: أن العقار الذي خلص لأحد المتنازعين فيه بالصلح لا شفعة فيه؛ فالشفعة تثبت في عقد البيع وفقًا للمادة (٦٥٨) من هذا النظام.

وبينت المادة أن الأثر الكاشف للصلح إنما هو في الحق الذي يشمله الصلح، وأما عوض الصلح وهو الحق غير المتنازع فيه فالأثر فيه منشئ لا كاشف؛ فلو تصالح اثنان على أرض متنازع فيها على أن ينزل أحدهما عن الأرض في مقابل أن يدفع الآخر نقودًا أو سيارات، فأثر الصلح بالنسبة للأرض كاشف، وبالنسبة للنقود أو السيارات منشئ؛ وتسري عليه أحكام المعاوضة بحسب طبيعة العوض والحق المتنازل عنه.

تناولت المادة كيفية تفسير عبارات التنازل التي يتضمنها عقد الصلح؛ فبينت أنها تفسر تفسيرًا ضيقًا في حدود الحقوق التي كانت محلاً للنزاع، ويراعى في تحديد مدلول تلك العبارات الظروف التي كانت قائمة وقت إبرام العقد.

مثال ذلك: إذا تصالح الشريك مع شركائه على ما يستحقه من أرباح الشركة، فلا يحمل الصلح إلا على ما استحقه فعلاً من أرباح لا ما يستحقه في المستقبل.

بينت المادة الأثر المترتب على عقد الصلح، وهو انقضاء الحقوق والادعاءات التي نزل عنها أي من المتصالحين، وليس لهما أو لورثتهما الرجوع فيه. ويترتب على ذلك أثران:

الأثر الأول: نزول المتصالح عن ادعائه؛ فليس له الرجوع فيه؛ فمثلاً: لو تصالح الدائن على أن ينزل عن جزء من الدين المتنازع فيه في مقابل أن يوفي المدين الباقي؛ فليس للدائن الرجوع فيما نزل عنه.

والأثر الثاني: ثبوت الحق وخلوصه للمتصالح الآخر.

وتجدر الإشارة إلى أن ترتب هذا الأثر على عقد الصلح لا يحول دون تطبيق القواعد العامة على هذا العقد؛ فيكون العقد قابلاً للإبطال إذا اقترن به عيب في الرضى، ويصح تعليق عقد الصلح على شرط واقف أو فاسخ، والاتفاق على شرط جزائي عند إخلال المتصالح بالتزامه المقابل، ويجوز لأي من المتصالحين إذا أخل الآخر بالتزامه أن يطلب إما تنفيذ الصلح عيناً وإما فسخ الصلح، مع التعويض إن كان له مقتض، وللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا كان ما أخل به المتصالح قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام.

تناولت المادة الأثر النسبي لعقد الصلح من حيث محله؛ فبينت أن أثره يقتصر على الحقوق التي شملها العقد وقصد الطرفان حسم النزاع فيها دون غيرها، دون أن تمتد آثاره إلى مسائل أو حقوق أخرى لم يشملها عقد الصلح.

مثال ذلك: إذا تصالح الوارث مع بقية الورثة على ميراث، اقتصر الصلح على التركة الموجودة وقت الصلح، ولا يشمل أي مال آخر يظهر للمورث بعد ذلك.

بينت المادة أن المسابقة عقد يلتزم فيه شخص ببذل جعل لمن يفوز في سباق يتوقف الفوز فيه على عمل المتسابق، وليس على الحظ.

ومن هذا يتبين الآتي:

أولاً: أطراف عقد المسابقة، وهم:

وفي كل الأحوال يجب في عقد المسابقة -كما في كل العقود- تعيين أطراف العقد؛ فإن كان السباق موجهًا لأشخاص غير معينين فهو وعد بالجائزة وفق ما هو مبين في المادة (١١٧) من هذا النظام، وهو تصرف بإرادة منفردة، وليس عقد مسابقة.

ثانيًا: محل عقد المسابقة من الجانبين، ويجب أن تتوفر فيه شروط المحل وفقًا للمادة (٧٢) من هذا النظام، وذلك على النحو الآتي:

الشرط الأول: أن يكون ممكناً في ذاته؛ فلا يصح أن يكون السباق مستحيلاً في ذاته.

الشرط الثاني: ألا يكون مخالفًا للنظام العام؛ فلا يصح أن يكون السباق في أمر غير مشروع؛ كالقمار. وإطلاق السباق في المادة يفيد جواز بذل الجعل في كل سباق مشروع.

واشترطت المادة في السباق أن يتوقف الفوز فيه على عمل المتسابق؛ وبذا خرج القمار؛ فهو يعتمد على الحظ، وكلُّ اتفاقٍ على قمار يقع باطلاً، وفقًا للمادة (٤٠٦) من هذا النظام.

الشرط الثالث: أن يكون معيناً أو قابلاً للتعيين؛ فلا بد من تحديد نطاق السباق ونظامه وكيفية الفوز فيه وغير ذلك.

ويستخلص من ذلك أن عقد المسابقة:

أولاً: عقد تمليك؛ فباذل الجعل يملك المتسابق الجعل بمقتضى عقد المسابقة.

ثانيًا: عقد ملزم للجانبين؛ فهو يرتب التزامًا على كلا المتعاقدين.

ثالثًا: عقد معاوضة؛ فالالتزامات فيه متبادلة.

رابعًا: عقد رضائي؛ فلا يشترط لانعقاده شكل أو وضع معين.

تناولت المادة الأحكام المتعلقة بمن يصح منه الالتزام بالجعل في عقد المسابقة؛ فبينت أنه لا يخلو الأمر من ثلاثة فروض:

الفرض الأول: أن يكون الملتزم بالجعل بعض المتسابقين لا جميعهم، سواء كان الملتزم به واحدًا أو أكثر؛ فتصح المسابقة في هذا الفرض.

الفرض الثاني: أن يكون الملتزم بالجعل شخصًا أو أكثر من غير المتسابقين، وهذا هو الأكثر؛ فتصح المسابقة في هذا الفرض.

الفرض الثالث: أن يكون الملتزم بالجعل جميع المتسابقين؛ بأن يلتزم كل متسابق للمتسابق الآخر بأن يعطيه الجعل في حال فوزه؛ فلا تصح المسابقة في هذا الفرض.

وتجدر الإشارة إلى أنه لا يدخل في هذا الفرض ما إذا كان للمسابقة نفقات وتحمل كل متسابق ما يخصه من هذه النفقات.

تناولت المادة حكم المسابقة التي تجري بين فرق لا بين أشخاص؛ فبينت أن كل فريق يُعامل عند تطبيق أحكام الالتزام بالجعل معاملة الشخص الواحد، بصرف النظر عن عدد أعضائه.

ويترتب على ذلك أنه لا يصح أن يصدر الالتزام ببذل الجعل من جميع الفرق المشاركة في السباق، أما إذا التزم به بعض الفرق دون سائرها، أو كان الالتزام ببذل الجعل من غيرها، فإنه يصح الالتزام وفقًا للمادة (٤٠٤) من هذا النظام.

قررت المادة بطلان أي اتفاق على قمار؛ فالقمار يعتمد على الحظ، بخلاف المسابقة التي تعتمد على عمل المتسابق وفقًا للمادة (٤٠٣) من هذا النظام.

والقمار يؤدي بالضرورة إلى خسارة أحد الطرفين وربح الآخر، ومنه الرهان؛ حيث يتبارى المتراهنون على توقع شيء في واقعة غير محققة، فمن صدق توقعه كسب الرهان.

وإذا وقع اتفاق على قمار فهو باطل، وأثر هذا أنه يجوز لكل ذي مصلحة التمسك بالبطلان، وللمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها، وفقًا للمادة (٨١) من هذا النظام.

بينت المادة أن الإيجار عقد يلتزم بمقتضاه المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالمأجور غير القابل للاستهلاك مدة معينة، وذلك مقابل أجرة معجلة أو مؤجلة أو مقسطة.

وعلى هذا؛ فلعقد الإيجار عدد من المقومات، منها:

ويستخلص من ذلك أن عقد الإيجار:

أولاً: عقد ملزم للجانبين؛ فهو يرتب التزامًا على كلا المتعاقدين.

ثانيًا: عقد معاوضة؛ فكلا المتعاقدين يأخذ مقابلاً لما يلتزم به.

ثالثًا: عقد رضائي؛ فلم يشترط هذا النظام لانعقاده شكلاً معيناً، ومع ذلك فقد يرد نص نظامي خاص باشتراط الشكل في بعض صور عقد الإيجار.

رابعًا: عقد يقع التراضي فيه على العناصر الثلاثة: منفعة المأجور، والمدة، والأجرة.

التفريق بين عقد الإيجار وغيره من العقود:

ففيه لا ينتفع المودع لديه بالوديعة.

بينت الفقرة (١) ما يصح أن يكون مأجورًا؛ وهو ثلاثة أنواع:

النوع الأول: العين، سواء كانت عقارًا؛ كإيجار أرض أو منزل، أو منقولاً؛ كإيجار مركبة أو آلة.

النوع الثاني: المنفعة؛ كما لو أن مستأجر العين آجرها مستأجرًا آخر وفقًا للمادة (٤٣٧) من هذا النظام، فيكون الإيجار واقعًا على المنفعة المستندة إلى حق شخصي.

النوع الثالث: الحق؛ كما لو أن المنتفع الذي يملك حق الانتفاع آجر هذا الحق غيره.

وفي جميع ذلك يصح أن يكون المأجور معيناً بالذات؛ كما لو آجر سيارة معينة بذاتها، أو أن يكون معيناً بالنوع.

وقررت الفقرة (٢) صحة أن يكون المأجور حصة شائعة؛ فمن يملك نصف عقارٍ على الشيوع له أن يؤجره، وللمستأجر أن يستوفي المنفعة مهايأة مع الشركاء الآخرين، أو يؤجر حصته من المنفعة أحد الشركاء أو الغير.

وعموم الفقرة يدل على صحة إيجار الحصة الشائعة ولو كان المال قابلاً للقسمة.

تناولت المادة حكم تقدير الأجرة بناء على أسس صالحة تتحدد بمقتضاها؛ فالأجرة في عقد الإيجار تعد محلاًّ للالتزام، ويشترط فيها أن تكون معينة أو قابلة للتعيين، وإلا وقع العقد باطلاً، وفق ما جاء في المادة (٧٢) من هذا النظام.

فبينت المادة أنه متى كانت الأجرة قابلة للتعيين باتفاق المتعاقدين في تقدير الأجرة على بيان أسس صالحة تتحدد بمقتضاها؛ فيعد ذلك كافيًا في تحقق شرط تعيين مقدار الأجرة، ولا يجب لتحقق هذا الشرط أن يحدد مقدار الأجرة عند العقد.

وبينت المادة صورتين للأسس الصالحة التي يمكن أن تتحدد الأجرة بمقتضاها، وهما:

الصورة الأولى: أن تكون الأجرة بمبلغ معين مع نسبة معلومة من الناتج؛ مثل أن يؤجر شخص آخر أرضًا زراعية على أن تكون الأجرة مائة ألف ريال مع ثلث ناتجها.

الصورة الثانية: أن تكون الأجرة بمبلغ معين مع نسبة معلومة من الربح.

وفي جميع ذلك يمكن أن يكون تقدير الأجرة بناء على هذه الأسس باتفاق صريح؛ كأن يتفق المتعاقدان على أن تكون الأجرة هي أجرة المثل عند العقد، أو باتفاق ضمني؛ كأن يسكت المتعاقدان عن تعيين مقدار الأجرة ويتبين من ظروف الحال توجه إرادتهما إلى أجرة المثل أو ما جرى عليه التعامل بينهما.

تضمنت المادة ثلاثة أنواع من الشروط يصح اشتراطها في عقد الإيجار:

الشرط الأول: تعجيل الأجرة؛ أي دفعها كاملة عند العقد، وللمؤجر أن يمتنع عن تسليم المأجور حتى يستوفي الأجرة المعجلة وفقًا للمادة (٤١٧) من هذا النظام.

الشرط الثاني: تأجيل الأجرة؛ أي دفعها كاملة عند انتهاء العقد.

الشرط الثالث: تقسيط الأجرة؛ أي دفعها على أقساط تؤدى في أوقات معينة.

ولا فرق في ذلك بين أن يكون المأجور معيناً بالذات أو معيناً بالنوع، أو أن يكون عقد الإيجار منجزًا أو مضافًا إلى أجل مستقبل.

وإذا وقع الشك في كون الأجرة معجلة عند العقد أو مؤجلة عند انتهاء العقد؛ فيفسر الشك لمصلحة من يتحمل عبء الشرط تطبيقًا للمادة (١٠٤) من هذا النظام، وهو هنا المستأجر؛ لأنه المدين بالأجرة.

تناولت المادة الحكم فيما إذا وقع عقد الإيجار على شيء معين بالذات وحدد في العقد عدد وحداته، ثم تبين بعد ذلك زيادة الوحدات عما هو محدد في العقد أو نقصانها؛ فبينت المادة أنه لا يخلو الأمر من حالتين:

الحالة الأولى: إذا كانت الأجرة إجمالية دون تحديد ما يقابل كل وحدة على حدة؛ فبينت الفقرة (١) أن العبرة في الأجرة بما حُدد في العقد، وعلى هذا يلزم المستأجر دفع الأجرة المحددة دون زيادة أو نقص، مع حقه في طلب الفسخ إذا كانت الوحدات أنقص.

مثال ذلك: أن يؤجر شخص آخر قطعة أرض على أن مساحتها مائة متر بأجرة إجمالية قدرها عشرة آلاف ريال، ثم يتبين زيادة مساحتها أو نقصانها؛ فيلزم المستأجر دفع الأجرة المحددة دون زيادة أو نقص، مع حقه في طلب الفسخ في حالة النقص.

الحالة الثانية: إذا كانت الأجرة محددة في العقد لكل وحدة على حدة؛ فبينت الفقرة (٢) أن المستأجر يلتزم في حالة الزيادة بدفع الأجرة المحددة للوحدات الزائدة، والمؤجر يلتزم في حالة النقص بإنقاص الأجرة المحددة للوحدات الناقصة، مع حق المستأجر في طلب الفسخ في حالتي الزيادة والنقص.

مثال ذلك: أن يؤجر شخص آخر قطعة أرض على أن مساحتها مائة متر، والأجرة مائة ريال لكل متر، ثم يتبين زيادة مساحتها أو نقصانها؛ فيلزم المستأجر في حالة الزيادة أن يدفع مائة ريال لكل متر، ويلزم المؤجر في حالة النقص أن ينقص مائة ريال لكل متر، وللمستأجر طلب الفسخ في الحالتين.

وبينت الفقرة (٣) عدم أحقية المستأجر في طلب الفسخ إذا كان مقدار النقص أو الزيادة يسيرًا ولا يؤثر في المنفعة المقصودة، وهذا الحكم يعد تطبيقًا للقاعدة العامة في الفسخ القضائي المقررة في المادة (١٠٧) من هذا النظام.

تناولت المادة التاريخ الذي يبدأ منه احتساب مدة عقد الإيجار؛ إذ عقد الإيجار يخول المستأجر الانتفاع بالمأجور مدة معينة وفقًا للمادة (٤٠٧) من هذا النظام، مما يجعل تحديد هذه المدة من العناصر الأساسية في العقد.

فبينت المادة أنه لا يخلو الأمر من حالتين:

الحالة الأولى: إذا حدد المتعاقدان التاريخ في العقد؛ فتبدأ مدة الإيجار من التاريخ المحدد في العقد. ولا يشترط أن تبدأ مدة الإيجار من يوم إبرام العقد، بل يصح الاتفاق على تأجيل بدايتها إلى أجل مستقبل وفقًا للمادة (٤١٤) من هذا النظام.

الحالة الثانية: إذا لم يحدد المتعاقدان التاريخ في العقد؛ فتبدأ مدة الإيجار من تاريخ انعقاد العقد، بتلاقي الإيجاب والقبول.

وحكم المادة يعد تطبيقًا للأصل الذي قررته المادة (٢٧٥) من هذا النظام بوجوب الوفاء فورًا بمجرد ترتب الالتزام في ذمة المدين؛ ما لم يوجد اتفاق أو نص نظامي بخلاف ذلك.

تناولت المادة الحكم فيما إذا لم يتفق المتعاقدان على تعيين مدة عقد الإيجار؛

فبينت أنه لا يخلو الأمر من حالتين:

الحالة الأولى: إذا كانت الأجرة عن وحدة زمنية معينة، فتعد تلك الوحدة هي مدة العقد، ويعد العقد منعقدًا إلى نهايتها.

الحالة الثانية: إذا لم تكن الأجرة عن وحدة زمنية معينة، فتقدر مدة الإيجار بحسب العرف وظروف العقد.

وإذا اختلف المتعاقدان في تعيين المدة وفقًا لذلك تولت المحكمة تعيينها.

قررت المادة صحة إضافة عقد الإيجار إلى أجل مستقبل؛ وذلك بإرجاء نفاذه إلى وقت لاحق يتفق عليه الطرفان، على أن يكون ذلك الأجل أمرًا مستقبلاً محقق الوقوع وفقًا للمادة (٢٠٤) من هذا النظام.

مثال ذلك: لو أبرم العقد في الأول من الشهر على أن تبدأ مدة الإيجار في العشرين من الشهر، فلا يكون العقد نافذًا إلا في يوم العشرين.

ويترتب على إضافة عقد الإيجار إلى أجل مستقبل تراخي نفاذه إلى حين حلول ذلك الأجل؛ ومن ثمَّ لا يلزم المؤجر تسليم المأجور إلا في ذلك التاريخ، ولا يلزم المستأجر دفع الأجرة إلا في ذلك التاريخ؛ لأن استحقاق الأجرة يقابل تمكينه من الانتفاع بالمأجور، ما لم يوجد اتفاق على خلاف ذلك.

وإذا انتقلت ملكية المأجور خلال المدة الواقعة بين إبرام العقد وحلول الأجل، كانت العبرة في نفاذ الإيجار في حق المالك الجديد بتاريخ ثبوت عقد الإيجار متى كان سابقًا على التصرف الناقل للملكية، لا بتاريخ ابتداء مدة الإيجار، وفقًا للمادة (٤٢٨) من هذا النظام.

وتجري على العقد الأحكام المقررة للالتزام المضاف إلى أجل الواردة في هذا النظام.

بينت المادة أنه إذا انتهت مدة الإيجار وثبت وجود ضرورة ملحة لدى المستأجر تستوجب امتداد مدة الإيجار، فتمتد المدة بمقدار تلك الضرورة، مع التزام المستأجر بدفع أجرة المثل للمؤجر عن المدة الممتدة.

وحكم المادة ليس من النظام العام، فهو مقرر في حال عدم وجود اتفاق صريح أو ضمني على خلافه.

بينت الفقرة (١) التزام المؤجر بتسليم المأجور وملحقاته بحال يمكن معها استيفاء المنفعة المقصودة كاملة؛ وفقًا لما تم الاتفاق عليه أو للعرف وطبيعة المأجور.

والالتزام بتسليم المأجور لا يقتصر على تسليم المأجور ذاته بل يشمل أيضًا ملحقاته، وملحقات الشيء هي: ما يتبع الأصل ويعد بصفة دائمة لخدمته؛ كحقوق الارتفاق.

واعتبار أن شيئًا ما من ملحقات شيء آخر أو ليس من ملحقاته يُرجع فيه إلى الاتفاق بين الطرفين بحيث لو وجد اتفاق بين طرفي عقد الإيجار في اعتبار هذا الشيء من ملحقات المأجور فحينئذ يعد من ملحقاته، أما إذا لم يوجد اتفاق فيرجع في تحديد كون هذا الشيء من ملحقات المأجور أو ليس من ملحقاته إلى العرف وطبيعة الأشياء؛ كاعتبار استعمال المصاعد والسلالم وخزانات المياه والغاز المركزي من ملحقات الشقة المؤجرة في مبنى يتكون من عدة شقق.

وتجدر الإشارة إلى أن من الملحقات ما يعد ضروريًا للمأجور بحيث لا يمكن الانتفاع به الانتفاع المقصود إلا بوجوده. فإذا لم يوجد كله أو بعضه، التزم المؤجر بإيجاد ما ليس موجودًا منه وتسليمه للمستأجر، ولا يكتفي بتسليم ما هو موجود فقط؛ لأن هذا هو التفسير المعقول لنية المتعاقدين.

وبينت الفقرة (٢) أن التسليم يكون بتمكين المستأجر من الانتفاع بالمأجور دون مانعٍ يعوق الانتفاع به، ولا يكتفى بذلك بل لا بد أن يستمر هذا التمكين حتى انقضاء مدة الإيجار؛ فالتزام المؤجر التزام إيجابي، لا يقتصر على التخلية بين المأجور والمستأجر وتركه ينتفع بالمأجور، بل لا بد من تمكينه من الانتفاع بالمأجور حتى انقضاء مدة الإيجار.

وكل ما يتوقف عليه استيفاء المنفعة المقصودة يدخل ضمن التزامات المؤجر؛ فالمنزل المؤجر للسكنى يجب أن يسلم صالح الأبواب والنوافذ، والأرضيات والجدران وغير ذلك مما يتوقف عليه التمكن من الانتفاع، والأرض الزراعية يجب أن تسلم في حال تصلح معها للزراعة.

وعلى هذا لو كان في المأجور خلل يمنع استيفاء المنفعة المقصودة، فإن من التزامات المؤجر أن يقوم بإصلاح هذا الخلل على الوجه الذي يتمكن معه المستأجر من استيفاء المنفعة.

ومن مقتضيات التمكين من الانتفاع تسليم المأجور خاليًا من جميع العوائق التي تحول دون الانتفاع به؛ فلو كان المأجور مؤجرًا لشخص ثم انتهت مدة الإيجار وبقي المستأجر في المأجور وقام المؤجر بإيجار المأجور لمستأجر ثان، فيلزم المؤجر إخراج المستأجر الأول ليتمكن المستأجر الثاني من الانتفاع بالمأجور.

ومن مقتضيات استمرار التمكين من الانتفاع حتى انقضاء مدة الإيجار عدم جواز إحداث المؤجر في المأجور أو ملحقاته أي تغيير يخل بهذا الانتفاع.

بينت المادة حق المؤجر في الامتناع عن تسليم المأجور حتى يسلمه المستأجر الأجرة المعجلة.

ويقصد بالأجرة المعجلة الأجرة التي اتفق الطرفان على أن يكون الوفاء بها مستحقًّا قبل البدء في الانتفاع بالمأجور.

وحكم المادة يعد تطبيقًا لحق الحبس الوارد في المادة (١٩١) من هذا النظام التي تقضي بأن لكل من التزم بأداء شيءٍ أن يمتنع عن الوفاء به ما دام الدائن لم يوف بالتزام في ذمته نشأ بسبب التزام المدين وكان مرتبطاً به؛ فالتزام المؤجر بتسليم المأجور يقابله التزام المستأجر بأداء الأجرة المعجلة، فإذا لم يوف المستأجر بهذا الالتزام، جاز للمؤجر أن يحبس المأجور وألا يسلمه إليه حتى يستوفي الأجرة المستحقة. ولا يعد امتناع المؤجر في هذه الحالة إخلالاً بالتزامه بالتسليم، بل هو استعمال لحق منحه النظام إياه ضمانًا لاستيفاء حقه.

وتجدر الإشارة إلى أنه يجب لإعمال حكم المادة أن تكون الأجرة معجلة، أما إذا كانت الأجرة مؤجلة إلى وقت لاحق للبدء في الانتفاع بالمأجور، فلا يحق للمؤجر أن يمتنع عن تسليم المأجور.

بينت المادة أن الأصل سريان أحكام تسليم المبيع على تسليم المأجور وملحقاته، ويستثنى من ذلك ما إذا وجد اتفاق صريح أو ضمني بين المؤجر والمستأجر يغاير الأحكام التي قررها النظام في تسليم المبيع؛ فالمقدم حينئذ اتفاق المتعاقدين.

وعلى هذا فتسليم المأجور يكون بالتسليم الفعلي والتسليم الحكمي؛ فتسليم المأجور تسليمًا فعليًا يكون بوضعه تحت تصرف المستأجر بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق، ولو لم يستول عليه استيلاء ماديًا، ما دام أن المؤجر قد أعلمه بذلك، وذلك على الوجه الذي يتفق مع طبيعة المأجور؛ فإذا كان المأجور منزلاً، كان تسليمه بإعطاء المفاتيح للمستأجر، أو بتمكينه من حيازته بأي طريق آخر، وذلك بعد إخلاء المنزل وإخراج ما للمؤجر أو للمستأجر السابق من أمتعة ونحو ذلك.

وإذا كان المأجور أرضًا زراعية، كان تسليمه بوضعه تحت تصرف المستأجر، بعد إخلائه من المستأجر السابق، وما قد يوجد فيه من آلات أو معدات.

وإذا كان المأجور حق مرور، كان تسليمه بتسليم سند الحق إن كان له سند، أو بالترخيص للمستأجر في استعمال هذا الحق مع تمكينه من ذلك بإزالة ما قد يحول بينه وبين المرور.

والتسليم الحكمي للمأجور يقوم مقام التسليم الفعلي، ويتم بمجرد تراضي المتعاقدين على أن المأجور قد تم تسليمه من المؤجر إلى المستأجر. ويختلف التسليم الحكمي عن التسليم الفعلي بأنه تصرف نظامي أو بحكم النظام، وليس عملاً ماديًا.

والتسليم الحكمي للمأجور له عدة صور، منها:

الصورة الأولى: أن يكون المأجور في حيازة المستأجر قبل عقد الإيجار؛ كما لو كان المأجور في يد المستأجر بإعارة أو إيداع ثم اتفق الطرفان على الإيجار، أو كان المأجور في حيازة المستأجر بعقد إيجار سابق ثم تم تجديد العقد.

ففي هذه الصورة يعد المستأجر حائزًا فعلاً للمأجور وقت العقد، ولا يحتاج إلى استيلاء مادي جديد ليحصل التسليم، وإنما يحتاج إلى اتفاق مع المؤجر على أن يبقى المأجور في حيازته، ولكن ليس بصفته مستعيرًا أو مودعًا لديه أو مستأجرًا سابقًا، بل بصفته مستأجرًا بإيجار جديد أو مجدد.

الصورة الثانية: أن يبقى المأجور في حيازة المؤجر بعد عقد الإيجار لا بصفته مؤجرًا، بل بصفته مستأجرًا من الباطن أو مستعيرًا أو مودعًا لديه.

ففي هذه الصورة يتفق الطرفان على الاستغناء عن تسلم المستأجر للمأجور بموجب عقد الإيجار ثم إعادة تسليمه للمؤجر مرة أخرى بموجب عقد من الباطن أو إعارة أو إيداع.

الصورة الثالثة: أن يقوم المستأجر بإعارة المأجور أو إيداعه أو غير ذلك من التصرفات التي تستلزم القبض وذلك قبل قبض المأجور، فيقوم الطرف الثالث بتسلم المأجور من المؤجر مباشرة، فهذا التسليم للمستعير أو المودع لديه يقوم مقام التسليم للمستأجر.

ففي هذه الصورة ينتقل المأجور انتقالاً ماديًا للطرف الثالث، ويعد تسلمه تسلمًا فعليًا بالنسبة إلى العقد الذي أبرمه مع المستأجر، وتسلمًا حكميًا بالنسبة إلى عقد الإيجار، ويقوم التسلم الأول مقام التسلم الثاني.

بينت الفقرة (١) التزام المؤجر بالإصلاحات الضرورية اللازمة لبقاء المأجور صالحًا للانتفاع، ويدخل في ذلك إصلاح ما يلحق المأجور من خلل يؤثر في استيفاء المنفعة المقصودة؛ كإصلاح المصاعد وشبكة المياه والتمديدات الكهربائية، وأما الإصلاحات غير الضرورية؛ كطلاء المأجور وتحسين واجهته، فلا يلزم المؤجر القيام بها.

وتجدر الإشارة إلى التمييز بين ثلاثة أنواع من الإصلاحات:

النوع الأول: الإصلاحات الضرورية لحفظ المأجور، وهي الإصلاحات اللازمة لحفظ المأجور من خطر يتهدده، وتقتضي الاستعجال عادة، ويترتب على عدم القيام بها تعرض المأجور للهلاك أو التلف؛ كإصلاح حائط مائل، أو تقوية أساس واهٍ، أو وقف تسريب في المياه يهدد سلامة المبنى، فهذه الإصلاحات تلزم المؤجر، ويشملها حكم الفقرة؛ لأنها ما دامت ضرورية لحفظ المأجور فهي ضرورية للانتفاع به، وهي في الوقت ذاته حق للمؤجر؛ فليس للمستأجر أن يمنعه من القيام بها وفق ما بينته المادة (٤٣٤) من هذا النظام.

النوع الثاني: الإصلاحات الضرورية للانتفاع بالمأجور، وليست لازمة لحفظ المأجور من الهلاك أو التلف، فهذه الإصلاحات تلزم المؤجر وفق ما بينته الفقرة، ولكنها ليست حقًا له؛ فللمستأجر أن يمنعه من القيام بها أثناء مدة الإيجار.

النوع الثالث: الصيانة المعتادة، وهي الأعمال اللازمة للانتفاع بالمأجور، ولكنها يسيرة جرى العرف على أن يتحملها المستأجر؛ كإصلاح الأقفال والمفاتيح والإصلاحات اليسيرة لأجهزة التكييف، فهذه الأعمال لا يشملها حكم الفقرة، وإنما تلزم المستأجر وفق ما بينته المادة (٤٣٣) من هذا النظام.

وإذا وقع الشك في كون العمل من الإصلاحات الضرورية التي تلزم المؤجر أو من الصيانة المعتادة التي تلزم المستأجر؛ فيفسر الشك لمصلحة المستأجر؛ لأن الأصل أن يقوم المؤجر بكل ما من شأنه بقاء المأجور صالحًا للانتفاع فيما عدا الصيانة المعتادة؛ فهي استثناء، والاستثناء لا يتوسع فيه.

وبينت الفقرة (٢) أنه إذا تأخر المؤجر عن القيام بالإصلاحات الضرورية الواردة في الفقرة (١)، وذلك بعد إعذاره وفق ما هو مبين في المادة (١٧٧) من هذا النظام؛ فللمستأجر أن يختار أحد الخيارات الآتية:

الخيار الأول: طلب التنفيذ العيني؛ بأن يتقدم إلى المحكمة للحصول على الإذن بالقيام بالإصلاحات الضرورية، فإذا أذنت له المحكمة وقام بها كان له الرجوع على المؤجر بنفقات هذه الإصلاحات، على أن يكون ذلك وفقًا لما هو متعارف عليه من النفقات، فإن تجاوز ما هو متعارف عليه فليس له الرجوع إلا بالقدر المتعارف عليه.

وإذا كانت تلك الإصلاحات من الأمور المستعجلة التي لا تحتمل التأخير أو كانت يسيرة عرفًا، فيجوز للمستأجر أن يقوم بها دون إذن المحكمة ويقتطع نفقات هذه الإصلاحات من أجرة المأجور، على أن يكون ذلك بالقدر المتعارف عليه، وإذا طالب بهذه النفقات فتتأكد المحكمة من تحقق شروط قيامه بتلك الإصلاحات دون إذنها، وعلى المستأجر في جميع الأحوال أن يلتزم للمؤجر بتقديم حساب عما تم إصلاحه. وهذا الحكم يعد تطبيقًا للقاعدة العامة المقررة في المادة (١٦٧) من هذا النظام.

وإذا كانت الإصلاحات الضرورية باهظة لا تتناسب مع الأجرة، فللمحكمة أن تعفي المؤجر من التنفيذ العيني بناء على طلبه وتقصر حق المستأجر على طلب إنقاص الأجرة أو الفسخ إذا كان ذلك لا يلحق به ضررًا جسيمًا؛ تطبيقًا للمادة (١٦٤) من هذا النظام.

الخيار الثاني: طلب إنقاص الأجرة؛ ومتى حكم للمستأجر بإنقاص الأجرة أنقصت لا من وقت المطالبة فحسب، بل من وقت حصول النقص في الانتفاع بسبب عدم القيام بالإصلاحات الضرورية؛ لأن الأجرة تقابل الانتفاع، وهذا هو التنفيذ بطريق التعويض، ومتى قام المؤجر بالإصلاحات عادت الأجرة إلى حالها.

الخيار الثالث: طلب فسخ العقد؛ وتجري على ذلك القواعد العامة في الفسخ القضائي الواردة في المادة (١٠٧) من هذا النظام؛ فللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا كان ما أخل به المؤجر قليل الأهمية، وتقصر حق المستأجر على التعويض.

وفي جميع الخيارات يحق للمستأجر -وفقًا للقواعد العامة- طلب التعويض عما لحقه من ضرر بسبب تأخر المؤجر عن القيام بتلك الإصلاحات، ويشترط لاستحقاق المستأجر التعويض الإعذار تطبيقًا للمادة (١٧٥) من هذا النظام، ما لم تتوفر إحدى الحالات المبينة في المادة (١٧٦) من هذا النظام.

وبينت الفقرة (٣) جواز اتفاق المتعاقدين على خلاف ما تضمنته الفقرة (١) والفقرة (٢) من أحكام، فهي ليست من النظام العام؛ وعلى هذا يجوز للمتعاقدين الاتفاق على إعفاء المؤجر من هذا الالتزام، فلا يكون مطالبًا بالقيام بهذه الإصلاحات، أو الاتفاق على إنقاص هذا الالتزام؛ كأن يتفق على إعفاء المؤجر من أنواع معينة من الإصلاحات لا كلها، أو يُتفق على قصر حق المستأجر على إنقاص الأجرة دون حقه في الفسخ، كما يجوز الاتفاق على زيادة هذا الالتزام؛ كأن يُتفق على أن للمستأجر القيام بالإصلاحات على حساب المؤجر ولو لم تكن من الأمور المستعجلة وليست يسيرة عرفًا دون إذن المحكمة.

وحكم الفقرة يعد تطبيقًا لما هو مقرر في المادة (١٧٣) والمادة (١٧٤) من هذا النظام بجواز إعفاء المدين -وهو المؤجر هنا- من المسؤولية العقدية في غير حالات الغش أو الخطأ الجسيم، وجواز زيادة هذه المسؤولية.

وتجدر الإشارة إلى أنه إذا شرط المؤجر إعفاءه من الإصلاحات الضرورية، وقام بها المستأجر على نفقته؛ فلا يحول ذلك دون حق المستأجر في الرجوع بما أنفقه على المؤجر بعد انتهاء عقد الإيجار وفقًا لقواعد الإثراء بلا سبب، ما لم يتفق على خلاف ذلك.

وإذا وقع الشك في تفسير شرط الإعفاء أو الإنقاص أو الزيادة في الالتزام؛ فيفسر الشك لمصلحة من يتحمل عبء هذا الشرط تطبيقًا للمادة (١٠٤) من هذا النظام؛ ففي حال الإعفاء أو الإنقاص يفسر الشك لمصلحة المستأجر، وفي حال الزيادة يفسر لمصلحة المؤجر.

بينت المادة انفساخ عقد الإيجار من تلقاء نفسه في حال الهلاك الكلي للمأجور أثناء مدة الإيجار.

وهذا الهلاك قد يكون ماديًا؛ كما لو هلك المأجور بسبب صاعقة أو حريق أو غرق، وقد يكون نظاميًا؛ كما لو نزعت ملكية العقار المأجور للمصلحة العامة، أو صدر قرار بإخلاء المأجور لأسباب تتصل بالسلامة.

وحكم المادة يشمل الهلاك بسبب قوة قاهرة، أو بسبب خطأ المؤجر أو المستأجر أو الغير؛ فانفساخ العقد راجع إلى استحالة تنفيذه.

على أنه إذا كان الهلاك بسبب خطأ المؤجر كان مسؤولاً عن تعويض المستأجر عن الضرر الذي أصابه بسبب انفساخ العقد قبل انقضاء مدته. وإذا كان الهلاك بسبب خطأ المستأجر كان مسؤولاً عن تعويض المؤجر عن الهلاك وعن انفساخ العقد قبل انقضاء مدته. وإذا كان الهلاك بسبب خطأ الغير كان مسؤولاً عن تعويض المؤجر والمستأجر.

تناولت المادة الحكم في حال هلاك المأجور أثناء مدة الإيجار هلاكًا جزئيًا، وهذا الهلاك قد يكون ماديًا؛ كما لو تهدم جزء من العقار المأجور مع بقاء الجزء الآخر صالحًا للانتفاع، وقد يكون نظاميًا؛ كما لو نزعت ملكية جزء من العقار المأجور للمصلحة العامة.

وبينت المادة أنه في حكم الهلاك الجزئي أن يصبح المأجور في حالٍ تنقص من الانتفاع الذي أجر من أجله ولو لم ينعدم بعض أجزائه؛ كما لو غمرت المياه الطابق الأول من مبنىً مكون من طابقين فجعلته غير صالح للانتفاع مع بقاء الطابق الثاني صالحًا للانتفاع.

وفرقت المادة في حال الهلاك الجزئي أو نقص الانتفاع بين فرضين:

الفرض الأول: أن يكون ذلك بسبب المستأجر؛ فيبقى العقد قائمًا، ولا رجوع للمستأجر على المؤجر ليطالب بإنقاص الأجرة أو الفسخ أو إعادة المأجور إلى ما كان عليه، ويبقى ملتزمًا بالعقد إلى نهايته، ويلزمه تعويض المؤجر عما أحدثه من الهلاك أو النقص في المأجور.

الفرض الثاني: ألا يكون ذلك بسبب المستأجر، سواء كان ذلك لقوة قاهرة أو فعل المؤجر أو الغير؛ فللمستأجر أن يختار أحد الخيارين الآتيين:

الخيار الأول: طلب فسخ العقد؛ وتجري على ذلك القواعد العامة في الفسخ القضائي الواردة في المادة (١٠٧) والمادة (١١٠) من هذا النظام؛ فللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا كان النقص في الانتفاع قليل الأهمية، وتقصر حق المستأجر على التعويض.

الخيار الثاني: طلب إنقاص الأجرة؛ ومتى حكم للمستأجر بإنقاص الأجرة أنقصت لا من وقت المطالبة فحسب، بل من وقت حصول النقص في الانتفاع، ومتى أعاد المؤجر المأجور إلى ما كان عليه عادت الأجرة إلى حالها.

وتجدر الإشارة إلى أنه متى تبين أن التنفيذ العيني غير مرهق للمؤجر، فللمستأجر أن يطالب المؤجر بإعادة المأجور إلى ما كان عليه؛ تطبيقًا للقاعدة العامة المقررة في المادة (١٦٤) من هذا النظام بأن يُجبَر المدين بعد إعذاره على تنفيذ التزامه تنفيذًا عينيًّا متى كان ذلك ممكناً. ويكون التنفيذ وفق ما هو مبين في المادة (١٦٧) من هذا النظام.

وفي جميع الخيارات يحق للمستأجر -وفقًا للقواعد العامة- طلب التعويض عما لحقه من ضرر إذا كان الهلاك الجزئي أو نقص الانتفاع بفعل المؤجر أو الغير.

بينت المادة حكم النفقات التي لا يتوقف عليها بقاء المأجور صالحًا للانتفاع، فهذه النفقات لا تلزم المؤجر أصلاً، ولكن إذا قام المستأجر بإحداث إنشاءات أو إصلاحات في المأجور لا يتوقف عليها بقاؤه صالحًا للانتفاع؛ فلا يخلو الأمر من فرضين:

الفرض الأول: أن تكون هذه النفقات بغير إذن المؤجر؛ فليس للمستأجر الرجوع على المؤجر، سواء كانت تلك النفقات لمنفعة المأجور أو لمنفعة المستأجر الشخصية، دون إخلال بحق المستأجر في الرجوع على المؤجر عند انتهاء عقد الإيجار إذا اختار المؤجر استبقاء المحدثات وفق ما بينته المادة (٤٣٦) من هذا النظام.

الفرض الثاني: أن تكون هذه النفقات بإذن المؤجر؛ وهذا الفرض يحتمل إحدى حالتين:

الحالة الأولى: أن تكون النفقات لمنفعة المأجور؛ وتعد النفقات لمنفعة المأجور متى كانت تلبي رغبات عامة المستأجرين، دون الإنشاءات والإصلاحات التي تلائم بعض المستأجرين لا عامتهم، وكذا ما لا يعد من قبيل الإنشاءات والإصلاحات في المأجور مما يكون قابلاً للإزالة عند انتهاء عقد الإيجار.

فبينت الفقرة (١) أن للمستأجر الحق في الرجوع على المؤجر بما أنفقه لمنفعة المأجور، ولو لم يشترط المستأجر الرجوع؛ فإذن المؤجر في القيام بتلك الإنشاءات أو الإصلاحات يعد توكيلاً ضمنيًا منه للمستأجر للقيام بها، والموكل يلتزم بأن يرد للوكيل ما أنفقه في سبيل تنفيذ الوكالة التنفيذ المعتاد وفقًا للمادة (٤٩٩) من هذا النظام.

وحق المستأجر في الرجوع على المؤجر بالنفقات في هذه الحالة مقتصر على القدر المتعارف عليه؛ فلو تجاوز القدر المتعارف عليه فليس له أن يرجع بالقدر الزائد.

الحالة الثانية: أن تكون النفقات لمنفعة المستأجر الشخصية؛ كما لو قام مستأجر العقار بوضع قاطع خشبي لتقسيم غرفة إلى غرفتين.

فبينت الفقرة (٢) أنه ليس للمستأجر الرجوع على المؤجر بما أنفقه لمنفعته الشخصية، دون إخلال بحق المستأجر في الرجوع على المؤجر عند انتهاء عقد الإيجار إذا اختار المؤجر استبقاء المحدثات وفق ما بينته المادة (٤٣٦) من هذا النظام.

والأحكام الواردة في المادة ليست من النظام العام، فهي مقررة في حال عدم وجود اتفاق صريح أو ضمني على خلافها؛ فإذا وجد اتفاق صريح أو ضمني وجب العمل به.

تناولت المادة التزام المؤجر بضمان التعرض للمستأجر في استيفائه للمنفعة طوال مدة الإيجار؛ فبينت أن التعرض الذي يضمنه المؤجر يشمل حالتين:

الحالة الأولى: التعرض الصادر من المؤجر نفسه؛ فبينت الفقرة (١) أن المؤجر يمتنع عن التعرض للمستأجر، وهذا التعرض نوعان:

النوع الأول: التعرض المادي؛ كما لو منع المؤجرُ المستأجرَ من استعمال المصعد، أو ترك المؤجر مواشيه تدخل في الأرض الزراعية المؤجرة لترعى فيها، أو أحدث في المأجور أو توابعه تغييرًا يمنع من الانتفاع به أو يخل بالمنفعة المقصودة؛ مثل هدم جزء من المأجور، أو سد بعض نوافذه أو أبوابه، أو البناء في الأرض المؤجرة.

النوع الثاني: التعرض المبني على سبب نظامي؛ كما لو آجر شخص عيناً غير مملوكة له، ثم أصبح مالكًا لها بسبب من أسباب الملكية، فطلب المؤجر -بعد أن أصبح مالكًا- رد العين من المستأجر؛ فللمستأجر في هذه الحالة أن يمتنع عن رد العين تأسيسًا على أن المؤجر ضامن لتعرضه الشخصي، ولا يجوز الاسترداد لمن وجب عليه الضمان.

ولا يقتصر الحكم في ضمان التعرض على التعرض الصادر من شخص المؤجر، بل يشمل التعرض الصادر من أحد تابعيه. ويقصد بتابع المؤجر كل شخص ليس أجنبيًا عنه في تنفيذ عقد الإيجار، وكانت صلته بالمؤجر هي التي مكنته من التعرض للمستأجر؛ كأهل بيت المؤجر وضيوفهم وأصدقائهم، ويشمل ذلك من ينوب عن المؤجر؛ كالولي والوصي والوكيل، ومن يساعد المؤجر في مباشرة حقوقه وتنفيذ التزاماته الناشئة عن عقد الإيجار؛ كحارس العمارة الذي وضعه المؤجر، ومن يحل محل المؤجر في مباشرة حقوقه وتنفيذ التزاماته الناشئة عن عقد الإيجار؛ كالمقاول والمهندس إذا قاما بترميمات لازمة للمأجور بدلاً من المؤجر، ويشمل كذلك خلف المؤجر العام والخاص وكل من تلقى الحق عنه؛ كمستأجر آخر من المؤجر نفسه إذا كان التعرض له علاقة بصفته مستأجرًا.

الحالة الثانية: التعرض الصادر من الغير؛ فبينت الفقرة (٢) أن المؤجر يضمن هذا التعرض، بشرط أن يكون التعرض مبنيًا على سبب نظامي؛ كما لو ادعى الغير أنه مالك المأجور وأن المؤجر لا يملكه، أو ادعى أن له حق انتفاع على المأجور. ويقصد بالغير كل أجنبي عن عقد الإيجار.

ويجب لتحقق الضمان في كلتا الحالتين أن يقع التعرض فعلاً لا أن يكون مجرد تهديد به؛ فإذا كان تعرضًا شخصيًا من المؤجر وكان تعرضه ماديًا فبأن يقوم بعمل مادي يحول دون انتفاع المستأجر بالمأجور، وإذا كان تعرض المؤجر مبنيًا على سبب نظامي فبأن يطالب المؤجر برد المأجور أو بالحق الذي يؤثر في استيفاء المنفعة، وإذا كان تعرضًا صادرًا من الغير فإن التعرض يكون واقعًا فعلاً إما بطريق أعمال مادية؛ كأن يدخل الأرض المؤجرة مدعيًا أن له عليها حق ارتفاق بالمرور، أو أن يقتصر الغير على رفع دعوى يدعي فيها بحقه، دون أن يلجأ إلى أعمال مادية تحول دون انتفاع المستأجر بالعين.

ومتى وقع التعرض فعلاً وكان هذا التعرض مما يضمنه المؤجر سواء كان بتعرضه شخصيًّا أو أحد تابعيه، أو كان بتعرض من الغير مبني على سبب نظامي، فللمستأجر أن يطالب المؤجر بالتنفيذ العيني؛ وذلك بأن يكف هو أو تابعه عن التعرض، أو يجعل الغير الذي تعرض للمستأجر يكف عن التعرض.

وإلزام المؤجر بالتنفيذ العيني يعد تطبيقًا للقاعدة العامة المقررة في المادة (١٦٤) من هذا النظام بأن يجبر المدين بعد إعذاره على تنفيذ التزامه تنفيذًا عينيًّا متى كان ذلك ممكناً.

وبينت الفقرة (٣) أنه إذا ترتب على التعرض الوارد في الحالتين المنصوص عليهما في الفقرة (١) والفقرة (٢) حرمان المستأجر كليًّا أو جزئيًّا من الانتفاع بالمأجور؛ فللمستأجر أن يختار أحد الخيارين الآتيين:

الخيار الأول: طلب فسخ العقد؛ وتجري على ذلك القواعد العامة في الفسخ القضائي الواردة في المادة (١٠٧) من هذا النظام؛ فللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا كان النقص في الانتفاع قليل الأهمية، وتقصر حق المستأجر على التعويض.

الخيار الثاني: طلب إنقاص الأجرة؛ ومتى حكم للمستأجر بإنقاص الأجرة أنقصت لا من وقت المطالبة فحسب، بل من وقت حصول النقص في الانتفاع، وهذا هو التنفيذ بطريق التعويض.

وإذا كان التعرض صادرًا من المؤجر؛ فللمستأجر سواء طلب التنفيذ العيني أو الفسخ أو إنقاص الأجرة، أن يطالب المؤجر بالتعويض عما يلحقه من ضرر بسبب إخلال المؤجر بالتزامه بتمكين المستأجر من الانتفاع.

وأما إذا كان التعرض صادرًا من الغير؛ فليس على المؤجر مسؤولية تجاه المستأجر إذا نجح في دفع التعرض الصادر من الغير، أي في حال التنفيذ العيني، سواء وقع التعرض من الغير بطريق أعمال مادية أو بطريق رفع دعوى على المستأجر؛ لكون المؤجر قام بالتزامه، وتبين أن الغير لم يكن محقًا فيما يدعيه، أي إن تعرضه مادي؛ فلا مسؤولية فيه على المؤجر، وتجري على هذا التعرض أحكام المادة (٤٢٤) من هذا النظام، ولكن إذا أخفق المؤجر في دفع التعرض؛ بأن كسب الغير الدعوى؛ فيكون المؤجر مسؤولاً تجاه المستأجر في هذه الحالة؛ لأنه تبين إخلاله بتنفيذ التزامه بتمكين المستأجر من الانتفاع طوال مدة الإيجار، ويكون للمستأجر سواء طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة مطالبة المؤجر بالتعويض عما يلحقه من ضرر بسبب هذا التعرض.

بينت الفقرة (١) أن المؤجر لا يضمن التعرض الصادر من الغير إذا لم يكن مبنيًا على سبب نظامي، ويشمل ذلك كل فعل مادي يقوم به الغير دون أن يستند إلى حق يدعيه على المأجور.

وأما أثر هذا التعرض؛ ففرقت الفقرة فيه بين حالتين:

الحالة الأولى: ألا يؤدي التعرض الصادر من الغير إلى حرمان المستأجر من الانتفاع بالمأجور، وإنما يؤثر في كمال الانتفاع، ففي هذه الحالة ليس للمستأجر طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة؛ بل تلزمه الأجرة كاملة، وله مطالبة من صدر منه التعرض بالتعويض عن الضرر وفق قواعد المسؤولية التقصيرية.

الحالة الثانية: أن يؤدي التعرض الصادر من الغير إلى حرمان المستأجر من الانتفاع بالمأجور؛ فللمستأجر في هذه الحالة طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة، ما لم يكن هو المتسبب في التعرض.

وبينت الفقرة (٢) أنه إذا ترتب على عمل من جهة عامة نقص في الانتفاع بالمأجور؛ كما لو قامت جهة عامة بأعمال وإصلاحات في الطريق أدت إلى نقص مؤثر في الانتفاع الذي أجر المأجور من أجله؛ فللمستأجر أن يختار أحد الخيارين الآتيين:

الخيار الأول: طلب فسخ العقد؛ وتجري على ذلك القواعد العامة في الفسخ القضائي الواردة في المادة (١١٠) من هذا النظام؛ فللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا كان النقص في الانتفاع قليل الأهمية، وتقصر حق المستأجر على التعويض.

الخيار الثاني: طلب إنقاص الأجرة؛ ومتى حكم للمستأجر بإنقاص الأجرة أنقصت لا من وقت المطالبة فحسب، بل من وقت حصول النقص في الانتفاع.

وأوضحت الفقرة أنه إذا كان تعرض الجهة العامة بسبب يكون المؤجر مسؤولاً عنه؛ كما لو أخلت الجهة العامة بعض أجزاء العقار المؤجر بسبب عدم استيفاء المؤجر بعض المتطلبات النظامية؛ فللمستأجر في هذه الحالة فضلاً عن حقه في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة أن يطالب المؤجر بالتعويض عن الضرر الذي لحقه بسبب ذلك، وأما الخسارة التي لحقته بسبب فوات بعض المنفعة فالتعويض عنها هو إنقاص الأجرة، ويصدق هذا الحكم على ما لو اختار المستأجر الفسخ؛ فيطالب بالتعويض عن الضرر الذي لحقه بسبب الفسخ، وأما المدة التي تسبق الفسخ فالتعويض عن فوات منفعتها يكون بإنقاص الأجرة.

وإذا لم يكن المؤجر متسببًا في تعرض الجهة العامة؛ فليس للمستأجر مطالبة المؤجر بالتعويض عن الضرر في هذه الحالة.

بينت الفقرة (١) أن المؤجر يضمن العيوب التي توجد في المأجور إذا كانت تلك العيوب تمنع المستأجر من الانتفاع بالمأجور أو تنقص ذلك الانتفاع، أما إذا وجد في المأجور عيب لكنه لا ينقص الانتفاع بالمأجور؛ فلا يضمنه المؤجر.

والمنفعة المقصودة من المأجور تستفاد من ثلاثة أمور:

الأمر الأول: مما هو مبين في العقد.

الأمر الثاني: مما هو ظاهر من طبيعة الشيء.

الأمر الثالث: من الغرض الذي أعد له الشيء.

واستثنت الفقرة (٢) نوعين من العيوب لا يضمنهما المؤجر:

النوع الأول: العيب الذي جرى العرف على التسامح فيه، ولو كان ذلك العيب مؤثرًا.

النوع الثاني: العيب غير الخفي، وهو الذي يعلم به المستأجر عند التعاقد، وعلم المستأجر بالعيب في المأجور قد يكون فعليًا أو مفترضًا، وذلك على النحو الآتي:

الصورة الأولى: العلم الفعلي؛ ويتحقق بأن يكون العيب ظاهرًا عند التعاقد، أو يكون خفيًا إلا أن المؤجر أثبت علم المستأجر به عند التعاقد؛ فعلم المستأجر بالعيب يدل على رضاه به.

الصورة الثانية: العلم المفترض؛ ويتحقق بأن يكون العيب غير ظاهر، ولكن يستطيع الشخص المعتاد أن يتبينه بنفسه لو فحص المأجور بعناية الشخص المعتاد؛ فالعيب في هذه الصورة يعد غير خفي، والمستأجر يتحمل تبعة تقصيره، إلا أن العناية المطلوبة هنا دون العناية المطلوبة في البيع؛ لأن فحص المشتري للمبيع عادة أعلى من فحص المستأجر للمأجور.

ويستثنى من انتفاء الضمان عن المؤجر في العلم المفترض صورتان:

الصورة الأولى: إذا أثبت المستأجر أن المؤجر ضمن له خلو المأجور من العيب المعين الذي وجد في المأجور؛ فهو يعد اتفاقًا ضمنيًا على أن المؤجر يضمن هذا العيب بالذات.

الصورة الثانية: إذا تعمد المؤجر إخفاء العيب غشًا منه؛ فالمؤجر في هذه الصورة ارتكب خطأ يستغرق تقصير المستأجر في عدم الفحص.

وتجدر الإشارة إلى أنه لا يشترط في العيب الذي يضمنه المؤجر أن يكون قديمًا قبل التسليم؛ فالمؤجر يضمن العيب ولو حدث بعد التسليم ما دام يمنع من الانتفاع بالمأجور أو ينقص منه.

بينت المادة أنه إذا ترتب على العيب الذي يضمنه المؤجر وفقًا للمادة (٤٢٥) من هذا النظام حرمان المستأجر كليًّا أو جزئيًّا من الانتفاع بالمأجور؛ فللمستأجر أن يختار أحد الخيارين الآتيين:

الخيار الأول: طلب فسخ العقد؛ وتجري على ذلك القواعد العامة في الفسخ القضائي الواردة في المادة (١٠٧) من هذا النظام؛ فللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا كان النقص في الانتفاع قليل الأهمية، وتقصر حق المستأجر على التعويض.

الخيار الثاني: طلب إنقاص الأجرة؛ ومتى حكم للمستأجر بإنقاص الأجرة أنقصت لا من وقت المطالبة فحسب، بل من وقت حصول النقص في الانتفاع، وهذا هو التنفيذ بطريق التعويض، ومتى أصلح المؤجر العيب عادت الأجرة إلى حالها.

وتجدر الإشارة إلى أنه متى كان إصلاح العيب ممكناً، فللمستأجر فضلاً عن حقه في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة أن يلزم المؤجر بالإصلاح؛ تطبيقًا للقاعدة العامة المقررة في المادة (١٦٤) من هذا النظام بأن يجبر المدين بعد إعذاره على تنفيذ التزامه تنفيذًا عينيًّا متى كان ذلك ممكناً. ويكون التنفيذ وفق ما هو مبين في المادة (١٦٧) من هذا النظام، على أنه إذا كان التنفيذ العيني باهظاً لا يتناسب مع الأجرة، فللمحكمة أن تعفي المؤجر من التنفيذ العيني بناء على طلبه وتقصر حق المستأجر على طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة إذا كان ذلك لا يلحق به ضررًا جسيمًا؛ تطبيقًا للمادة (١٦٤) من هذا النظام.

وفي جميع الخيارات يحق للمستأجر طلب التعويض عما لحقه من ضرر بسبب إخلال المؤجر في التزامه بضمان ما يوجد في المأجور من عيوب.

قررت المادة بطلان أي اتفاق بين المتعاقدين على الإعفاء من ضمان التعرض أو العيب أو الحد منه في الحالة التي يتعمد فيها المؤجر إخفاء سبب الضمان.

مثال ذلك: إذا كان المؤجر يعلم وجود عيب خفي في المأجور، وأخفى عن المستأجر العيب عمدًا، أو كان يعلم أن للغير حقًا على المأجور يتعارض مع حق المستأجر، وأخفى عن المستأجر الحق عمدًا، واشترط إعفاءه من ضمان العيب أو التعرض أو تخفيف مسؤوليته عنه، فإن شرط الإعفاء أو التخفيف يقع باطلاً.

أما إذا كان المؤجر يعلم سبب الضمان، ولكنه لم يتعمد إخفاءه عن المستأجر، واشترط إعفاءه من الضمان أو تخفيف مسؤوليته عنه، فإن الشرط يكون صحيحًا.

مثال ذلك: إذا اشترط المؤجر إعفاءه من ضمان التعرض الصادر من الغير ولو كان مبنيًا على سبب نظامي، أو أن يقتصر حق المستأجر على الفسخ دون إنقاص الأجرة. أو اشترط المؤجر ألا يكون ضامناً إلا إذا ترتب على العيب حرمان كلي من الانتفاع لا جزئي.

وكما يجوز تخفيف مسؤولية المؤجر في ضمان التعرض والعيب أو إسقاطها إذا لم يتعمد إخفاء سبب الضمان، يجوز كذلك تشديدها؛ كأن يشترط المستأجر ضمان المؤجر لأي عيب ولو كان يمكن تبينه بالفحص المعتاد، أو يشترط المستأجر حقه في فسخ العقد بوقوع التعرض ولو كان نقص الانتفاع قليل الأهمية.

وحكم المادة يعد تطبيقًا لما هو مقرر في المادة (١٧٣) من هذا النظام بجواز الاتفاق على إعفاء المدين من المسؤولية في الالتزامات التعاقدية، عدا ما يكون عن غش أو خطأ جسيم.

ويراعى في تطبيق حكم المادة أنه إذا حصل الشك في تفسير شرط الإعفاء من ضمان المؤجر للتعرض أو العيب والنطاق الذي يشمله، أو في تفسير شرط إنقاص هذا الضمان أو زيادته؛ فيفسر الشك لمصلحة من يتحمل عبء هذا الشرط تطبيقًا للمادة (١٠٤) من هذا النظام؛ ففي حال الإعفاء أو الإنقاص يفسر الشك لمصلحة المستأجر، وفي حال الزيادة يفسر لمصلحة المؤجر.

قررت المادة صحة بيع المأجور، فتنقل ملكيته إلى المشتري محملاً بعقد الإيجار، وتنتقل الحقوق والالتزامات التي بين المؤجر والمستأجر إلى المالك الجديد؛ ومنشأ ذلك انتقال أثر العقد إلى الخلف الخاص وفق ما بينته المادة (٩٨) من هذا النظام.

ومثل البيع أسباب انتقال الملكية الأخرى؛ كالهبة والإرث والوصية. ولا يكون عقد الإيجار نافذًا في حق المالك الجديد إلا إذا كان سابقًا لانتقال ملكية المأجور.

ولا يشترط لصحة بيع المأجور علم المستأجر بالبيع أو رضاه به، كما لا يشترط علم المشتري بعقد الإيجار، غير أنه إذا لم يكن المشتري عالمًا بعقد الإيجار فله حق الرجوع على البائع بضمان الاستحقاق؛ وفق ما هو مقرر في عقد البيع.

بينت الفقرة (١) التزام المستأجر بأداء الأجرة في مواعيدها، وتتعين مواعيد أداء الأجرة وفق الترتيب الآتي:

أولاً: إذا كان هناك اتفاق بين المتعاقدين على مواعيد أداء الأجرة؛ فيلتزم المستأجر بأدائها في تلك المواعيد، والاتفاق على مواعيد أداء الأجرة قد يكون صريحًا، وقد يكون ضمنيًا يستخلص من ظروف التعاقد؛ كأن يجري التعامل بين المتعاقدين على أدائها في مواعيد معينة.

ثانيًا: إذا لم يكن هناك اتفاق بين المتعاقدين على مواعيد أداء الأجرة، وكانت مدة عقد الإيجار مقسمة على فترات زمنية؛ فيلتزم المستأجر بأداء الأجرة في بداية كل فترة زمنية؛ كما لو كان عقد الإيجار لمدة ثلاث سنوات، والأجرة مائة ألف ريال سنويًا، فيلتزم المستأجر بأداء أجرة كل فترة زمنية في بدايتها.

ثالثًا: إذا لم يكن هناك اتفاق بين المتعاقدين على مواعيد أداء الأجرة، ولم تكن مدة عقد الإيجار مقسمة على فترات زمنية؛ فيلتزم المستأجر بأداء الأجرة عند تسليم المأجور.

وبينت الفقرة (٢) عدم استحقاق المؤجر الأجرة عن مدة الإيجار التي تأخر فيها عن تسليم المأجور، ويستثنى من ذلك ما إذا كان سبب التأخر راجعًا إلى المستأجر، فيستحق المؤجر الأجرة عن تلك المدة.

بينت الفقرة (١) التزام المستأجر بالمحافظة على المأجور، ومعيار المحافظة المطلوبة منه معيار موضوعي، مرتبط بعناية الشخص المعتاد لا بعناية الشخص في شؤونه، وعليه فإذا كان الشخص شديد الحرص فالعناية المطلوبة منه تنزل إلى حد عناية الشخص المعتاد، وإذا كان الشخص مفرطاً في شؤونه فهو مطالب بزيادة العناية إلى حد عناية الشخص المعتاد؛ فمن استأجر منزلاً فهو مطالب باتخاذ الاحتياطات اللازمة عادة لحمايته من التلف.

وبينت الفقرة (٢) التزام المستأجر بتعويض المؤجر عن الأضرار التي تلحق المأجور إذا كانت ناشئةً عن تعدي المستأجر أو تقصيره.

ويستوي الحكم في ذلك بين أن يكون المستأجر واحدًا أو أكثر؛ فإذا تعدد المستأجرون لزم كل واحد منهم التعويض عن الأضرار الناشئة عن تعديه أو تقصيره.

وحكم المادة يعد تطبيقًا لما هو مقرر في المادة (١٦٨) من هذا النظام بأنه إذا كان المطلوب من المدين هو المحافظة على الشيء أو القيام بإدارته أو توخي الحيطة في تنفيذ التزامه، فإنه يكون قد وفى بالالتزام إذا بذل في تنفيذه عناية الشخص المعتاد.

ومسؤولية المستأجر في المحافظة على المأجور لا تقتصر على شخصه بل تمتد لتشمل تابعيه، ويقصد بتابع المستأجر كل شخص كانت صلته بالمستأجر هي التي مكنته من الإضرار بالمأجور؛ كأهل بيت المستأجر وضيوفه وخدمه وعماله، كما أنه لا يشترط لقيام وصف التبعية أن يكون الفعل الضار قد صدر من أي منهم أثناء تأدية عمله، ولا يكفي أن يثبت المستأجر أنه قد بذل عناية الشخص المعتاد في رقابتهم؛ فكل ما يصدر عن التابع من فعل ضار يكون المستأجر مسؤولاً عنه مسؤولية عقدية.

تناولت المادة التزام المستأجر فيما يتعلق باستعمال المأجور؛ فبينت أنه لا يخلو الأمر من حالتين:

الحالة الأولى: إذا حدد المتعاقدان في عقد الإيجار المنفعة المقصودة من العقد؛ فيلتزم المستأجر باستعمال المأجور في حدود تلك المنفعة.

الحالة الثانية: إذا لم يحدد المتعاقدان في عقد الإيجار المنفعة المقصودة من العقد؛ فيلتزم المستأجر باستعمال المأجور طبقًا لما أعد له؛ فمن استأجر منزلاً معدًّا لتسكن فيه عائلة لم يكن له أن يسكن فيه عائلتين، ومن استأجر سيارة معدة للركوب لم يكن له أن يستعملها في نقل المعدات، ومن استأجر سيارة معدة لنقل المعدات الخفيفة لم يكن له أن يستعملها في نقل المعدات الثقيلة.

وإذا أخل المستأجر بالتزامه باستعمال المأجور على النحو المتفق عليه في العقد، أو استعمله في غير ما أعد له، تحمل المسؤولية التي تترتب على الإخلال بالالتزام طبقًا للقواعد العامة؛ فللمؤجر طلب التنفيذ العيني، وذلك بكف يد المستأجر عن الاستعمال غير الجائز له إذا كان ذلك ممكناً، كما يجوز له طلب فسخ العقد، إذا كان الضرر الذي لحق بالمؤجر أو بالمأجور جسيمًا يبرر الفسخ.

وفي جميع الأحوال للمؤجر أن يطلب التعويض عن الضرر الذي لحقه بسبب إخلال المستأجر بالتزامه.

بينت المادة التزام المستأجر بعدم إحداث أي تغيير في المأجور دون إذن المؤجر صراحة أو ضمناً، ويقصد بالتغيير هنا التغيير المادي في المأجور؛ كفتح نوافذ جديدة في المنزل، أو إغلاقها، أو بناء غرف جديدة.

واستثنت المادة ما توفر فيه شرطان:

الشرط الأول: إذا كان التغيير من مستلزمات إصلاح المأجور، والمراد ما عدا الإصلاحات الضرورية التي تلزم المؤجر وفقًا للمادة (٤١٩) من هذا النظام.

الشرط الثاني: إذا كان التغيير لا يلحق ضررًا بالمأجور، وانتفاء الضرر لا يقتصر على عدم تضرر المأجور وقت إحداث التغيير، بل يجب أن يكون ما أُحدث من تغيير قابلاً للإزالة دون أن يلحق ضررًا بالمأجور بعد إزالته؛ إذ يلزم المستأجر أن يرد المأجور بالحال التي تسلمه بها عند انتهاء عقد الإيجار إذا طلب منه المؤجر ذلك. ويقع على المستأجر عبء إثبات أن هذا التغيير غير ضار بالمأجور.

فمتى توفر هذان الشرطان جاز للمستأجر إحداث التغيير في المأجور، ولا يتوقف ذلك على إذن المؤجر.

بينت المادة التزام المستأجر خلال مدة الإيجار بصيانة المأجور التي يقضي العرف بأنها من التزامات المستأجر؛ مثل الصيانة اليسيرة لدورات المياه في المنزل وصنابير المياه وأجهزة التكييف والكهرباء والأقفال والمفاتيح.

ويكون المستأجر ملزمًا بالصيانة التي يقتضيها العرف ولو أثبت أنها ترجع إلى الاستعمال المألوف، ولكنه يستطيع أن يتخلص من هذا الالتزام متى أثبت أن الصيانة ترجع إلى قوة قاهرة أو عيب في المأجور؛ فتلزم المؤجر.

وإذا أخل المستأجر بالتزامه بالصيانة المعتادة للمأجور؛ فتجري على ذلك القواعد العامة في الإخلال بالالتزام؛ فللمؤجر طلب التنفيذ العيني أو الفسخ، ويرجع تقدير ذلك إلى المحكمة وفق القواعد المقررة في هذا النظام للإخلال بالالتزام، وللمؤجر في جميع الأحوال أن يطلب التعويض عما لحقه من ضرر بسبب إخلال المستأجر بالتزامه، ويشمل التعويض نفقات الصيانة إذا لم يقم المستأجر بها بنفسه، وما قد يصيب المأجور من ضرر بسبب عدم تنفيذها في الوقت المناسب، وليس للمستأجر أن يسترد مبلغ التعويض ولو أثبت أن المؤجر لم يستعمله في أعمال الصيانة بعد انتهاء عقد الإيجار.

وبينت المادة جواز اتفاق المتعاقدين على خلاف ما تضمنته من أحكام، فهي ليست من النظام العام؛ وعلى هذا يجوز للمتعاقدين الاتفاق على إعفاء المستأجر من الالتزام بالصيانة المعتادة، أو الاتفاق على إنقاص هذا الالتزام، في غير حالات الغش أو الخطأ الجسيم، كما يجوز الاتفاق على زيادة هذا الالتزام.

وحكم المادة يعد تطبيقًا لما هو مقرر في المادة (١٧٣) والمادة (١٧٤) من هذا النظام بجواز الاتفاق على إعفاء المدين من المسؤولية العقدية، عدا ما يكون عن غش أو خطأ جسيم، وجواز زيادة هذه المسؤولية.

ويراعى في تطبيق حكم المادة أنه إذا حصل الشك في تفسير شرط الإعفاء من التزام المستأجر بالصيانة المعتادة، أو في تفسير شرط إنقاص هذا الالتزام أو زيادته؛ فيفسر الشك لمصلحة من يتحمل عبء هذا الشرط تطبيقًا للمادة (١٠٤) من هذا النظام؛ ففي حال الإعفاء أو الإنقاص يفسر الشك لمصلحة المؤجر، وفي حال الزيادة يفسر لمصلحة المستأجر.

بينت الفقرة (١) التزام المستأجر بعدم منع المؤجر من القيام بالإصلاحات الضرورية لحفظ المأجور؛ فهذه الإصلاحات تقتضي الاستعجال، وتأخير القيام بها يعرض المأجور للهلاك أو التلف؛ مثل إصلاح حائط مائل، أو تقوية أساس واهٍ، أو وقف تسريب في المياه يهدد سلامة المبنى.

فليس للمستأجر منع المؤجر من القيام بالإصلاحات الضرورية متى تحقق شرطان:

الشرط الأول: أن تكون هذه الإصلاحات ضرورية لحفظ المأجور، ولا يتحقق في الإصلاحات هذا الوصف -ولو كانت ضرورية للانتفاع بالمأجور- إذا كان يمكن إرجاؤها إلى ما بعد انتهاء عقد الإيجار دون خطر يهدد المأجور، وعلى المؤجر عبء إثبات أن هذه الإصلاحات ضرورية لحفظ المأجور.

الشرط الثاني: أن يعلم المؤجر المستأجر قبل البدء فيها بمدة معقولة.

ومتى تحقق الشرطان جاز للمؤجر أن يقوم بهذه الإصلاحات ولو مع معارضة المستأجر، ولو أدى ذلك إلى إخلاء المأجور أو جزء منه، ويجب على المؤجر أن يبذل العناية الواجبة في ممارسة هذا الحق بحسن نية دون تعسف؛ فيختار أيسر سبيل للقيام بها، ولا يستغرق إلا المدة اللازمة لذلك دون إبطاء.

وبينت الفقرة (٢) أنه إذا قام المؤجر بالإصلاحات الضرورية لحفظ المأجور، وترتب على ذلك إخلال بانتفاع المستأجر بالمأجور؛ فللمستأجر أن يختار أحد الخيارين الآتيين:

الخيار الأول: طلب فسخ العقد؛ وتجري على ذلك القواعد العامة في الفسخ القضائي الواردة في المادة (١٠٧) من هذا النظام؛ فللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا كان النقص في الانتفاع قليل الأهمية.

الخيار الثاني: طلب إنقاص الأجرة؛ ومتى حكم للمستأجر بإنقاص الأجرة أنقصت لا من وقت المطالبة فحسب، بل من وقت حصول النقص في الانتفاع.

وليس للمستأجر طلب التعويض عما لحقه من ضرر بسبب نقص الانتفاع، ما لم يكن إجراء هذه الإصلاحات بسبب خطأ المؤجر أو تقصيره؛ كما لو كانت نتيجة تلف حصل بفعله، أو استغرقت أكثر من المدة اللازمة.

بينت الفقرة (١) التزام المستأجر -عند انتهاء عقد الإيجار- برد المأجور إلى المؤجر بالحال التي تسلمه بها عند ابتداء عقد الإيجار، وهذا يقتضي رد المأجور نفسه الذي تسلمه المستأجر؛ فلا يجوز له أن يرد للمؤجر دون رضاه شيئًا آخر، ولو كان أفضل من المأجور، كما يقتضي ذلك رد كامل ما تسلمه من المأجور وملحقاته، وبحاله وصفاته التي تسلمها؛ فإذا اختلفت حال المأجور وقت الرد عن حاله وقت التسلم، عُدّ المستأجر مخلاً بالتزامه، ويستثنى من ذلك التغير في حال المأجور الذي يقتضيه الاستعمال المعتاد.

وهذا الالتزام يحتم أن تعرف حال المأجور وقت تسلمه، وعبء الإثبات يقع على المستأجر؛ فعليه أن يثبت عند الرد أن حاله وقت الرد كحاله وقت تسلمه، ويفترض -إذا لم يثبت المستأجر خلاف ذلك- أن المستأجر تسلم المأجور في حال سليمة؛ باعتبار أن المؤجر ملتزم وفقًا للمادة (٤١٦) من هذا النظام بأن يسلم المأجور وملحقاته في حال صالحة لاستيفاء المنفعة المقصودة كاملة. فإذا كان المستأجر قد تسلمه في حال دون ذلك فقد كان من السهل عليه أن يثبت ذلك؛ إما بمحضر تسلم أو بوصفه عند العقد، فإذا لم يفعل اعتبر ذلك قرينة على أنه تسلم المأجور في حال سليمة، وهذه القرينة قابلة لإثبات العكس بأي طريق من طرق الإثبات.

وإذا كانت حال المأجور عند الرد تختلف عن حاله عند التسلم؛ إما لاختلافه عن الحال المثبتة عند تسلمه أو لعدم تمكن المستأجر من إثبات أنه تسلم المأجور في حال غير سليمة؛ فتقوم المسؤولية على المستأجر، فإذا كان المأجور عند الرد قد تغير بهلاك أو تلف أو تعيب؛ كأن يرد المستأجر المأجور ونوافذه مكسورة؛ فيعد مخلاً بالتزامه، وهذا الالتزام يتصل بالتزامه بالمحافظة على المأجور، وهو التزام ببذل عناية؛ ولذا يستطيع المستأجر أن يتخلص من المسؤولية إذا هو أثبت أنه بذل عناية الشخص المعتاد في المحافظة على المأجور، أو أثبت أن هذا التغير بسبب الاستعمال المعتاد؛ فإذا لم يستطع أن يثبت ذلك، أو أثبت المؤجر أن المستأجر لم يبذل عناية الشخص المعتاد؛ فيبقى للمستأجر طريق آخر للتخلص من المسؤولية بأن يثبت أن التغير حصل بسبب لا يد له فيه؛ كقوة قاهرة أو فعل الغير.

وتجدر الإشارة إلى أن الالتزام برد المأجور بالحال التي تم تسلمه بها يتضمن في حقيقته التزامين؛ التزامًا برد المأجور ذاته، والتزامًا برده بالحال التي تم تسلمه بها، وإذا كان الالتزام الثاني التزامًا ببذل عناية، فإن الالتزام الأول التزام بتحقيق غاية؛ فلو رد المستأجر المأجور دون بعض ملحقاته، أو كان المأجور منقولاً وضاع؛ فتقوم المسؤولية على المستأجر حينئذٍ، ولا يمكنه التخلص منها بإثبات أنه بذل عناية الشخص المعتاد أو أنه استعمله الاستعمال المعتاد، بل لا بد أن يثبت السبب الأجنبي؛ كأي التزام بالتسليم أو بالرد؛ وفقًا للقواعد العامة.

ويكون رد المأجور إذا كان معيناً بالذات في المكان الذي يوجد فيه وقت إبرام العقد، وإذا كان معيناً بالنوع ففي مكان إبرام العقد، ما لم يوجد اتفاق أو نص نظامي بخلاف ذلك؛ تطبيقًا للقاعدة العامة المقررة في المادة (٢٧٧) من هذا النظام.

وبينت الفقرة (٢) الجزاء المترتب على تأخر المستأجر في رد المأجور دون حق، وهو أن يتحمل تعويضًا من جانبين:

الجانب الأول: أجرة المثل عن المدة ما بين انتهاء عقد الإيجار إلى حين الرد، وقد تكون مثل الأجرة المقدرة في العقد أو أقل أو أكثر، وتدفع على سبيل التعويض وليست أجرة بناء على العقد.

الجانب الثاني: تعويض المؤجر عما لحقه من ضرر بسبب تأخر المستأجر في الرد.

تناولت المادة حكم ما أحدثه المستأجر لمنفعته في المأجور من بناء أو غراس ولو بإذن المؤجر؛ فبينت الفقرة (١) أنه لا يخلو الأمر من فرضين:

الفرض الأول: أن يكون بين المؤجر والمستأجر اتفاق صريح أو ضمني على مآل البناء أو الغراس بعد انتهاء عقد الإيجار؛ فيجب العمل بهذا الاتفاق؛ كما لو جرى الاتفاق على أن يترك المستأجر ما أحدثه للمؤجر بلا عوض، أو أن المؤجر يعوض المستأجر عما أحدثه بقيمته عند رد المأجور.

الفرض الثاني: ألا يكون بين المؤجر والمستأجر اتفاق صريح أو ضمني على مآل البناء أو الغراس بعد انتهاء عقد الإيجار؛ كما لو قام مستأجر العقار بالزيادة من مرافقه، دون الاتفاق على بقاء ما أحدثه بعد انتهاء عقد الإيجار؛ فللمؤجر عند انتهاء عقد الإيجار أن يختار أحد الخيارين الآتيين:

الخيار الأول: أن يطلب إزالة البناء أو الغراس الذي أحدثه المستأجر على نفقته مع التعويض إن كان له مقتض؛ كما لو ترتب على إزالة البناء أو الغراس ضرر بالمأجور.

الخيار الثاني: أن يستبقي البناء أو الغراس، ويدفع للمستأجر تعويضًا بقدر أقل القيمتين:

وبينت الفقرة (٢) حق المستأجر في أن يطلب إزالة البناء أو الغراس الذي أحدثه إذا كان لا يترتب على إزالته ضرر بالمأجور، ولو اعترض المؤجر على تلك الإزالة.

وحكم المادة يعد تطبيقًا للقاعدة العامة في الالتصاق الواردة في المادة (٦٥١) من هذا النظام.

تناولت المادة حكم الإيجار من الباطن، وحكم تنازل المستأجر عن عقد الإيجار للغير، والفرق بينهما أنه في الإيجار من الباطن يوجد عقدان مستقلان؛ عقد إيجار أصلي بين المؤجر والمستأجر، وعقد إيجار من الباطن بين المستأجر الأصلي ومستأجر آخر، ويحدد العلاقة بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن عقد الإيجار من الباطن، وهو قد يختلف عن العقد الأصلي في المدة أو مقدار الأجرة أو شروط العقد، وتبقى الحقوق والالتزامات بمقتضى العقدين -عقد الإيجار الأصلي وعقد الإيجار من الباطن- قائمة بين أطرافها.

وأما في التنازل عن العقد فلا يوجد إلا عقد واحد وهو عقد الإيجار الأصلي بين المؤجر والمستأجر؛ فيتنازل المستأجر عن حقوقه والتزامه في هذا العقد إلى المتنازل له، وتصبح هذه الحقوق والالتزامات بين المؤجر المتنازل لديه والمستأجر الجديد المتنازل له وفقًا للمادة (٤٣٩) من هذا النظام.

فبينت المادة عدم جواز قيام المستأجر بإيجار المأجور كله أو بعضه من الباطن، أو التنازل عن عقد الإيجار إلى الغير إلا بموافقة المؤجر، سواء بإذن سابق للتصرف أو بإجازة لاحقة له.

ويصح أن تكون موافقة المؤجر عند إبرام عقد الإيجار من الباطن أو التنازل، حيث يكون المؤجر عالمًا بشخص المستأجر من الباطن أو المتنازل له، كما يصح أن تمنح الموافقة مقدمًا عند إبرام عقد الإيجار الأصلي أو بعده في اتفاق لاحق، ولو لم يكن المؤجر عالمًا بشخص المستأجر من الباطن أو المتنازل له عند الموافقة، كما يصح أن تكون الموافقة بإجازة لاحقة بعد إبرام عقد الإيجار من الباطن أو التنازل؛ فينفذ ذلك العقد في حق المؤجر لا من وقت الإجازة، بل من وقت إبرام ذلك العقد.

ولا يشترط للموافقة شكل معين؛ فيصح أن تكون مكتوبة أو مشافهة، كما يصح أن تكون صريحة أو ضمنية سواء كانت سابقة أو لاحقة للتصرف؛ فمن صور الموافقة الضمنية اللاحقة أن تمضي مدة طويلة على عقد الإيجار من الباطن أو التنازل مع علم المؤجر به دون اعتراض منه، أو أن يقبض الأجرة من المستأجر من الباطن أو من المتنازل له. ويصح أن تكون الموافقة ضمنية ولو اشترط المؤجر أن تكون كتابة؛ لأن المؤجر يجوز له أن يعدل عن أي شرط شرطه في العقد، وهو إنما اشترط الكتابة للإثبات لا لصحة الموافقة، وعلى المستأجر عبء إثبات ذلك.

ونطاق المنع في المادة لا يشمل التصرفات والأعمال التي لا تعد إيجارًا من الباطن أو تنازلاً عن العقد؛ فلا يشمل ما لو قام المستأجر بإعارة المأجور للغير، أو أسكن معه صديقًا دون أن يكون مستأجرًا، أو أدخل معه شركاء في الانتفاع بالمأجور ما داموا غير مستأجرين من الباطن.

والمنع في المادة ليس من النظام العام، فالجزاء المترتب على المخالفة ليس البطلان؛ لأن العقد الباطل لا يقبل الإجازة، وإنما يعد المستأجر بمخالفته مخلاً بالتزامه في العقد؛ وتسري على ذلك القواعد العامة في الإخلال بالالتزام؛ فللمؤجر طلب التنفيذ العيني؛ بأن يطلب إلزام المستأجر من الباطن أو المتنازل له بإخلاء المأجور، وللمؤجر أيضًا أن يطلب فسخ العقد الأصلي المبرم بينه وبين المستأجر الأصلي، وتسري على ذلك القواعد العامة في الفسخ القضائي الواردة في المادة (١٠٧) من هذا النظام؛ فللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا كان الإخلال قليل الأهمية، وتقصر حق المؤجر على إلزام المستأجر من الباطن أو المتنازل له بإخلاء المأجور، وأما إذا كان في العقد الأصلي شرط فاسخ؛ فليس للمحكمة أن ترفض طلب الفسخ حينئذ؛ إعمالاً للشرط الفاسخ، وتقتصر على التحقق من وقوع الشرط الفاسخ.

وسواء طلب المؤجر التنفيذ العيني أو الفسخ فله مطالبة المستأجر بالتعويض عما أصابه من ضرر بسبب إخلاله بالتزامه.

بينت المادة تقيد المستأجر المأذون له بالإيجار من الباطن أو بالتنازل للغير وفقًا للمادة (٤٣٧) من هذا النظام، عند قيامه بالإيجار أو التنازل بقيود المنفعة التي يملكها بمقتضى عقد الإيجار الأصلي، من حيث النوع والزمان.

فلا يجوز للمستأجر المأذون له بالإيجار من الباطن أن يؤجر آخر ما يخرج عن حدود نوع المنفعة وزمانها؛ فمن استأجر عقارًا للسكن الشخصي مدة سنة، فليس له أن يؤجره من الباطن شققًا فندقية؛ لأنها خارج حدود المنفعة من حيث النوع، كما لا يجوز له أن يؤجره من الباطن للسكن الشخصي مدة تزيد على سنة؛ لأنها خارج حدود المنفعة من حيث الزمان.

وإذا خالف المستأجر وأبرم عقد إيجار من الباطن أو تنازل عن العقد للغير خارج حدود نوع المنفعة؛ فيعد المستأجر مخلاً بالتزامه، وتسري على ذلك القواعد العامة في الإخلال بالالتزام؛ فللمؤجر طلب التنفيذ العيني؛ بأن يطلب إلزام المستأجر من الباطن أو المتنازل له بإخلاء المأجور، وللمؤجر أيضًا أن يطلب فسخ العقد الأصلي المبرم بينه وبين المستأجر الأصلي، وتسري على ذلك القواعد العامة في الفسخ القضائي الواردة في المادة (١٠٧) من هذا النظام؛ فللمحكمة أن ترفض طلب الفسخ إذا كان الإخلال قليل الأهمية، وتقصر حق المؤجر على إلزام المستأجر من الباطن أو المتنازل له بإخلاء المأجور.

وإذا أبرم المستأجر عقد إيجار من الباطن تزيد مدته على مدة العقد الأصلي؛ لم ينفذ عقد الإيجار من الباطن في المدة الزائدة في حق المؤجر إلا إذا أجازه، ويعد الإيجار في المدة الزائدة التي أجازها المؤجر إيجارًا مستقلاًّ عن عقد الإيجار من الباطن انعقد مباشرة بين المؤجر والمستأجر من الباطن.

تناولت المادة الأثر المترتب على تنازل المستأجر عن عقد الإيجار للغير، وهو أن المستأجر المتنازل له يحل محل المستأجر المتنازل في جميع الحقوق والالتزامات المترتبة بموجب عقد الإيجار المتنازل عنه؛ لتصبح العلاقة بين المؤجر المتنازل لديه والمستأجر المتنازل له.

فبالتنازل عن عقد الإيجار ينقل المستأجر المتنازل حقوقه تجاه المؤجر المتنازل لديه؛ فلا يكون دائناً له لا بتسلم المأجور، ولا بالإصلاحات الضرورية، ولا بضمان التعرض، ولا بضمان العيوب، ويكون الدائن بهذه الحقوق هو المستأجر المتنازل له، وينقل المستأجر المتنازل أيضًا التزاماته تجاه المؤجر المتنازل لديه؛ فلا يكون مديناً له بأداء الأجرة، ولا بالمحافظة على المأجور، ولا بصيانته الصيانة المعتادة، ولا باستعماله الاستعمال المعتاد، ولا برده، ويكون المدين بهذه الالتزامات هو المستأجر المتنازل له.

ويراعى في تطبيق حكم المادة ما تضمنته المادة (٢٥٦) من هذا النظام بأنه إذا وافق المتنازل لديه على التنازل، برئ المتنازل تجاه المتنازل لديه بالنسبة إلى المستقبل. وأما الالتزامات التي سبقت التنازل فلا يبرأ المستأجر المتنازل منها؛ مثل أجرة المدة السابقة للتنازل، وأي تعويضات مستحقة للمؤجر عن إخلال المستأجر بأي من التزاماته قبل التنازل.

ويترتب على التنازل عن عقد الإيجار طبقًا للقواعد العامة الواردة في المادة (٢٥٧) من هذا النظام أن يكون للمستأجر المتنازل له أن يحتج تجاه المؤجر المتنازل لديه بالدفوع المتعلقة بالدين، إلا أنه ليس للمستأجر المتنازل له أن يحتج بالدفوع الخاصة بشخص المستأجر المتنازل.

وفي المقابل يجوز للمؤجر المتنازل لديه أن يحتج تجاه المستأجر المتنازل له بجميع الدفوع التي كان للمؤجر المتنازل لديه أن يحتج بها تجاه المستأجر المتنازل.

بينت الفقرة (١) انتهاء عقد الإيجار بانقضاء مدته المعينة في العقد، ويستثنى من ذلك ما إذا اتفق المتعاقدان على تجدده تلقائيًا؛ فحينئذ يعد العقد مجددًا بعد انقضاء المدة المعينة فيه؛ فإذا آجر شخصٌ منزله آخر مدة سنة واتفق المتعاقدان على تجدده تلقائيًا فلا ينتهي العقد بانتهاء السنة الأولى بل يتجدد تلقائيًا.

وتناولت الفقرة (٢) أحكام استمرار المستأجر في الانتفاع بالمأجور بعد انتهاء عقد الإيجار بناء على رضى المؤجر؛ وله صورتان:

الصورة الأولى: الرضى الصريح؛ كما لو طلب المستأجر من المؤجر بعد انتهاء العقد الاستمرار في الانتفاع بالمأجور، فصرح بالموافقة على الاستمرار.

الصورة الثانية: الرضى الضمني؛ كما لو انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر حائزًا للمأجور بنية التجديد، دون اعتراض من المؤجر مع علمه بذلك، مما يفترض معه أن المؤجر قبل التجديد ضمنيًّا.

ففي هاتين الصورتين يعد العقد مجددًا بشروطه وضماناته المثبتة في العقد السابق.

مثال ذلك: لو كان المستأجر قد قدم في العقد السابق رهناً رسميًا أو حيازيًا؛ فينتقل هذا الرهن إلى العقد المجدد.

ويستثنى من ذلك الضمانات التي قدمها الغير؛ ككفيل شخصي أو عيني، فهذه الضمانات لا تنتقل إلى العقد المجدد إلا برضى من قدمها؛ فالعقد الجديد لا يرتب التزامًا على الغير دون رضاه.

أما مدة العقد الجديد فلا تكون كمدة العقد السابق، بل تطبق أحكام عقد الإيجار الذي لم تعين مدته وفقًا لما هو مبين في المادة (٤١٣) من هذا النظام؛ فإذا كانت الأجرة عن وحدة زمنية معينة عُدَّ عقد الإيجار الجديد منعقدًا إلى نهاية تلك الوحدة الزمنية، وإلا تعينت مدة الإيجار في العقد الجديد بحسب العرف وظروف العقد.

وتناولت الفقرة (٣) الحكم فيما إذا لم يتجدد العقد وفقًا للفقرة (١) والفقرة (٢)، وكان المؤجر قد طلب من المستأجر زيادة معينة على الأجرة المحددة في العقد؛ كما لو كانت الأجرة ستين ألف ريال سنويًا فطلب أن تكون سبعين ألف ريال سنويًا، فاستمر المستأجر حائزًا للمأجور بعد انتهاء مدة العقد دون اعتراض منه على تلك الزيادة.

فبينت الفقرة أن عدم اعتراضه مع استمراره حائزًا للمأجور يعد قبولاً ضمنيًا منه، فتلزمه تلك الزيادة ويعد العقد مجددًا بشروطه وضماناته المثبتة في العقد السابق عدا الضمانات المقدمة من الغير، وتبدأ مدة العقد الجديد من وقت انتهاء العقد السابق، وتتعين مدته وفقًا لما هو مبين في المادة (٤١٣) من هذا النظام.

أما إذا اعترض المستأجر على زيادة الأجرة؛ فلا تلزمه تلك الزيادة ولا يتجدد العقد ولو استمر حائزًا للمأجور، ويلزمه رد المأجور إلى المؤجر عند انتهاء عقد الإيجار، فإن لم يرده لزمته أجرة المثل عن المدة ما بين انتهاء العقد إلى حين الرد، وتعويض المؤجر عما لحقه من ضرر بسبب التأخر في الرد؛ تطبيقًا للمادة (٤٣٥) من هذا النظام.

بينت الفقرة (١) أن عقد الإيجار لا ينتهي بموت أحد المتعاقدين، وهذا يقتضي انتقال الحقوق والالتزامات الناشئة عن العقد إلى الورثة.

وإذا كان الميت هو المؤجر؛ فيبقى المستأجر ملتزمًا تجاه الورثة بأداء الأجرة لهم، وتقسم الأجرة عليهم كل بمقدار نصيبه في الميراث، وفي المقابل يصبح الورثة بموت مورثهم ملتزمين بجميع التزاماته كمؤجر في حدود التركة، وينقسم عليهم من هذه الالتزامات ما هو قابل للانقسام كل بمقدار نصيبه في الميراث؛ كالتعويض الناشئ عن الضمان، وأما الالتزام الذي لا يقبل الانقسام؛ كالالتزام بالتسليم والالتزام بضمان التعرض، فيبقى غير منقسم بينهم وتجري عليه القواعد العامة في الالتزام غير القابل للانقسام.

وإذا كان الميت هو المستأجر؛ فيكون ورثته ملتزمين تجاه المؤجر بأداء الأجرة في حدود التركة، وتقسم الأجرة عليهم كل بمقدار نصيبه في الميراث، وكذلك الحال في الالتزامات الأخرى القابلة للانقسام، وفي المقابل للورثة استيفاء حقوق المستأجر من المؤجر، كل بمقدار نصيبه في الميراث، إلا فيما هو غير قابل للانقسام.

واستثنت الفقرة (٢) والفقرة (٣) عدة حالات يجوز فيها لورثة المستأجر أو للمؤجر طلب الفسخ بموت المستأجر، وهي:

الحالة الأولى: إذا أثبت ورثة المستأجر أن أعباء العقد قد أصبحت بسبب موت مورثهم أثقل من أن تتحملها مواردهم من التركة، أو أن العقد يتجاوز حدود حاجتهم.

مثال ذلك: إذا كان المورث قد استأجر منزلاً بأجرة عالية ثم مات، ولم يبق للورثة حاجة إلى المنزل، ولا يمكنهم دفع أجرته بعد أن انقطع عنهم كسب مورثهم، لاسيما إذا كانت الأجرة تستنفد جزءًا كبيرًا مما ورثوه.

ولا يشترط اجتماع الأمرين: كون الأعباء أثقل من أن تتحملها مواردهم، وتجاوز العقد حدود حاجتهم، بل يكفي تحقق أحدهما.

الحالة الثانية: إذا أثبت ورثة المستأجر أن العقد أُبرم بناء على اعتبارات تتعلق بشخص مورثهم.

مثال ذلك: إذا استأجر محامٍ مكتبًا أو طبيبٌ عيادة ثم مات.

ففي هاتين الحالتين يجوز للورثة طلب فسخ العقد، بشرط أن يكون ذلك خلال مدة معقولة من موت مورثهم، ويخضع تحديد المدة المعقولة للعرف وظروف الحال.

الحالة الثالثة: إذا كان المؤجر لم يبرم العقد إلا بناء على اعتبارات تتعلق بشخص المستأجر.

مثال ذلك: إذا آجر أرضًا زراعية مهندسًا زراعيًّا حاذقًا يقوم بإصلاحها ثم مات المستأجر.

ففي هذه الحالة يجوز للمؤجر طلب فسخ العقد.

بينت الفقرة (١) حق كل من المتعاقدين في طلب فسخ عقد الإيجار إذا حدث عذر طارئ متعلق به؛ كما لو كان طبيبًا استأجر مكانًا ليجعله عيادة ثم أصيب بمرض أقعده عن العمل طوال مدة الإيجار.

واشترطت الفقرة لطلب الفسخ ثلاثة شروط:

الشرط الأول: أن يوجد العذر، والمراد به الحدث الذي يجعل تنفيذ الالتزام على المتعاقد مرهقًا لا مستحيلاً، فإن حدث أمر يجعل تنفيذ الالتزام مستحيلاً بسبب لا يد للمتعاقد فيه؛ انفسخ العقد من تلقاء نفسه؛ وفقًا للقاعدة العامة في استحالة التنفيذ المقررة في المادة (١١٠) من هذا النظام.

وخرج بهذا الشرط ما إذا حدث أمر بفعل المتعاقد، فلا يعد عذرًا؛ مثل أن يتقاعد الشخص من عمله باختياره، فيرغب بالانتقال إلى مدينة أخرى.

الشرط الثاني: أن يكون العذر طارئًا، والمقصود ألا يكون بمقدور الشخص المعتاد توقعه، أما ما يمكن توقعه، فلا يعد أمرًا طارئًا؛ مثل أن يتوقع المستأجر منذ إبرام عقد الإيجار أنه قد يترك مهنة الطب فلا تبقى له حاجة إلى العيادة التي استأجرها.

الشرط الثالث: أن يكون العذر متعلقًا بالمتعاقد، أي ليس من الظروف الاستثنائية العامة التي تطبق في شأنها المادة (٩٧) من هذا النظام.

وإذا فسخ العقد بناء على طلب المتعاقد لزمه تعويض المتعاقد الآخر عن الضرر الناشئ عن هذا الفسخ.

وبينت الفقرة (٢) أنه إذا فسخ العقد بناء على طلب المؤجر؛ فللمستأجر حبس المأجور تحت يده حتى يستوفي التعويض عن الضرر الناشئ عن هذا الفسخ، أو يحصل على ضمان كاف لاستيفاء التعويض.

وإذا فسخ عقد الإيجار لم يكن للفسخ أثر رجعي؛ لأن عقد الإيجار من العقود الزمنية، فتسري أحكام العقد وشروطه وأجرته إلى حين الفسخ، وتسري قواعد التعويض عما لحق المتعاقد من ضرر بسبب فسخ العقد قبل انتهاء مدته.

قررت المادة صحة عقد إيجار الأرض للزراعة، وتسري على عقد الإيجار القواعد العامة؛ فيشترط في محل العقد أن يكون ممكنًا في ذاته، وغير مخالف للنظام العام، ومعيناً أو قابلاً للتعيين، وفقًا للمادة (٧٢) من هذا النظام.

وبينت المادة أن شرط تعيين المحل يتحقق بتعيين الأرض المؤجرة، ولا يلزم تعيين ما يزرع فيها؛ فيصح عقد إيجار الأرض للزراعة سواء اتفق المتعاقدان على ما يزرع فيها، وفي هذه الحالة يلزم المستأجر التقيد بذلك، أو كان العقد مطلقًا دون تعيين ما يزرع فيها؛ فيكون للمستأجر في هذه الحالة أن يزرع فيها ما يشاء.

قررت المادة عدم صحة عقد إيجار الأرض للزراعة إذا كان عقد الإيجار منجزًا؛ أي تترتب آثاره مباشرة من حين انعقاده، وكانت الأرض عند إبرام العقد مشغولة بزرع يعود إلى شخص آخر غير المستأجر، ولم يكن وقت حصاد هذا الزرع قد حان، بشرط أن يكون صاحب الزرع قد قام بزراعته استنادًا إلى حق مشروع.

وبينت المادة أنه يصح عقد الإيجار المنجز للأرض المشغولة بزرع في حالتين:

الحالة الأولى: إذا كان الزرع الموجود في الأرض قد حان وقت حصاده عند إبرام العقد.

الحالة الثانية: إذا كان الزرع مزروعًا بغير حق.

ومع صحة عقد الإيجار المنجز للأرض المشغولة بزرع في الحالتين إلا أنه يلزم صاحب الزرع حصاده وإزالته من الأرض.

قررت المادة صحة عقد إيجار الأرض المشغولة بالزرع إذا لم يكن الإيجار منجزًا من وقت انعقاد العقد، وإنما كان إيجارًا مضافًا إلى أجل مستقبل يتحقق فيه خلو الأرض من الزرع.

ويقصد بذلك أن يتفق المؤجر والمستأجر على إبرام عقد الإيجار في الوقت الحاضر، على أن يبدأ نفاذه وتترتب آثاره في موعد لاحق تكون الأرض عند حلوله صالحة للتسليم والانتفاع بها.

وحكم المادة يعد تطبيقًا لما هو مقرر في المادة (٤١٤) من هذا النظام بصحة إضافة عقد الإيجار إلى أجل مستقبل، ويسري على العقد في هذه الحالة أحكام الالتزام المضاف إلى أجل الواردة في هذا النظام.

بينت المادة أنه إذا استأجر شخص أرضًا للزراعة شمل عقد الإيجار ما يأتي:

الأمر الأول: ملحقات الأرض الزراعية؛ كحقوق الارتفاق، مثل حق المرور والمسيل والمجرى.

الأمر الثاني: ما اتصل بالأرض الزراعية اتصال قرار؛ كالمزروعات غير الناضجة، والمضخات.

الأمر الثالث: ما جرى العرف على أنه من توابع الأرض الزراعية.

ولا يشمل العقد الأدوات؛ كالمنجل والفأس والمنخل، والآلات الزراعية؛ كالحراثة والحصادة، وما لا يتصل بالأرض اتصال قرار.

وحكم المادة ليس من النظام العام، فهو مقرر في حال عدم وجود اتفاق صريح أو ضمني على خلافه ، ومن الاتفاق الضمني أن يجري التعامل بين المتعاقدين على خلاف ما تضمنه حكم المادة، فيجب العمل بذلك.

تناولت المادة حق مستأجر الأرض للزراعة في زراعتها أثناء مدة العقد، فلا يخلو ذلك من حالتين:

الحالة الأولى: إذا لم يتم الاتفاق على جنس المزروع ونوعه، فإنه يكون للمستأجر أن ينتفع بالأرض في الزراعة في جميع فصول السنة، ولا يقتصر حقه على موسم معين دون غيره.

الحالة الثانية: إذا تم الاتفاق على زراعة جنس أو نوع معين من المزروع، وكان هذا الجنس أو النوع لا يزرع إلا في فصول معينة من السنة، فإن هذا الاتفاق يكون دليلاً على انصراف إرادة المتعاقدين إلى أن تكون الزراعة في تلك الفصول دون غيرها؛ ومن ثم فليس للمستأجر أن ينتفع بالأرض في زراعة جنس أو نوع آخر غير المتفق عليه في الفصول الأخرى من السنة.

بينت المادة حق مستأجر الأرض للزراعة في إبقاء الزرع بعد انقضاء مدة الإيجار حتى يتم الحصاد، وذلك في حال ما إذا انقضت مدة الإيجار قبل حلول وقت الحصاد، بشرط أن يكون ذلك راجعًا إلى سبب أجنبي لا يد للمستأجر فيه، وفي هذه الحالة يجب على المستأجر دفع أجرة المثل عن المدة التي بقي فيها الزرع.

أما إذا انقضت مدة الإيجار قبل حلول وقت الحصاد وكان ذلك راجعًا إلى المستأجر؛ كما إذا تأخر في الزراعة فترتب على ذلك تأخر الحصاد، فلا يجب على المؤجر إبقاء الزرع في الأرض.

وحكم المادة ليس من النظام العام، فهو مقرر في حال عدم وجود اتفاق صريح أو ضمني على خلافه، ومن الاتفاق الضمني أن يجري التعامل بين المتعاقدين على خلاف ما تضمنه حكم المادة، فيجب العمل بذلك.

بينت الفقرة (١) التزام المؤجر بالإصلاحات التي يتوقف عليها تمكن المستأجر من استغلال الأرض للزراعة؛ مثل القيام بالإصلاحات الضرورية في المباني القائمة، والإصلاحات الجوهرية في خزانات المياه.

وبينت الفقرة (٢) التزام المستأجر بالصيانة التي يقتضيها استغلال الأرض للزراعة؛ مثل صيانة الآبار، والسواقي، ومصارف المياه، والطرق.

وإذا شمل عقد إيجار الأرض للزراعة الأدوات والآلات الزراعية؛ فيلتزم المستأجر بأن يستعملها ويتعهدها بالصيانة، وذلك وفق ما جرى عليه العرف.

وبينت الفقرة (٣) جواز اتفاق المتعاقدين على خلاف ما تضمنته الفقرة (١) والفقرة (٢) من أحكام، فهي ليست من النظام العام؛ وعلى هذا يجوز للمتعاقدين الاتفاق صراحة أو ضمناً على تحديد أنواع الإصلاحات أو الصيانة التي يلتزم بها المؤجر أو المستأجر، ومن الاتفاق الضمني أن يجري التعامل بين المتعاقدين على خلاف ما تضمنته تلك الأحكام، فيجب العمل بذلك.

وحكم الفقرة يعد تطبيقًا لما هو مقرر في المادة (١٧٣) والمادة (١٧٤) من هذا النظام بجواز الاتفاق على إعفاء المدين من المسؤولية العقدية، عدا ما يكون عن غش أو خطأ جسيم، وجواز زيادة هذه المسؤولية.

تناولت المادة الحكم فيما إذا هلك كل الزرع أو بعضه في عقد إيجار الأرض للزراعة، وكان ذلك قبل حصاده بسبب قوة قاهرة؛ كالحشرات التي تفتك بالزرع.

فبينت المادة أنه على حالتين:

الحالة الأولى: إذا هلك الزرع كله؛ فبينت الفقرة (١) أن للمستأجر في هذه الحالة طلب إسقاط الأجرة كاملة.

الحالة الثانية: إذا هلك بعض الزرع وترتب على ذلك الهلاك نقص كبير في ريع الأرض؛ فبينت الفقرة (٢) أن للمستأجر في هذه الحالة طلب إنقاص الأجرة. والعبرة هنا بنقص ريع الأرض لا بنقص كمية الزرع.

واستثنت الفقرة (٣) من هاتين الحالتين ما إذا حصل للمستأجر تعويض عن الضرر الناشئ عن هلاك الزرع من أي جهة كانت؛ كشركات التأمين، فليس له طلب إسقاط الأجرة أو إنقاصها ما دام التعويض يجبر ما أصابه من ضرر، أما إذا كان التعويض يسيرًا لا يجبر الضرر؛ فيبقى حقه في طلب إنقاص الأجرة بالقدر الذي يجبر ما أصابه من ضرر.

بينت المادة أن الإعارة عقد يلتزم بمقتضاه المعير بتمكين المستعير من الانتفاع بالشيء المعار غير القابل للاستهلاك؛ مثل المركبات والمعدات والأواني، فإن كانت عينه تزول بالاستهلاك فلا تصحُّ إعارته؛ مثل النقود والطعام.

والذي يملك الإعارة هو المالك، أو النائب عن المالك؛ كالوكيل أو الولي أو الوصي، أو صاحب حق الانتفاع، فله أن يُعير الشيء الذي تقرر له حق الانتفاع به.

وبينت المادة أن عقد الإعارة يتضمَّن مدَّة معينة أو غرضًا معيَّناً، وهو ما يرتب التزامًا على المستعير برد الشيء المعار بعد انتهاء المدة أو الغرض المعين وفقًا للمادة (٤٥٣) من هذا النظام. كما أنه من عقود التبرعات، حيث لا يأخذ المُعير عوضًا عن الشيء المُعار.

التفريق بين عقد الإعارة وغيره من العقود:

بينت المادة أن عقد الإعارة لا يكفي لانعقاده تبادل الإيجاب والقبول، بل لا بد فيه إضافة إلى ذلك من قبض المستعير للشيء المعار؛ وهذا شرط عيني.

ويكون القبض في كل شيء بحسب طبيعته، سواء تم ذلك بقبض المستعير بنفسه أو قبض نائبه أو وكيلٍ له في القبض أو وسيط عنه.

ولا يشترط للقبض التسليم والتسلم؛ فلو كان الشيء المعار في حيازة المستعير قبل العقد بإيجار أو إيداع أو غير ذلك وتمت الإعارة على أن يبقى الشيء في حيازة المستعير، فيكفي ذلك في تحقق القبض.

وتجدر الإشارة إلى أن اشتراط شرط عيني لانعقاد الإعارة لا يغني عن وجوب توفر أركان العقد وشروط اعتبارها، وفق ما هو مبين في القواعد العامة.

تناولت المادة بيان أجل الوفاء في الإعارة؛ ففرقت بين حالتين:

الحالة الأولى: إذا حدد للإعارة أجل معين أو غرض معين؛ فبينت الفقرة (١) أنه لا يلزم المستعير رد الشيء المعار قبل انقضاء الأجل أو المدة المعتادة للانتفاع بالشيء المعار في مثل ذلك الغرض.

مثال ذلك: لو استعار شخصٌ من آخر سيارة، وحُدد للإعارة أجلٌ معيَّن، فإن المُستعير لا يلتزم برد السيارة قبل ذلك الأجل، ولو استعار شخصٌ من آخر كتابًا ليستفيد منه في بحث موضوعٍ معيَّن دون تحديد أجلٍ للإعارة؛ فإنَّ الأجل يتحدَّد بالمدَّة المُعتادة للانتفاع بالكتاب في بحث هذا الموضوع.

الحالة الثانية: إذا لم يحدد للإعارة أجل أو غرض؛ فبينت الفقرة (٢) أن المُستعير يلتزم برد الشيء المُعار عند طلب المُعير.

واستثنت الفقرة ما إذا أثبت المستعير أنه يترتب على رد الشيء المُعار عند طلب المُعير ضررٌ على المُستعير؛ فللمُستعير أن يستبقي الشيء المُعار حتى يزول الضرر.

وبينت الفقرة أن المُستعير إذا تجاوز المدة المعتادة للانتفاع بمثل الشيء المُعار لزمته أجرة المثل عن المدة الزائدة على الانتفاع المُعتاد.

بينت المادة أن المعير لا يضمن استحقاق الشيء المعار، كما لا يضمن خلوه من العيوب؛ وعلى هذا فلا يكون المعير ملزمًا بتعويض المستعير بسبب استحقاق الشيء المعار للغير كليًّا أو جزئيًّا، كما لا يكون المعير ملزمًا بتعويض المستعير عن النقص في قيمة الشيء المعار بسبب العيب.

وبينت المادة أن المعير يكون مسؤولاً عن الضرر الذي يسببه الاستحقاق أو العيب بالمستعير، دون أن يكون مسؤولاً عن الاستحقاق أو العيب نفسه؛

وذلك في حالتين:

الحالة الأولى: إذا تعمد المعير إخفاء سبب الاستحقاق أو وجود العيب عن المستعير.

الحالة الثانية: إذا ضمن المعير للمستعير خلو الشيء المعار من الاستحقاق أو العيب.

مثال ذلك: أن يعير شخص آخر رافعة بناء معيبة؛ فلا يضمن المعير هذا العيب، وإذا استعملها المستعير وترتب على ذلك العيب سقوطها على بعض ممتلكات المستعير وإتلافها لها؛ فلا يضمن المعير ذلك التلف إلا إذا كان قد تعمد إخفاء العيب عن المستعير، أو كان قد ضمن له خلو الرافعة من العيب؛ ففي هاتين الحالتين يلزمه أن يعوض المستعير عن التلف الذي لحق بممتلكاته بسبب سقوط الرافعة لا عن عيب الرافعة نفسها.

وأحكام ضمان الاستحقاق والعيب ليست من النظام العام إجمالاً، فيجوز الاتفاق في عقد الإعارة على زيادة الضمان؛ كأن يتفقا على أن يضمن المعير استحقاق الشيء المعار أو خلوه من العيوب.

بينت المادة أن عقد الإعارة يرتب التزامًا على المستعير بالمحافظة على الشيء المُعار، وأن معيار ذلك أن يبذل في المحافظة على الشيء المعار العناية التي يبذلها في المحافظة على أمواله، على ألا ينزل عن العناية التي يبذلها الشخص المُعتاد على الوجه المألوف في حفظ المال.

وإذا أخل المستعير بهذا الالتزام فتسري على ذلك القواعد العامة في الإخلال بالالتزام، ولأطراف العقد الاتفاق على تخفيف أو تشديد المسؤولية.

وحكم المادة يعد استثناء مما هو مقرر في المادة (١٦٨) من هذا النظام بأنه إذا كان المطلوب من المدين هو المحافظة على الشيء، فإنه يكون قد وفى بالالتزام إذا بذل في تنفيذه عناية الشخص المعتاد ولو لم يتحقق الغرض المقصود، ما لم يقض نص نظامي بخلاف ذلك.

تناولت المادة ثلاثة أنواع من النفقات التي يلتزم بها المستعير، وهي:

النوع الأول: النفقات اللازمة لاستعمال الشيء المعار؛ مثل مصروفات وقود السيارة، ومصروفات تشغيل الآلة الزراعية.

النوع الثاني: نفقات الصيانة المعتادة للشيء المعار؛ كإجراء أعمال الصيانة الدورية المُعتادة للسيارة.

وأما نفقات الإصلاحات الضرورية إذا كانت بسبب لا يد للمستعير فيه؛ فهذه يتحملها المُعير، ويرجع بها المُستعير على المُعير فيما لو أنفقها.

النوع الثالث: نفقات رد الشيء المُعار إلى المُعير.

وحكم المادة ليس من النظام العام، فهو مقرر في حال عدم وجود اتفاق صريح أو ضمني على خلافه، ومن الاتفاق الضمني أن يجري التعامل بين المتعاقدين على أن تكون النفقات على المعير، فيجب العمل بذلك.

وتجدر الإشارة إلى ما تضمنته المادة (٤٥٣) من هذا النظام بأن المستعير ملتزم برد الشيء المعار، ويشمل ذلك رد الشيء المعار ذاته، مع ما يتصل به من ملحقات وتوابع، ويرده بالحال التي كان عليها وقت تسلمه إلا ما يقتضيه الاستعمال المعتاد.

ويكون رد الشيء المُعار في مكان تسلُّمه من قبل المُستعير، ما لم يُتفق على خلاف ذلك.

تناولت المادة التزام المستعير فيما يتعلق بالانتفاع بالشيء المعار؛ فبينت أنه لا يخلو الأمر من حالتين:

الحالة الأولى: إذا كانت الإعارة غير مقيدة بزمان أو مكان أو نوع من الانتفاع؛ فبينت الفقرة (١) أن للمستعير الانتفاع بالشيء المعار على الوجه المعتاد بحسب طبيعة الشيء.

مثال ذلك: لو كان الشيء المعار سيارة معدة للركوب فليس له أن يستعملها في نقل المعدات.

الحالة الثانية: إذا كانت الإعارة مقيدة بزمان أو مكان أو نوع من الانتفاع؛ فبينت الفقرة (٢) أنه يجب على المستعير أن يتقيد بالزمان أو المكان، وألا يجاوز في نوع الانتفاع قدره المماثل.

وإذا أخل المستعير بالتزامه في الانتفاع بالشيء المعار على الوجه المعتاد، أو جاوز ما قيده به المعير؛ فتسري على ذلك القواعد العامة في الإخلال بالالتزام.

تناولت المادة التزامًا على المستعير، وهو التزام بالامتناع عن عمل؛ فليس للمستعير أن يتصرف في الشيء المعار تصرفًا نظاميًا يرتب حقًّا للغير، سواء كان هذا الحق يتعلق بعين الشيء المعار أو منفعته.

مثال ذلك: فيما يتعلق بعين الشيء المعار؛ أن يبيعه أو يرهنه، وفيما يتعلق بمنفعة الشيء المعار؛ أن يؤجره أو يعيره الغير.

واستثنت المادة من هذا الحكم حالة صدور إذن من المعير؛ فإذا أذن المعير للمستعير في التصرف في عين الشيء المعار أو في منفعته بما يرتب حقًّا للغير، جاز للمستعير أن يتصرف في حدود الإذن الصادر له، ويعد تصرف المستعير في الشيء المعار نافذًا في حق المعير بقدر ما شمله ذلك الإذن.

بينت المادة حالة من الحالات التي ينتهي فيها عقد الإعارة بحكم النظام، وهي حالة موت أحد المتعاقدين، سواء كان المُعير أو المستعير.

وإذا كان الميت هو المستعير فلا ينتقل حق الانتفاع بالشيء المعار إلى ورثته، ويلزم الورثة في هذه الحالة رد الشيء المُعار إلى المُعير، ويثبت في تركة المورث الالتزامات التي تتعلق بالتعويض أو بالرد أو بنفقات الشيء المُعار.

وحكم المادة ليس من النظام العام، فهو مقرر في حال عدم وجود اتفاق صريح أو ضمني على خلافه.

قررت الفقرة (١) أن عقد الإعارة ينتهي بانقضاء الأجل المتفق عليه بين المتعاقدين، ويجب على المستعير ردُّ الشيء المُعار في هذه الحالة عند انقضاء الأجل، فإن لم يُحدد للإعارة أجل فينتهي عقد الإعارة باستيفاء المنفعة محل الإعارة، أي بانتهاء المدة المعتادة للانتفاع بالشيء المعار وفق التفصيل المبين في المادة (٤٥٣) من هذا النظام.

وبينت الفقرة (٢) أن للمستعير رد الشيء المُعار قبل انقضاء الأجل المُتفق عليه بين المتعاقدين، ويلزم المُعير تسلُّم الشيء المُعار في هذه الحالة؛ إلا إذا ترتب عليه ضررٌ في تسلُّمه، فلا يلزمه ذلك؛ كما لو كان على أهبة السفر.